Anatomia dels fons voltor: d'on venen, què busquen i com actuen

Si agafem el diccionari de la llengua i hi busquem el terme "fons voltor", la definició que trobem és aquesta: "Fons d'inversió de caràcter especulatiu que compra deute o actius d'empreses o institucions en greus dificultats econòmiques". És a dir, parlem d'un fons d'inversió, en definitiva. El concepte de fons voltor no té cap origen jurídic. 

Lorenzo Vidal, investigador de polítiques públiques de la UAB, explica que "és una expressió popular que assenyala certes pràctiques agressives de gestió del patrimoni immobiliari, sobretot en operacions que busquen maximitzar la rendibilitat en el menor temps possible".

El terme, de fet, apareixia clarament explicitat en el primer "decret Maricarmen" publicat al BOE aquesta setmana:

Se suspendran els desnonaments en què la persona afectada no tingui cap alternativa habitacional quan l'habitatge sigui titularitat d'un fons voltor. La suspensió es mantindrà fins al 31 de desembre del 2030.

Fins i tot la ministra d'Habitatge, Isabel Rodríguez, va entrar en el joc de fer servir el terme "voltor" per referir-se a Urbagestión, la propietària del pis on viu Maricarmen Abascal. Hi va fer referència com a "pime voltor". 

Qui hi ha al darrere?

Però qui hi ha al darrere dels fons voltor? Jordi Bonshoms, professor de Dret de la UPF i autor d'una tesi doctoral sobre aquests fons, diu que "quan parlem de fons voltor ens referim als fons d'inversió de capital financer que ve dels Estats Units i de Londres, però també d'aquí, de societat arrelades al territori que estan utilitzant l'habitatge residencial per augmentar les rendibilitats. I això el que suposa és augmentar els preus dels habitatges i del lloguer". 

Vidal, per la seva banda, apunta que "compren grans paquets d'immobles o hipoteques i aquesta capacitat de compra els dona molts millors preus que a la resta d'actors del mercat".

Bonshoms afegeix que "al darrere hi sol haver empreses cotitzades, com Blackrock o Blackstone, que tenen inversors com fons de pensions, per exemple. El capital estudia molt bé les estratègies més rendibles".

El modus operandi

Aquests fons disposen de molt capital i de molta capacitat de finançament per dur a terme les seves operacions. Vidal en dona un exemple: "Per buidar un edifici de llogaters potser trigues un any i mig o dos. Però ells tenen prou coixí financer per aguantar sense cobrar lloguers i finalment tancar l'operació".

A partir de la recerca d'una rendibilitat més gran, diu Vidal, "arrosseguen altres actors que volen participar en el negoci: petites empreses i petits propietaris de classe alta que van resistir bé l'anterior crisi i poden invertir els seus diners".  

Aconsegueixen canviar la dinàmica del mercat, canviar les expectatives de rendibilitat.

Bonshoms apunta que "qui s'ha aprofitat de l'especulació després de la crisi són els fons voltor o d'inversió que van adquirir actius a molt baix preu i ara els lloguen o els venen".

Beneficis fiscals

A més a més dels ingressos aconseguits per la compra i venda de propietats o pel lloguer, en general les societats d'inversió immobiliària gaudeixen d'uns incentius fiscals que venen de la gran crisi del 2008, durant el mandat del govern del PP. 

Vidal explica que "les administracions públiques van agafar-se a la idea d'intentar atreure capital per reflotar i revaloritzar els actius que arran de la crisi havien perdut valor. Per això els van donar grans beneficis fiscals". 

I si anem al detall, Bonshoms hi posa números: "Els fons d'inversió paguen un 1% d'impost de societats i les societats immobiliàries un 0%".  

I finalment, cal subratllar la xarxa d'influències que han teixit amb el pas dels anys. Segons Bonshoms, "tenen advocats, procuradors, apis, administradors de finques, tenen molt de poder".

Sempre trobaran escletxes per seguir operant.

Vidal té clar que "continuaran buscant el nínxol de mercat amb rendibilitat. Ja sigui amb els lloguers de llarga durada o els temporals".