Quan un fons d'inversió passa a ser un fons voltor?

Les 9 i 6 minuts, el cas de la Mari Carmen ha estat un revulsiu i sembla que les coses es van accelerant. A mesura que creix la pressió social contra els desnonaments, el govern espanyol accelera les negociacions amb els seus socis per aprovar un nou decret d'habitatge que tingui els suports garantits al Congrés. L'objectiu és aprovar-lo abans de dimarts, però primer cal lligar el sí de junts, que ja va tombar, recordem-ho, mesures antidesnonaments al febrer. Els juntaires posen com a condició que només es pugui prohibir desnonar. Aquells pisos que siguin propietat d'algun fons voltor. Això ens porta cap a Madrid. Dani Saizdeaja, bona nit. Què tal? Bona nit. A veure, com han concretat la proposta, si és que hi ha detalls més concrets?

Doncs no gaire més, perquè justament la qüestió ara és establir què és un fons voltor, si depèn del nombre de pisos, si inclou tots els grans tenidos o si es limita als fons d'inversió. Junts vol protegir els petits propietaris i per això també reclamen bonificacions fiscals per als que paguen una hipoteca o per als que lloguen un pis. El govern espanyol vol arribar a un acord abans de dimarts, quan hi ha Consell de Ministres, i Junts ho veu possible. Sentim Miriam Nogueras i els ministres Félix Bolaños i Pablo Agustín Duy.

Crec que seria una bona notícia per a tothom que aquest Real Decret amb aquestes mesures s'aprovés tan aviat com fos possible.

Nos vamos a trabajar y nos vamos a dejar la piel para que el martes podamos aprobar un Real Decreto-Ley con medidas potentes para facilitar el acceso a una vivienda asequible. Si existe suficiente voluntad política,

hay margen suficiente para que todos los grupos que tienen que votarlo puedan verse reflejados en este decreto. Però Pedro Sánchez ha d'encaixar també les propostes dels altres socis que, com Esquerra Republicana o Podem, posen el focus en l'especulació immobiliària. Irene Montero feia esta advertència al Matí de Catalunya Ràdio.

Vamos a ver lo que trae el Partido Socialista. Si trae la prohibición de los desahucios sin alternativa habitacional y a ver si los trae todos.

I mentrestant, també segueix la pressió al carrer que reclama solucions immediates. Demà, el sindicat de llogateres ha convocat una gran manifestació aquí a Madrid. Gràcies, Dani.

Doncs justament en volem parlar amb Jordi Bonsoms. Ell és professor lector del Departament de Dret de la Universitat Pompeu Fabra. Bona nit, Jordi. Hola, bona nit. Hem de començar pel principi, per aquesta qüestió que hi ha sobre la taula, definir què és exactament un fons voltor, què fa que un fons d'inversió sigui allò que popularment anomenem un fons voltor.

Sí, efectivament el concepte de Fonsvulto és més aviat un concepte social o polític per manifestar un tipus de pràctica empresarial en el món immobiliari, en el món de l'habitatge on van arribar grans empreses, gran capital d'inversió, capital financer a Espanya després de la crisi del 2007 a comprar tots aquells actius tòxics que en aquell moment s'anomenava molt. Que eren les hipoteques fallides i eren les hipoteques que eren molt perilloses de comprar perquè s'havien de gestionar en un procés molt llarg de gestionar i s'havia de recuperar un deute, s'havia de treure una persona d'aquell habitatge, etc. Aleshores, aquest tipus de pràctica tan difícil, amb tant de risc, era una pràctica, i a més, amb tant de volum, és a dir, que els bancs, es van quedar amb milers de préstecs fallits, hipoteques que no donaven rendibilitat perquè no s'estaven pagant, en un volum tan gran que això només va haver-hi un actor capaç de dir jo ho compro, i aquest actor és el que coneixem com a fons voltor, però que realment són grans empreses de gestió de capital. El més conegut per al cas famós ha sigut Blackstone. Blackstone és una divisió que va sortir de BlackRock, un altre fons d'inversió anglès, Blackstone té seu a Nova York i Blackstone el que fa és buscar les oportunitats de negoci a qualsevol país del món que pugui treure més rendibilitat. Treure més rendibilitat significa que pugui comprar molt, molt barat per després poder vendre molt car. Aquesta pràctica, és a dir, el concepte de fons voltor jo crec que s'anomena molt més aviat a un tipus de model de negoci de risc. I d'oportunista, que no a una forma jurídica, que la forma jurídica seria un fons d'inversió o una societat d'inversió immobiliària.

És el que aquí s'ha recollit sempre com a grans tenidors, no? Perquè, efectivament. Digues, digues.

Sí, el concepte de gran tenidor simplement és posar el límit on exactament és gran tenidor, a partir de 5 o a partir de 10, però no posa el focus en la forma jurídica, és a dir, pot ser empresa o no pot ser empresa.

Aquí la qüestió, si demà haguéssim d'escriure la definició de fons voltor al BOE, si arriba tot plegat en un acord, com ho faríem? Pel tipus d'empresa, pel nombre d'habitatges que acumula, per com els ha adquirit, pel preu que han pagat, per la manera com actua després. Aquesta pràctica és el que és fonamental per definir-ho així.

Sí, efectivament, hi hauria d'haver diversos components. Primer de tot, jo crec que un element molt important és quant número d'habitatges estem parlant. És a dir, poden haver-hi petites empreses a grans ciutats que operin amb un funcionament molt similar a un fons voltor, però després hi ha grans empreses, i en aquest país em sembla que tenim exemples molt clars, on grans fons d'inversió han adquirit carteres senceres per especular amb l'habitatge, Però això sí que té nom i cognoms, és a dir, tenen formes jurídiques específiques. Per exemple, l'entrada de les socimis, de les societats cotitzades en el mercat immobiliari, va ser una creació just després del 2007, del 2008, es van crear el 2012, perquè la Sareb i els fons d'inversió poguessin traslladar molts habitatges en aquest tipus de forma jurídica perquè els fons d'inversió tinguessin rendibilitat sense pagar tants impostos. És a dir, ja s'hauria de dividir una cosa és la forma jurídica, i aquí veuríem la necessitat de dividir entre fons d'inversió, societats d'inversió o cimis, però també hem de mirar de forma molt particular el nombre d'habitatges, on es vol posar el límit per parlar de gran tenidor o de fons d'inversió, perquè pot haver-hi una petita empresa a Barcelona o a Madrid que ho posi. Peri com un fons d'inversió, però estem parlant que

potser només té 30 habitatges. Estem parlant amb Jordi Bonsoms, que és professor lectur al Departament de Dret de la UPF, al voltant d'aquesta idea que està per definir i que és clau a les negociacions entre Junts i el govern espanyol ara mateix sobre què considerem que és un fons voltor. Però Jordi, hi ha un parell de notícies que volem explicar i que després també volem

comentar amb tu. Sí, d'entrada el cas de la Mari Carmen, que recordemos segueix ingressada a l'hospital i des d'allà avui ha fet sentir la seva veu.

No lo he logrado, defender mi casa, pero sí he luchado para que los demás aprendan a luchar por la salud.

Recordem que la Mari Carmen és aquesta dona de 87 anys que va ser desnonada fa dos dies a Madrid. Doncs avui al seu cas ha fet un gir, ja veurem com acaba, però l'empresa propietària del pis ha proposat ara a l'Ajuntament que es quedi l'immoble per oferir a la Mari Carmen un lloguer social que entri en un programa. Però el consistori ja ha dit que ho veu inviable, però no es nega alguna mena de mediació. Tornem a recuperar la connexió amb el Dani Sainz de Aja. Dani, què ha passat exactament?

Doncs en un comunicat l'Ajuntament de Madrid ha explicat que l'empresa municipal d'habitatge ha estudiat l'oferta d'Urba Gestión, la propietària del pis de la Maria Carmen, i ha conclòs que no complix els requisits. De cap dels seus programes socials. La intenció d'UrbaGestión era que l'Ajuntament gestionés el pis i que li pogués oferir a Mari Carmen un lloguer social. Segons l'empresa, una solució que permetria a Mari Carmen tornar al pis amb una alternativa habitacional i assequible. Ara l'únic que ofereix l'Ajuntament és, com deia es Manel, una mediació entre les parts i ha convocat l'empresa i l'advocada de la dona a una reunió dilluns que ve. Des del sindicat de Llogateres acusen l'empresa d'intentar netejar la seva imatge després del traumàtic desonament de Mari Carmen i d'haver rebutjat altres ofertes per comprar el pis.

Gràcies, Dani. És evident que el cas de la Mari Carmen està movent coses. Ja veurem si amb el temps s'han mogut definitivament o no, però que estan passant coses és evident. Avui també parlem de Blackstone, que s'ha compromès estudiar ara, cas per cas, els 400 contractes de lloguer social que té a Catalunya. Això després que avui, aquí al Matí de Catalunya Ràdio, hagi fet públic que no el renovaria i que es posarien els pisos a la venda. Rafael de Ribot.

Molts llogaters havien denunciat que no podrien comprar el pis quan se'ls acabés el contracte de lloguer social, encara que els donessin una opció de compra. I la PA pronosticava que hi hauria gent que acabaria desnonada. La Vilma, de l'Hospitalet de Llobregat, és una de les llogateres afectades. Ella va comprar el pis abans de la crisi del 2008 i després de tenir problemes per pagar la hipoteca el va cedir a un banc. Finalment, l'habitatge el va acabar comprant Blackstone, amb qui va firmar un lloguer social. Oferir lloguer social era una obligació a Catalunya fins al 2004, quan el Tribunal Constitucional ho va tombar.

En todo momento yo he dicho que sí que quiero comprar, pero no a un precio de mercado, porque me han puesto un precio de mercado. 227.000. Es algo injusto, porque nosotros. Ya hemos pagado muchos años de hipoteca, de alquiler.

Un centenar d'aquests 400 llogaters sí que han pactat la compra del pis amb Blackstone quan se'ls acabi el contracte.

Rafael, fem una pinzellada sobre qui és Blackstone i quin és el seu pes també en el mercat immobiliari.

De fet, ho comentàveu ara fa ben poca estona. Blackstone és el principal gestor de fons financers a nivell mundial. Una de les seves quatre divisions és aquesta, la dedicada a les inversions immobiliàries. A Catalunya va augmentar significativament la seva presència quan, arrel o després de la crisi financera, va comprar la cartera d'actius immobiliaris de Caixa Catalunya. Però ara semblaria que ha iniciat un procés de desinversió. Es calcula que Catalunya actualment, tot i això, té 5.500 pisos de lloguer, uns 20.000 a tot l'estat. És el principal propietari de pisos de lloguer a Espanya, seguit de prop de CaixaBank. 5.500 és clarament un gran tenidor,

això sí. Gràcies, Rafel.

Són dues històries, en tot cas, aquestes que hem explicat. En una d'elles és protagonista UrbaGestión, en l'altra Blackstone, Jordi Bonsoms. Són dues històries que ens expliquen molt bé la transformació que ha viscut el mercat de l'habitatge a Espanya a partir de la crisi immobiliària i financera del 2008.

Sí, efectivament. És veritat que expliquen dues pràctiques especulatives, però són dues pràctiques diferents. La primera de Mari Carmen és una pràctica molt senzilla d'entendre. L'empresa que va comprar el pis de Mari Carmen farà més o menys una dècada, el va comprar per un preu que, sense fer res, absolutament res, només esperant el pas del temps, és un preu que s'ha triplicat. I això ha passat a tota Espanya. I clar, hem de pensar que moltes empreses que en el seu moment tenien capital per invertir en immobiliari, sobretot a la fase expansiva entre el 96 i l'esclat de la crisi immobiliària, i després també en una fase post-crisi on ningú volia comprar, on els bancs no donaven crèdit i hi havia empreses immobiliàries que es dedicaven a buscar oportunitats, El que hem de veure és aquest creixement d'algú que ha comprat en un moment donat, li va sortir bé i al cap d'una dècada pot vendre aquell pis pel triple preu del qual va comprar. És una compra especulativa. En canvi, el que passa amb Blackstone és molt més complex, perquè el que va fer Blackstone va ser parlar amb els bancs i dir-los, escolteu, jo sé que no voleu quedar-vos les hipoteques fallides, perquè sé que no voleu ser immobiliàries i no sabeu com fer-ho, i a més, deslligar una hipoteca del col·lateral, és a dir, de l'immoble, de la casa, no és tan fàcil com sembla,

perquè realment tens dos actius, l'actiu financer, que és la hipoteca, i tens l'actiu immobiliari, que és la casa. I això en el dret civil està molt regulat, i hi ha tot un procés jurídic que acaba en una subhasta, les famoses subhastes públiques. Aleshores, tot aquest procés és molt difícil d'entendre per una persona a peu perquè ho desconeixem en general, però els fons d'inversió tenen el que s'anomenen gestores específiques que es dediquen, són equips jurídics, equips de negociació, repartits per tots els països, per tots els jutjats, que es dediquen a negociar les subhastes públiques i a saber com funcionen tots els mecanismes jurídics. Aleshores, el model d'especulació de Blackstone va ser transformar les hipoteques fallides dels bancs. En actius més o menys rentables a les grans ciutats. Què va passar? Que a Catalunya es va topar amb que hi havia regulació. Hi havia regulació per protegir les persones que venien amb situacions vulnerables i que havien de fer front al pagament d'una hipoteca que ja no podien fer front. Aleshores, això va suposar un topall per Blackstone i els va veure obligats a assumir cicles de lloguer durant com a mínim set anys. Ara això està canviant. El que passa que l'estratègia Blackstone, ara per un costat va sortir l'altre dia la notícia que s'havia penut de Fidere, d'una socimi que tenia a Madrid, se l'ha penut una altra fons d'inversió i ha tingut un benefici de 500 milions d'euros.

I ara l'estratègia Catalunya és intentar veure si també es pot desfer d'Anticipa, que és la gestora d'actius per també intentar treure el màxim de rendibilitat i començar a reduir el pes dels actius immobiliaris que té Espanya, que no només és habitatge, sinó que també té la majoria de centres comercials arreu del país.

Molt bé, doncs ha quedat molt clara la manera d'operar. És molt interessant. Veurem com se'ns surt a nivell polític aquesta definició que és important, que és un fons voltor i que ara mateix és un dels esculls que hi ha sobre la taula. Gràcies, Jordi Bonzons, professor a l'actual Departament de Dret de la Universitat Pobre Fabra. Gràcies per atendre'ns.

Gràcies, bona nit. Bona nit.