Els decrets de la discòrdia: què hi diuen els experts en habitatge

La crisi de l'habitatge, el seu diagnòstic i les solucions divideixen acadèmics i experts, un pèndol que oscil·la entre els partidaris de més o menys intervenció en el mercat amb l'únic comú denominador de l'evidència que falten pisos assequibles per a una part important de la població.

I aquesta setmana ha passat el mateix a l'hora de qualificar el paquet de mesures impulsat pel govern espanyol en forma de dos decrets que no han passat el sedàs del Congrés. La valoració ha estat diversa, des de veure'ls com un pas endavant fins a considerar la proposta de regulació massa intervencionista o, al contrari, poc ambiciosa.

Un mercat del lloguer "dual"

Aquests últims dies, 3CatInfo ha copsat l'opinió de diversos especialistes, en programes com el "Telenotícies", "Matins" o "Més nit". Una idea que es repeteix entre els més crítics amb la regulació impulsada pel govern espanyol aquesta setmana és que consolidaria un mercat de l'habitatge dual, ja que protegiria els actuals inquilins però ho posaria encara més difícil a qui vol accedir per primer cop a un pis. Per tant, faria distinció entre els que són a dins i els que són fora.

És el punt de vista d'acadèmics com José García Montalvo, catedràtic d'Economia de la Universitat Pompeu Fabra: "Es protegeix qui té un habitatge, mentre que l'oferta no creix al mateix temps que la demanda i qui intentar trobar pis es queda fora." En aquest sentit, Montalvo assenyala exemples sovint citats, com el de Suècia: "Allà pots trigar cinc o sis anys a trobar un pis, perquè no n'hi ha."

Montalvo apunta que, paradoxalment, el perfil de les persones que lloguen ha canviat, perquè "ara només qui guanya moltíssim" pot superar el filtre que fixen els propietaris, que "cada cop són més selectius".

"Qui està de lloguer té un avantatge respecte qui comença a buscar ara", explica l'especialista en dret immobiliari Josep Maria Espinet. Tant Espinet com Montalvo insisteixen que el missatge que es transmet amb la proposta de regulació del govern espanyol desincentiva els propietaris, preocupats pel "risc" de llogar sense tenir marge de maniobra per recuperar el pis.

Contracte indefinit, equilibri entre inquilí i propietari?

En canvi, Jaime Palomera, d'IDRA, creu tot el contrari, que el contracte indefinit de lloguer, amb una renovació automàtica, era una mesura equilibrada, perquè donaria seguretat tant a inquilins com a propietaris. "Són lleis fetes perquè el particular pugui recuperar casa seva si ho necessita, però al mateix temps introdueix estabilitat i equilibri en el mercat", explica, perquè, a diferència d'anteriors regulacions, establiria de manera molt clara amb quins criteris justificats es podria acabar amb el contracte i no renovar-lo: "Per exemple, per a un fill o per a la teva mare, ho pots fer, pots acabar el contracte, també si vols vendre, tot i que el llogater té el dret de tempteig."

I cita els exemples de països de l'entorn europeu, com Alemanya, França o el Regne Unit: "També es pot acabar el contracte en aquests països si el llogater incompleix de forma flagrant amb les seves obligacions, per exemple, no pagant de manera sostinguda".

El text del decret fixava una indemnització per a l'inquilí en cas de trencar-se el contracte i que se li renovi el lloguer. Una indemnització que el propietari es podia estalviar si adduïa una causa justificada, com ara necessitar l'habitatge per a ell mateix o un familiar, quan l'arrendador hagi estat fora del pis més de sis mesos o disposi d'un altre habitatge al mateix municipi. El decret també contemplava altres causes: "Quan concorri una circumstància degudament justificada que determini la prevalença dels interessos de l'arrendador, quan tingui una vulnerabilitat acreditada."

En aquest sentit, per Palomera, la proposta era diferent del sistema vigent durant el franquisme: "Algunes veus diuen que això és com tornar a lleis franquistes que no van funcionar. I jo els dic que no, el que s'està proposant és una modalitat legal molt diferent de la del franquisme que és vigent en bona part d'Europa."

En canvi, per l'especialista en dret immobiliari Josep Maria Espinet, amb això no n'hi hauria prou, perquè els missatges dels últims dies no han contribuït a reforçar la sensació d'equilibri per als propietaris, "que se senten incòmodes amb el que està passant ara i en els últims mesos".

Els grans fons d'inversió

L'altre gran focus de discussió és el paper de l'inversor privat i dels grans fons d'inversió, perquè, com apunta Palomera, "des del 2008, una part molt important dels habitatges que han sortit a la venda els han comprat actors que ja acumulaven habitatges, i cada cop més professionalitzats".

Per la seva banda, l'advocat especialitzat en urbanisme Pablo Feu ha trobat a faltar en les propostes del govern espanyol una intervenció més clara per frenar l'especulació al voltant del totxo. "És legítim especular per tenir el valor màxim d'una acció, però el constituent va dir: 'Compte amb l'habitatge', perquè no només és un actiu econòmic com la resta", explica, de manera que "quan s'utilitzi l'habitatge com a actiu econòmic, els poders públics han d'eliminar l'especulació".

I en aquest sentit, Feu assenyala directament les polítiques (o, precisament, la manca) de les administracions: "No s'atreveixen, no hi ha manera que s'atreveixin. Per què? Des del meu punt de vista, per pur tacticisme electoral, perquè és molt difícil enfrontar-te al que representa el mercat immobiliari."

Per contra, el professor d'Economia José García Montalvo no creu que el problema s'hagi de focalitzar en els grans fons. De fet, explica, "a Catalunya molts ja estan marxant". Per Montalvo, "aquí el problema no és que tres o quatre seuen junts i fixen preus de manera coordinada, com un oligopoli". De fet, explica que "a Alemanya hi ha Vonovia, que té 580.000 unitats de lloguer, això sí que és un gran tenidor, a Espanya no hi ha empreses com aquesta".

Per la seva banda, Carme Trilla, presidenta de l'Observatori Metropolità de l'Habitatge i de la Fundació Hàbitat 3, creu que és un error distingir entre propietaris: "Sempre he sigut poc partidària de la distinció entre grans i petits propietaris, perquè crec que tots hauríem de tenir les mateixes obligacions i els mateixos drets." Trilla creu que les generalitzacions tampoc contribueixen a enfocar el debat i trobar solucions: "Els grans tenidors són fons voltor. Doncs no tots, no tots. I els petits propietaris són especuladors. Doncs n'hi ha que sí i n'hi ha que no. Per tant, aquesta distinció sempre ens complica molt la vida."

Trilla calcula que a Barcelona hi ha 4.000 edificis de propietat vertical, d'un únic propietari, "que estan desitjant que vingui algú i els el compri". I seguint aquesta lògica, l'inversor compra "perquè pensa que podrà treure els residents, rehabilitarà i després farà lloguer de temporada, turístic o habitacions".

Per Trilla, l'única manera d'evitar-ho és que el sector públic hi intervingui: "Què s'ha de fer amb aquests edificis? Doncs s'ha de parlar amb els propietaris. Si volem que es mantinguin els llogaters i volem que aquests edificis es rehabilitin, el sector públic hi ha d'intervenir, ha d'ajudar aquests propietaris perquè no s'ho venguin."

Les dades del parc de lloguer a Barcelona

Les dades més recents sobre el parc de lloguer a Barcelona són del 2023. Dos terços (64%) dels pisos de lloguer són propietat de persones físiques, mentre que el 24% està en mans d'empreses. La resta correspon a administracions públiques (3,1%) o bé a altres persones jurídiques (7,8%), com ara comunitats de béns, institucions religioses o entitats sense ànim de lucre.

I en concret, els propietaris que tenen més de 50 habitatges representen –segons les dades del 2023– el 14% del lloguer de la ciutat.

Sobre les solucions, el mínim comú denominador entre els experts gira al voltant del paper de les administracions per incrementar l'estoc d'habitatge públic de lloguer. Però mentre això no arribi, algunes fórmules proposen l'expropiació, en determinats casos, de pisos de grans tenidors.

L'habitatge concertat

També ha començat a sortir la idea de "l'habitatge concertat". És el que proposa, per exemple, Carme Trilla: "Evidentment, no es tracta que l'administració hagi de cobrir un lloguer de 3.000 euros, però l'administració ens ajuda quan no podem pagar les escoles o els hospitals, i en tenim de concertats. Amb habitatge no parlem en aquests termes i ens equivoquem."

"Tenim un pressupost d'uns 500 milions d'euros a l'any per fer política d'habitatge. Amb això no anem enlloc", diu Trilla.

En aquest sentit, coincideix amb Montalvo, que creu que la fórmula del lloguer concertat pot contribuir a pal·liar les dificultats de col·lectius vulnerables, quan es donin situacions sobrevingudes: "L'Estat es fa càrrec del pis, perquè desnonar aquest inquilí i haver-li de buscar una alternativa és molt més car que pagar el lloguer."

A llarg termini, tothom coincideix en aquesta solució, la d'un parc públic potent, que no seria una inversió a fons perdut ni ruïnosa, segons explica Jaime Palomera, tot el contrari: "Quan l'administració, de la mà d'empreses privades, de cooperatives, de lucre limitat, fa habitatge protegit i assequible crea patrimoni públic. Per tant, es capitalitza i cobra lloguers, lloguers protegits, i es calcula que al cap de 20 o 30 anys ja ha recuperat la inversió."

Trilla apunta l'exemple de ciutats com París: "Què fa l'Ajuntament de París? Compra, compra edificis. No en pot construir de nous perquè a París ja està tot construït. Compra."