Els decrets d'habitatge: d'indemnitzacions per no renovar el lloguer a limitar la compra especulativa
El Butlletí Oficial de l'Estat, el BOE, ha publicat aquest dimecres a primera hora el primer decret amb mesures per facilitar l'habitatge assequible dels dos que va aprovar aquest dimarts el Consell de Ministres.
És un text de 96 pàgines que recull les mesures més urgents, com ara limitar l'augment dels preus, per "protegir la funció social" dels habitatges i que n'hi hagi més de disponibles amb preus assequibles.
També dificulta i prohibeix la compra especulativa fins al 2028 i els desnonaments fins al 2030, incorpora deduccions per als llogaters i bonificacions per als propietaris que abaixin els preus, i es regula el lloguer d'habitacions i de temporada.
Decret per reforçar l'estabilitat dels lloguers
El govern espanyol ha explicat que el segon decret, que obliga els propietaris a indemnitzar els llogaters si no els prorroguen el contracte sense un motiu justificat, es publicaria aquest dijous. El motiu de publicar-lo després és perquè, si s'aprova, tingui prevalença.
En el primer decret s'estableix que els contractes en vigor actualment es mantinguin vàlids com a mínim fins al desembre del 2028 i els llogaters puguin prorrogar-los dos anys amb les mateixes condicions.
El segon decret està centrat en una exigència de Sumar i del Sindicat de Llogateres: la renovació automàtica dels contractes, i sobretot estableix que si el propietari no la respecta i no pot al·legar una causa justificada, haurà d'indemnitzar el llogater.
El decret, que només té 8 pàgines i que especifica que la indemnització ha de ser equivalent a 12 mensualitats d'un habitatge similar, s'ha publicat al BOE efectivament aquest dijous al matí.
Pel que fa a aquest segon reial decret, la ministra d'Habitatge, Isabel Rodríguez, ha reconegut aquest dimarts que "no s'ha pogut treballar amb la resta de formacions polítiques" i que, per tant "no hi ha consens".
No defineix què és un fons voltor
El primer reial decret, el que s'ha publicat aquest dimecres, estableix que fins a finals del 2028 no es podran comprar habitatges per sota del 70% del preu de mercat, una mesura per evitar que els fons voltor puguin aconseguir-los a preu rebaixat.
De tota manera, el text no defineix què és un "fons voltor", sinó que busca dificultar que el comprador pugui forçar el preu a la baixa si l'habitatge té llogaters amb contracte en vigor.
Aquesta mesura no s'aplicarà si la compra és per oferir un lloguer assequible o social durant un mínim de 5 anys o si és perquè hi visquin persones vulnerables o que necessitin atenció sociosanitària o siguin víctimes de violència.
Una altra excepció és que tampoc no s'aplicarà aquesta prohibició si qui compra l'habitatge és una empresa que estigui adherida a un Codi de Bones Pràctiques acordat amb l'autoritat competent en matèria d'habitatge.
Dificulta els desnonaments i prorroga els lloguers
Pel que fa als desnonaments de persones vulnerables i sense habitatge alternatiu, el decret els limita i amplia la possibilitat del llogater d'aturar el procediment judicial pagant els endarreriments.
Aquesta ampliació, que si s'aprova el decret estarà en vigor fins a finals del 2030, obliga les comunitats autònomes a buscar i oferir habitatges alternatius als llogaters en aquesta situació i, si no ho fan, l'aturada del desnonament es converteix en indefinida, revisable cada 12 mesos.
En aquestes situacions i quan el propietari sigui un particular o una entitat dedicada al lloguer social -és a dir, a preu per sota de mercat-, l'administració l'hi haurà de compensar econòmicament, pagant-li el lloguer i els subministraments no pagats.
El decret també faculta els llogaters amb contractes en vigor fins al 31 de desembre del 2028 a demanar al propietari -i aconseguir- una pròrroga extraordinària d'un o dos anys amb les mateixes condicions.
Són pròrrogues anuals que no es podran aplicar si el llogater no està al corrent del pagament del lloguer almenys en els 8 últims mesos abans d'extingir-se el contracte.
Límits als lloguers de temporada i d'habitacions
Pel que fa als lloguers de temporada, caldrà que estigui motivada la causa del desplaçament temporal del llogater, i el contracte de lloguer haurà de ser d'una durada de més d'un mes i de menys d'un any.
El text del decret també estableix que, si un habitatge es lloga per habitacions, la suma del preu de totes les habitacions llogades no pot superar el que costaria llogar l'habitatge sencer.
El decret inclou reduccions fiscals per a propietaris que rebaixin la renda respecte al contracte anterior, bonificacions fiscals per a llogaters amb ingressos inferiors als 33.000 euros i préstecs de l'ICO al 0% per a l'entrada a la compra del primer habitatge, fins al 20% del valor de la casa, amb un màxim de 50.000 euros.
I per promoure l'ampliació del parc d'habitatges públics, el decret inclou una reducció de l'IVA del 4% per a les empreses que construeixin "habitatges de promoció pública i de protecció oficial".
Habitatges turístics: 10% d'IVA i fins 150% més d'IBI
El decret crea un nou impost als habitatges turístics, fins ara exempts: els aplicarà el 10% de l'IVA, la tarifa reduïda, i ho argumenta dient que així "tributen com el negoci que suposen".
A més, faculta els ajuntaments a apujar l'IBI d'aquests habitatges: en general fins al 50% més en municipis amb un mercat d'habitatge tensionat, fins al 100% si el propietari té 2 o més habitatges turístics i fins al 150% si en té quatre o més.
Els ajuntaments també podran apujar un 100% l'IBI dels habitatges que es consideri que fa més de tres anys que estan buits i tancats, per penalitzar-ho i incentivar que aquests habitatges entrin al mercat.
Acord in extremis entre PSOE i Sumar
L'aprovació dels dos reials decrets l'ha anunciat el govern espanyol aquest dimarts després del Consell de Ministres, argumentant que busquen "defensar els interessos i els drets de la ciutadania".
Els dos textos han estat el fruit d'un acord aconseguit in extremis entre PSOE i Sumar, que han decidit separar les mesures per facilitar la convalidació al Congrés de les que es consideren més urgents i tenen més consens.
A causa de "la importància d'aquestes mesures", el govern espanyol ha sol·licitat al Congrés la celebració d'un ple extraordinari aquest divendres per a l'aprovació immediata dels dos decrets.
La Junta de Portaveus ha acordat convocar la sessió parlamentària aquest divendres a les onze del matí, en què els dos decrets es debatran i es votaran per separat.
L'acord entre socialistes i el partit liderat per Yolanda Díaz s'ha tancat després d'intenses negociacions fins a l'últim minut, fet que ha provocat que la reunió del Consell de Ministres hagi començat amb una hora de retard.
