Nou decret d'habitatge: quins drets tens com a llogater i com pots reclamar-los

Amb l'entrada en vigor del nou decret d'habitatge aprovat pel Consell de Ministres, els llogaters tenen noves eines davant d'una pujada del lloguer, la finalització del contracte o un desnonament.

El paquet de mesures del govern espanyol incorpora pròrrogues extraordinàries dels contractes, noves garanties per a les persones vulnerables davant d'un desnonament i límits a les actualitzacions anuals de la renda.

Hem parlat amb la vicepresidenta de la comissió de dret civil del Col·legi de l'Advocacia de Barcelona (ICAB), Silvia Jiménez, per saber amb detall els canvis més destacats i qui s'hi pot acollir. 

Demanar una pròrroga del lloguer

Una de les principals novetats del decret és la possibilitat d'obtenir una pròrroga extraordinària per als contractes de lloguer que finalitzin abans del 31 de desembre del 2028.

La mesura està pensada per als casos en què el propietari comunica al llogater que no vol renovar el contracte sense una mesura justificada, com pot ser la necessitat d'ocupar l'habitatge per destinar-lo a domicili permanent per a ell mateix o els seus familiars en primer grau.

Com ja es preveia en decrets anteriors, el propietari està obligat a comunicar per escrit la finalització del contracte de lloguer amb 4 mesos d'antelació. Si no fa aquest pas, el contracte es prorroga tres anys de manera automàtica.

Si el fa, el llogater encara pot acollir-se a aquesta nova pròrroga extraordinària. No es pot aplicar, però, si el lloguer és una renda antiga o si el llogater no està al corrent de pagament dels últims 8 mesos.

El decret distingeix entre els contractes de lloguer de pisos dins i fora de zones considerades tensionades, que es poden consultar en aquesta web.

• En municipis fora de la zona tensionada, el llogater pot demanar una pròrroga de dos anys si se li ha comunicat per escrit amb més de quatre mesos d'antelació. 

• Els llogaters que viuen en zones de mercat tensionat es poden acollir a una pròrroga de tres anys. 

Jiménez recorda que aquestes pròrrogues s'han de demanar expressament abans que s'acabi el contracte i que són d'obligat compliment per al propietari.

Actualització del preu del lloguer

L'altra gran mesura afecta les actualitzacions anuals del preu del lloguer que s'apliquin fins al 31 de desembre del 2027. El nou índex de referència per actualitzar el preu ja no és l'IPC i ara passa a ser l'IRAH (índex de referència d'arrendaments d'habitatge) per a tots els contractes.

Sense un pacte exprés en el contracte, la renda no es pot actualitzar més enllà de l'IRAH i l'augment no podrà ser en cap cas de més del 2%, encara que l'IRAH sigui més alt. 

En aquesta web del Ministeri d'Habitatge pots consultar quant et poden apujar el preu del lloguer.

• Si el preu del lloguer està per sobre del màxim que estableix l'índex de preus, el lloguer queda congelat i no es pot aplicar cap pujada, ni tan sols del 2%.

• Si el preu del lloguer està dins o per sota de la forquilla, el propietari pot actualitzar la renda, però no la pot apujar més d'un 2%.

Aquí es pot consultar el sistema estatal d'índex de preus del lloguer. El propietari pot aplicar aquest augment un cop l'any, el mateix mes que es va firmar el contracte, i amb la xifra més recent de l'IRAH.

Si durant anys no ha aplicat cap pujada, no pot demanar al llogater que pagui els augments amb efecte retroactiu ni aplicar totes les pujades de cop.

Aquesta mesura no s'aplica als contractes de temporada o d'habitacions anteriors a l'entrada en vigor del decret.

Suspendre un desnonament

El decret recupera la possibilitat de suspendre determinats procediments de desnonament, especialment de persones en situació de vulnerabilitat i que no tinguin una alternativa habitacional.

• Si qui reclama el desnonament és un fons voltor (el decret parla de "compra especulativa"), el procediment se suspèn directament fins al 31 de desembre del 2030.

• Quan el propietari no és un fons voltor, s'ha de diferenciar si el desnonament és per impagament o per altres motius. 

Impagament

El llogater ha d'acreditar que es troba en una situació de vulnerabilitat econòmica. El jutjat ho comunicarà a l'administració i aquesta té un màxim de dos mesos per actuar, durant els quals el desnonament queda aturat.

Pot fer dues coses: oferir al llogater una alternativa habitacional o pagar el deute. Si no respon a temps o no té recursos, l'"administració competent" passa a assumir el deute i el desnonament queda suspès fins a finals del 2030.

D'aquesta manera, el propietari ha d'acabar cobrant el deute, tant si l'acaba pagant el llogater com l'administració, però perd la possibilitat de recuperar l'habitatge mentre duri la situació de vulnerabilitat.

Altres motius

El llogater ha d'acreditar que és una persona vulnerable econòmicament o socialment i que no té alternativa habitacional. 

En aquest cas, el tribunal demana un informe a l'administració sobre els recursos públics disponibles. Si no respon o no n'hi ha, el desnonament queda suspès fins que es garanteixi una alternativa habitacional adequada.

La suspensió del desnonament té una durada màxima de tres anys i es revisa cada 12 mesos.

Aquesta suspensió es pot aixecar si el llogater deixa de ser vulnerable, si se li ofereix una alternativa habitacional o si se li ofereix una alternativa adequada i la rebutja sense motiu justificat.

Tot això no s'aplica si el propietari és una persona en situació de vulnerabilitat o té necessitat habitacional. Tampoc s'aplica si és una persona física titular de dos o menys habitatges.

Per Jiménez, la principal llacuna del nou decret és la falta de precisió sobre com ha d'actuar l'administració quan hagi d'assumir el deute: "Es regula que pagarà, però no es regula com contestarà al jutjat ni es dona dotació pressupostària".

En aquest sentit, considera que "els petits propietaris a qui els han promès el pagament del deute segurament hauran d'iniciar un nou procediment judicial per reclamar-lo a l'administració".

Com puc reclamar els drets?

Per tal que els inquilins puguin reclamar els seus drets, els Sindicats de Llogateres han publicat tres models de documents per enviar al propietari o a la immobiliària.

El primer model s'ha d'omplir en cas que el propietari vulgui aplicar un augment del preu del lloguer fora de la legalitat. 

Hi ha dos documents més per demanar la pròrroga extraordinària del contracte, segons si el pis es troba dins o fora de la zona tensionada.

Des del sindicat recorden que els documents s'han d'enviar per un mitjà que deixi constància del moviment, com el burofax o el correu electrònic certificat.