El mercat ocult del lloguer, més opac i més difícil d'accedir-hi: "Ja gairebé no posem anuncis"
Trobar pis de lloguer s'ha convertit en missió impossible; quan no són els elevats preus els que deixen fora de joc els aspirants, és la dificultat per accedir a un mercat que cada vegada és menys transparent i que es mou a través de xarxes de contactes o coneguts.
I és que els aparadors de les immobiliàries i les webs d'habitatge només mostren una petita part del mercat. La realitat és que la gran majoria de pisos no arriben a veure la llum. La demanda és tan gran, que els propietaris o les immobiliàries que els gestionen ja no necessiten anunciar-los.
Un petit experiment serveix per constatar-ho. Si ara fem una recerca per les principals webs d'habitatge, al barri de Sants, per exemple, comprovem que l'oferta és molt reduïda. Eliminats els habitatges de temporada, només trobem entre dos i sis opcions de lloguer, massa pocs per a un barri on l'últim trimestre disponible –entre gener i març d'aquest any– es van tancar més de 200 contractes de lloguer.
A peu de carrer, els mateixos administradors de finques ens ho confirmen: "No, ja gairebé no posem anuncis". Així de clar ens ho diu Núria Castellví, gerent de Fincas Dueñas, al barri de Sants.
"D'aquesta manera ens evitem la sobresaturació dels telèfons, dels mails, i com ja et venen referits del llogater anterior, te'ls mires amb 'carinyo'", explica Castellví.
Normalment, quan et ve algú referit, se sol agafar; si no, tenim una llista de gent que està buscant.
Es lloguen pel boca-orella, ens ho confirma el Jordi Castilblanco, d'una altra immobiliària que porta tota la vida al barri, Fincas Diana: "El mateix llogater que surt ja et porta inclús llogaters. Altres també ens venen aquí a la immobiliària, que tenim una llista de gent que entren i que ens demanen el que volen".
Quantificar el fenomen
No hi ha dades exactes sobre aquest fenomen a Catalunya, però un informe de l'Observatori Basc de l'Habitatge ha analitzat precisament aquestes pràctiques d'intermediació. Ha agafat una mostra petita, que no té validesa estadística però que sí que serveix per il·lustrar la tendència.
En total, s'ha enquestat 82 agències immobiliàries, 26 de les quals d'Euskadi, 9 de Catalunya (l'11% de la mostra). Gairebé la meitat de les immobiliàries (48,8%) sempre o gairebé sempre ofereixen els habitatges a les persones de la seva base de dades abans de publicar-les als diferents canals.
A Catalunya –tot i que la mostra és reduïda– ho fan 7 de cada 10 (77,8%). La principal raó és que ja hi ha prou candidats a la base de dades o a la llista de l'agència i, en segon lloc, que es vol evitar un volum molt elevat de sol·licituds.
De fet, sobre l'allau de sol·licituds, les immobiliàries reconeixen que quan publiciten algun pis, encara que només siguin 15 minuts, les centraletes es bloquegen i el correu se'ls col·lapsa. "Una vegada ens van bloquejar el compte pensant-se que era un virus, i no era un virus, era l'afluència de més que teníem en una estona tan petita", explica Núria Castellví.
El portal Idealista ha publicat també unes dades que corroboren aquesta tendència. Un estudi que compara l'oferta d'habitatge de lloguer revela que Barcelona capital va passar de més de 113.800 anuncis el 2018 a només 19.700 el 2025. El nombre d'habitatges de lloguer disponibles anunciats va reduir-se un 83%. La caiguda a tot Catalunya és d'un 71%.
Tenir una xarxa o no tenir-ne
Formar part de la llista de confiança d'una immobiliària –o tenir un conegut o amic que ens pugui recomanar quan uns inquilins marxen d'un pis i queda lliure– és ara gairebé imprescindible per llogar un pis.
Lucía Mendoza ho té clar: "Si no tens una xarxa a Barcelona, si no tens amics, si no tens companyes de feina o qui sigui que et pugui recomanar o que et pugui avisar sobre alguna cosa... és molt complicat accedir a un habitatge".
Penso en mi, que soc una persona migrant, en la gent que ve ara que no té aquesta xarxa... i suma-li tot el que és el racisme immobiliari.
La Lucía va tenir la sort d'entrar en aquest "cercle virtuós"; volia ampliar la família i buscava un pis més gran, però les ofertes que veien als portals immobiliaris s'escapaven del seu pressupost, fins que uns amics els van avisar que els seus veïns marxaven a viure fora i posaven el pis en lloguer. "Vam venir a veure el pis abans que marxessin, durant la mudança, i ens vam caure bé amb els propietaris, eren gent jove, molt maca i ens van dir que sí".
No només van aconseguir un pis, sinó que el van aconseguir a un preu molt més assequible del que havien vist per internet.
Ens van llogar al pis per un preu molt menor del que nosaltres estàvem mirant a internet. Estem parlant de 500 euros més barat.
L'escassetat estructural d'habitatge assequible és un dels factors determinants que expliquen aquest mercat invisible, opac o ocult.
L'altra, com explica Judith Gifreu, professora de dret administratiu de la Universitat Autònoma de Barcelona, és la manca de confiança d'alguns propietaris davant la incertesa del mercat de lloguer.
Tot plegat, explica Gifreu, fa que el propietari es torni molt selectiu: "Això fa que quedin fora d'aquest càsting, famílies monoparentals, autònoms, joves que encara no tenen una trajectòria laboral consolidada, que podrien pagar aquest lloguer, però que precisament pel fet que ja no es publicita les possibilitats que tenen de ser considerats a l'hora de poder ser candidats a un lloguer es redueixen considerablement".
Als anuncis s'hi troben els pisos més cars
Els pisos més difícils de llogar, per les seves característiques o pel preu, són els que acaben als anuncis, aquells pels quals cap conegut s'ha interessat ni cap persona d'aquesta llista amb la qual treballen les immobiliàries.
"Son pisos que són de preu molt alt. I preus d'habitatge habitual amb un preu molt alt fa que hi hagi menys varietat de llogaters que ho poden pagar. Si són per menys de 1.000, 1.200 euros, normalment no tenim problema per trobar llogater", explica Núria Castellví.
Ho constata també Jordi Castilblanco, que explica que que es publiciti o no ja depèn del preu. Si al final han d'optar per fer un anunci, ho publiciten "encara que sigui un minut, perquè si no, ens entren 500 mails de cop".
Confiança entre les parts
Crear les condicions necessàries per generar confiança és clau, segons Judith Gifreu, per començar a abordar un problema que, tot i les mesures que es puguin aplicar ara només se solucionarà a llarg termini amb la construcció d'un parc d'habitatge social.
Gifreu creu que avui "tenim un problema important i és que hi ha una gran polarització en la societat entre els pretesos bons i els pretesos dolents".
I entre les solucions que considera a curt termini per generar un entorn de confiança entre les dues parts, apunta "fixar un sistema que podríem dir de garantia pública de cobrament del lloguer; passar, per exemple, per mecanismes d'assegurança d'impagaments i, sobretot, també borses públiques d'intermediació per generar aquesta confiança".
