Els fons d'inversió desembarquen als hotels de Barcelona amb més de 800 milions

Al cel hoteler de Barcelona hi ha molts núvols negres malgrat ser ple estiu. La pandèmia ha buidat la ciutat de turistes estrangers, que normalment venien en avió o en creuer. Ara, amb les restriccions, més de la meitat de la planta hotelera està tancada i els problemes de liquiditat ofeguen la seva viabilitat. Per això, molts hotels veuen una única sortida per no endeutar-se més: la venda de l'hotel.

Aquesta flaire de negoci és el que ha atret a molts fons d'inversió, afamats d'entrar a un mercat hoteler de Barcelona que durant els darrers vint anys penjava el cartell de complet estiu rere estiu.

Un mercat que havia estat tancat fins ara, perquè ningú volia vendre ni desprendre's del seu hotel: "tenir un hotel a Barcelona era com tenir un tresor", resumia un reputat hoteler de la ciutat que prefereix continuar en l'anonimat. I aquest tresor no només era pel boom del turisme a Barcelona, sinó també per la moratòria de l'Ajuntament, que a la pràctica, ha convertit el mercat hoteler en un cercle tancat on no ha entrat cap nou competidor en els últims cinc anys.

Ara, la pandèmia ha tocat de ple tant a petits hotels com a grans cadenes. El cas més paradigmàtic és el del mateix president del Gremi d'Hotels de Barcelona, Jordi Mestre, que va haver de deixar el càrrec la setmana passada en haver-se vist obligat a vendre la seva cadena hotelera a un fons estranger per poder pagar el deute.

800 milions en moviments

Si en els darrers cinc anys no s'havia mogut ni un euro en transaccions hoteleres, perquè ningú es plantejava vendre, en tan sols vuit mesos s'han venut hotels per valor de més de 800 milions d'euros. És la suma de les principals operacions a la ciutat, sumades amb d'altres més petites.

Però l'operació més gran, que va avançar TV3, va ser la venda de la cadena catalana Selenta al fons canadenc Brookfield, que tenia com a cirereta del pastís l'Hotel Sofia. És una operació que en realitat implicava a quatre hotels (dos a Barcelona i dos més a Marbella i Tenerife), però només el Sofia es podria valorar en uns 170 milions d'euros dins del paquet, i l'Expo Barcelona en uns 80 milions d'euros.

De fet, Selenta va ser qui va inaugurar la cursa de vendes amb l'operació de l'antiga Torre Catalunya, el Nobu Hotel, que va vendre per uns 80 milions al fons Activum. Una primera venda que semblava que podria mitigar part dels problemes d'endeutament de la companyia, però que finalment, Jordi Mestre, president de Selenta i fins fa una setmana del Gremi d'Hotels de Barcelona va haver de vendre al complet.

Grifols també entra al mercat hoteler

La segona operació més important és la venda de l'Hesperia Presidente a la família Grifols, que ha pagat uns 125 milions d'euros incloent la reforma de l'immoble. És el mateix preu que LaSalle Investment també ha pagat per l'NH Calderón i on la cadena es quedarà únicament amb la gestió, una pràctica habitual al sector per "no tenir diners atrapats al totxo, i guanyar-ne amb la gestió", explica un hoteler.

Una altra venda significativa, que també va avançar TV3, va ser la de l'Hotel Apolo Tryp, que ja estava en mans d'un fons (Varde). Aquest fons va posar-lo a la venda i els canadencs de Brookfield semblaven els millors situats amb una oferta de 956 milions d'euros, però Meliá tenia una oferta de dret a tanteig i finalment se l'ha quedat, tot i que fonts del mercat asseguren que no se'l quedarà sinó que el tornarà a vendre a un soci financer. De fet, Meliá també ha estat una de les grans cadenes que ha venut molts hotels a canvi de quedar-se només amb la gestió.

Hi ha hagut altres operacions més petites com la venda dels Hotels Ítaca per uns 20 milions d'euros, el Gran Ronda per 15 milions d'euros o el Cortés per 9 milions d'euros.

Substitució de propietaris locals per fons d'inversió

Però quin efecte té sobre la ciutat que hi hagi cada vegada hi hagi menys propietaris hotelers locals, i les decisions es prenguin a milers de kilòmetres per fons d'inversió? El director general del Gremi d'Hotels de Barcelona, Manel Casals, assegura que "el tracte pot ser diferent perquè al fons li és igual si el turista va a Roma, París o Barcelona, aquell turista acabarà al mateix compte d'explotació". Casals explica que l'hoteler local s'implica més en què la ciutat tingui més visibilitat, un objectiu que el fons pot no tenir necessitat.

El director de la divisió d'hotels de Cushman  & Wakefield, Bruno Hallé, recorda que "no ha d'haver-hi cap canvi, al final el fons és una companyia d'assegurances o inversors que volen un retorn".

Sense operacions de fons voltors

Si bé al principi la ferum a problemes va atraure a molts fons oportunistes, els anomenats fons voltors, que oferien comprar però amb rebaixes de fins el 70% del preu a hotels grans i petits. El propietari de l'Hotel Adagio, Tomás Medina, va negar-se a vendre quan alguns d'aquests fons li van venir amb ofertes "va haver-hi molt interès només començar la pandèmia, nosaltres no podem ni obrir però ens vam negar a vendre als preus que ens oferien".

A la pràctica, la majoria d'operacions s'han fet amb fons institucionals que busquen rendiments a llarg termini, i no pas amb fons oportunistes, que busquen engreixar els actius que compren per revendre'ls al poc temps quan millora la situació. La singularitat del mercat hoteler a Barcelona però, que portava molts anys tancat per la moratòria, ha demostrat com els preus pràcticament no han baixat.

I això demostra que tot i que amb la pandèmia no deixa clar un model de futur per al turisme de masses, els inversors no tenen cap dubte que Barcelona tornarà a ser un destí estrella i que els hotels que acaben de comprar donaran beneficis i penjaran de nou el cartell de complet estiu rere estiu.