Jaime Palomera: "El preu del lloguer puja de manera molt continguda a les zones regulades"

Unes dades que ha tingut accés el matí de Catalunya Ràdio i que ha anunciat també el govern de la Generalitat són dades sobre el mercat de l'habitatge. L'Ara.

Sí, el president Salvador Illa ha dit en una entrevista a la cadena CERC que demostren que la llei de l'habitatge funciona i que els preus s'han contingut. Les dades mostren que des de l'aplicació del topall de preus en zones tensionades, els lloguers han pujat un 0,7%, mentre que les zones que no són tensionades i, per tant, no hi ha regulació, s'han disparat un 11%. La conclusió de tot això és que s'estabilitzen els preus, es mantenen, encara no baixen, però a les zones on hi ha intervenció els preus pugen molt menys del que oferien si no hi hagués aquesta regulació. Només baixa en una ciutat, a Barcelona, en aquest període, els preus del lloguer s'han reduït un 4,4%. Pel que fa a dades interanuals, és a dir, respecte a l'any passat, als municipis que són zona tensionada, el preu del lloguer ha pujat un 2,6% pel repunt de la inflació, això el segon trimestre del 2026. Però, tot i així, pugen per sota de la inflació, que és del 3,2%. Respecte al mateix trimestre del 2025, els que no són zona tensionada han pujat un 4,1%, per tant, per damunt de la inflació. Són dades que també ens poden indicar com està l'oferta. Per exemple, diuen que en el segon trimestre d'aquest any s'han signat 2.500 contractes nous. Això és un 10% més de contractes en el mateix trimestre de l'any passat. A Barcelona s'han firmat un 6% més de contractes.

Gràcies, Lara. Ho analitzarem a aquesta hora també amb Jaime Palomera, director de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona. Jaime, bon dia. Hola, bon dia. D'entrada, males notícies per a aquells que preveien que el topall provocaria una reducció dràstica de l'assignatura de contractes de lloguer perquè sembla que no s'ha complert i tampoc s'ha complert el vaticini d'una retirada de pisos del mercat de lloguer al de compra-venda.

Sí, efectivament. Les dades són bastant contundents. Fins i tot poden arribar a sorprendre. Però són bastant incontestables perquè són dades que provenen de l'Institut Català del Sol, on es registra el 80% dels lloguers del país. I el que tenim és que des de l'any 2024 fins ara hi ha hagut un saldo positiu de contractes de lloguers, és a dir, que hi ha. 23.500 contractes nous. El saldo positiu mira els nous i els que s'acaben. I el que veiem és que sí, alguns es tanquen, però també se'n generen més de nous. Per tant, això ens dona aquest saldo positiu de 23.000 contractes de lloguer nous. I respecte als efectes de la contenció de preus, és el que estava explicant. A nivell Catalunya, compte perquè hi ha un augment de preus en els nous contractes, el que és important veure és que és un augment del 5%, mentre que als municipis de Catalunya on no hi ha regulació de preus, l'augment del preu és de 17,8%. Repeteixo, allà on no hi ha regulació és pràcticament un 18% i allà on sí hi ha regulació l'augment ha estat del 5%. Per tant, això què vol dir? Des del punt de vista de la gent que viu de lloguer i que se li fa un nou contracte, poden haver-hi pujades, però són molt més contingudes del que haguessin patit sense la regulació de preus. Però el que és més interessant de les dades que tenim

ara és que no només hi ha contenció en el lloguer, sinó que també està tenint un efecte important en els preus de compra-venda, que si voleu en parlem. Endavant. Doncs, mira, el que està passant és que Catalunya, quan comparem amb altres comunitats autònomes, com Balears, Madrid, València, el que veiem és que els preus de compra-venda han anat augmentant, han augmentat un 17% en els darrers dos anys, però en aquestes altres comunitats, és a dir, a Catalunya augmenten un 17% el preu de l'habitatge en general, si vas a comprar un pis. Però si mirem el que ha passat, per exemple, com us deia, a Madrid, País Valencià o Balears, allà augmenta un 30%. És a dir, en aquestes altres comunitats autònomes que han apostat per no regular i per la fórmula de només construir, el preu puja el doble del que ho fa a Catalunya. I si comparem la ciutat de Barcelona amb la ciutat de Madrid, la diferència és especialment gràfica. Mireu, a Barcelona Ciutat, els preus de compra-venda des del tercer trimestre de 2023 han augmentat un 16,8%. Si mirem Madrid-Ciutat, des del tercer trimestre de 2023, els preus de l'habitatge han augmentat un 37,8%. És a dir, a Barcelona el preu de compraventa augmenta, per tant la situació no és bona perquè augmenta. Però no al ritme que augmenta a Madrid, per exemple. A Madrid Ciutat és un 37,8 i a més el que hem vist és que allà

l'esforç per pagar la hipoteca s'ha disparat. Les famílies destinen un 40% dels seus ingressos, dels seus salaris. A pagar la hipoteca, mentre que a Catalunya s'ha contingut l'esforç hipotecari amb una mica més d'un 30%.

Aquest informe d'aquest segon trimestre demostra que hi ha més oferta, que és el que al final necessita la gent, és a dir, que hi hagi més oferta, que hi hagi més pisos per llogar o per comprar?

No, o sigui, sí que és cert que el volum de compra-vendes ha augmentat, per tant, hi ha habitatges que van sortint al mercat, però el que és més interessant és que Catalunya no està construint més que altres comunitats autònomes, és a dir, que els nivells de construcció són similars, i això què vol dir? La conclusió d'això, la conclusió científica, és que el que veiem és que el que determina ara mateix. La reducció o la contenció, no la reducció, sinó la contenció del preu, evitar que pugin, com ho estan fent en altres comunitats autònomes, no és la creació de més ofertes, sinó que són les regulacions. Fixeu-vos que Catalunya ha fet tres coses diferents en els últims anys. Una és la regulació de preus del lloguer, però l'altra és l'anunci l'any 2023 que en molts municipis. En cinc anys els pisos d'habitatges turístics hauran de tancar. Sabeu que el 2028 hi ha una llei catalana que obligarà en molts municipis de Catalunya a tancar els allotjaments turístics. És a dir, que són habitatges que no es podran destinar a aquest ús. I la tercera cosa que s'ha fet fa una mica més d'un any és el recàrrec fiscal als grans tenidors. Els grans tenidors que vulguin acaparar, acumular habitatges en zones tensionades, si volen comprar un nou pis, han de pagar un 20% d'impost de transmissions patrimonials. Aquestes tres mesures juntes, la contenció de lloguers, el tancament dels pisos turístics i el recàrrec

fiscal a l'acaparament d'habitatges, estan fent una cosa que és enviar un missatge als inversors, perquè li diu a l'inversor que si vostè compra un pis per destinar-lo a un ús molt lucratiu, doncs vostè no podrà treure les rendibilitats que esperava treure. Això què fa? Fa que els inversors estiguin disposats a pagar menys per aquell habitatge i redueix, baixa el preu dels. Perdó, m'automatizo aquí. No és que baixi el preu, sinó que evita que pugin com ho feien fins ara. Això és molt important, perquè tampoc el que podem fer és dir, escolta'm, la situació és bona perquè els preus baixen. No. El que passa és que els preus no pugen com estarien pujant si no s'haguessin aprovat aquestes mesures de regulació. I només cal mirar comunitats autònomes. Amb unes característiques similars, insisteixo, Balears, País Valencià, la Comunitat de Madrid, on hi ha pressió demogràfica i on hi ha molta inversió per veure el que hagués passat sense aquestes regulacions. Per tant, és important també arribar a una conclusió de tot això, prendre conclusions i lliçons, i és. Cal generar habitatge, sobretot habitatge protegit? Evidentment que sí. La discussió no és si cal o no cal construir. Haurem de generar nou habitatge. Però el que hem d'aprendre també és que a través d'aquestes regulacions del mercat, si tu incideixes en la rendibilitat potencial dels habitatges i dius als inversors de tot el món que en el nostre país el lucre amb l'habitatge és un lucre limitat,

això té un efecte de contenir els augments de preus. Sara. Sí, senyor Palomera.

Jo li voldria preguntar si sobre allò que cal també inclou la llei per limitar la compra especulativa d'habitatge. Sabem que ara mateix tenim un conflicte. Un conflicte des del Consell de Garanties Estatutàries va dir que la llei que havien plantejat els partits, en aquest cas PSC, Comuns i Esquerra Republicana i la CUP, amb el vistiplau del Sindicat de Llogateres, és inconstitucional. I a partir d'ara tenim una disputa política entre els que defensen que sí que pot continuar endavant la llei i els que consideren, en aquest cas el govern, que s'ha de posar el focus en els usos pels quals s'ha de prioritzar l'habitatge i no pas directament en evitar l'acaparament d'habitatge. ¿Vostè creu que cal impulsar aquesta llei en els termes inicials com estava plantejada?

Sí, aquesta norma la podríem situar en el calaix de les lleis i les normes que el que busquen és impedir l'adquisició d'habitatge com a producte d'inversió que ha de generar unes rendes cada cop més altes. És a dir, si els inversors entenen que a Catalunya l'habitatge com a mínim et dona un 10-15% de rendibilitat, això genera un efecte de recalentar els preus perquè genera encara més atracció de demanda, diguem-ne, especulativa. Us deia abans que el juliol del 2025, és a dir, fa una mica més d'un any, es va aprovar una mesura que anava en aquesta línia, que és el recàrrec fiscal als grans tenidors. És a dir, aquells que ara mateix ja tenen cinc habitatges o més en zones tensionades, han de pagar un ITP del 20% si volen adquirir més habitatges, que és un tipus de mesura inspirada en el model Singapur. De fet, a Singapur el que es fa és un recàrrec progressiu. Quants més habitatges vol adquirir un mateix individu, una mateixa empresa, més percentatge se li aplica de recàrrec fiscal. Aquesta nova mesura, que el que fa ja és posar una limitació, una prohibició a determinades pràctiques de determinats actors, està dintre del mateix grup de normes. Jo no sé si aquesta norma s'aprovarà amb la modalitat actual o si es modificarà. Sobre això no en tinc ni idea, la veritat. Però el que sí que us puc dir és que el que ens mostren les dades és que tota mesura. Orientada a dir-li a tota la societat i especialment als inversors que l'habitatge que adquireixin no podrà tenir una rendibilitat tan alta com esperaven és positiva perquè ajuda a contenir els preus. Catalunya s'ha convertit en un experiment a tot l'Estat perquè és l'única comunitat autònoma. Que està posant en marxa mesures tímides, però mesures que fins ara no s'havien assajat al nostre país, que van en aquesta direcció, que és dir, generem oferta d'acord, però és entendre que el preu de l'habitatge està molt determinat per les expectatives de rendibilitat en relació a aquest producte, a aquest bé.

Sí, jo volia preguntar-li al Jaime. Hola, bon dia, Jaime. Mira, o sigui, pel que estàs explicant és molt important, perquè al final hem vist una narrativa en els últims temps que ens diu, sí, podeu limitar els preus, però el que passa és que disminueix l'oferta. I no hi ha més explicacions que això. I el que estàs explicant, si ho hem entès bé, és que des que està en vigor la legislació aquí, hi ha un saldo positiu de lloguers. Per tant, comptant els que es mantenen i els que es fan nous, no ha disminuït l'oferta de lloguer, sinó que ha augmentat malgrat la restricció de preus. La meva pregunta, per subratllar aquest argument, però també per afinar-lo i per entendre'l bé, és aquest saldo positiu és de tot Catalunya? És a dir, podria estar passant, que suposo que no, però vaja, deus haver mirat les dades en concret, podria estar passant que les zones tensionades on hi ha limitació de preus no estiguessin augmentant aquesta oferta de lloguers i si ho estiguessin fent en zones que fins ara no estan tensionades? Pregunto, perquè les dades entenc que són agregades i, en canvi, la restricció afecta només a les zones tensionades. Per entendre-ho amb detall, no sé si tens aquesta informació concreta.

Sí, sí, és una pregunta excel·lent, també com l'anterior. Aviam, el que hem vist és que en mesos anteriors, per primera vegada, certament, a la ciutat de Barcelona hi havia hagut un saldo negatiu d'uns 200 i pico contractes de lloguer, però el saldo torna a ser positiu. Per tant, fins i tot en les zones més tensionades, on hi ha més moviments en el mercat de lloguer, és a dir, que també hi ha. Grans tenidors que poden paralitzar l'oferta durant un temps, cosa que els petits propietaris no poden fer, doncs fins i tot allà també el saldo és positiu. Ara bé, compte, perquè tampoc el que podem fer és idealitzar la norma o presentar-la com si fos la panacea o la solució a tot. És a dir, que el saldo de lloguers, que el saldo de contractes de lloguer sigui positiu, és a dir, que hi hagi més pisos de lloguer a Catalunya que abans, no vol dir que el ritme de creixement sigui exponencial i constant. És a dir, en els anys anteriors, a l'aprovació d'aquesta contenció de preus, el saldo era més elevat. És a dir, que al final hi havia encara més contractes nous de lloguer. El que passa és que el que se'ns havia dit o el que deien alguns era que efectivament hi hauria una, ja no una reducció de l'oferta, sinó una destrucció del mercat de lloguer i el que ens està passant és el que li ha passat a altres països. Recordeu que la contenció de lloguers es fa també, per exemple, a París, a França, a diferents països europeus i els resultats són molt similars. És a dir, que el volum d'aquests mercats de lloguer no es veu afectat. Pel que us comentava abans, fins i tot amb la contenció de la rendibilitat, fins i tot fent que les rendes del lloguer no siguin tan altes, segueixen sent molt importants. És a dir, que aquells que tenen habitatges de lloguer, abans que vendres el pis i deixar de cobrar aquestes rendes, per inferiors que siguin, acaben mantenint el pis en lloguer. Aitor.

Sí, jo és que volia confrontar una miqueta aquestes dades perquè sí que és evident que la llei de control de preus, doncs, para un cop, no? Però jo, si ho portéssim una miqueta a la medicina perquè se mantengui, és com si tinguéssim un malalt que és com al·lèrgic a la penicilina. I aleshores li donem penicil·lina i quan li donem penicil·lina efectivament anirà cap a la bactèria i potser pararà una miqueta el cop però tindrà efectes adversos perquè la medicina és molt complexa, el cos humà és molt complex i jo crec que el mercat de l'habitatge també és molt complex, hi ha moltes variables. Que expliquen la demanda, hi ha moltes variables que expliquen l'oferta i com a resultat hi ha moltes coses que expliquen els preus. Clar, hi ha estudis que són molt més amplis en el temps. Per exemple, ara parlaves de, senyor Palomera, ara parlava de casos d'Europa, però també hi ha, per exemple, el cas de Sant Francis, com l'estudi de l'American Economic Review, que parlava que a la llarga, és a dir, amb el temps, no en el curt temps, em sembla que ara està parlant del segon trimestre, eh?, sinó a la llarga, la reducció de l'oferta sí que es va veure materialitzada. És a dir, sí que tenim una estratègia, s'ha escollit una estratègia, jo no la comparteixo, però s'ha escollit una estratègia que diguéssim que està protegint molt els llogaters d'avui. Però el mercat de l'habitatge, com el cos humà, és molt complex i hi haurà nous llogaters i per tant també nous propietaris perquè és una realitat que és necessària en els dos sentits. Aleshores, hi ha una paradoxa que jo li volia preguntar al senyor Palomera, perquè si el preu ha estat l'indicador econòmic que ens ha permès crear les zones tensionades i delimitar què és una zona tensionada i què no és una zona tensionada, si de sota el preu queda controlat per la llei, què és el que farà que una zona tensionada deixi de ser zona tensionada en un futur que voldrà dir que aleshores ho hem solucionat tot?

Sí, també molt bona pregunta. Us agraeixo el detall i la sofisticació. Aviam, respecte a la regulació de preus, la pregunta directa sobre quan una zona tensionada deixa de ser-ho. Bàsicament, quan deixa de complir amb els criteris que marca la llei vivienda que es va aprovar el 2023. Això ja ha passat a Lleida. Lleida va deixar de ser zona tensionada, aquest curs, fa pocs mesos, perquè es va fer una memòria i es va veure que les llars de Lleida de llogateres. Ja no estaven destinant més d'un 30% al lloguer, a pagar lloguer, més d'un 30% dels seus ingressos. Això és un dels criteris, no? I per tant es va considerar que, bueno, no es va considerar, sinó que és que la llei diu que no es pot renovar la declaració de zona tensionada, és a dir, la regulació de preus, si no es compleix amb tots els criteris, i aquest era un d'ells. Que, per cert, això provoca al meu parer grans problemes en termes de governança, perquè si en un mateix municipi se li envia el missatge a la població que hi ha una regulació de preus vigent i al cap de dos anys se li envia un altre missatge que ja no està vigent, com podreu comprendre, la immensa majoria de ciutadans que potser sabien. Havien pres consciència de l'existència de la norma, difícilment podran prendre consciència que la norma ja no és vigent, perquè el ciutadà mig no està seguint el BOE

o el DOC de la Generalitat cada dia. Sobre això també és important aclarir alguns conceptes. Totes les dades que hem estat valorant avui són les dades dels últims dos anys i mig, és a dir, des de l'aprovació de la regulació de preus a Catalunya el març de 2024. Per tant, no parlem d'un trimestre en concret, sinó de l'evolució d'aquests més de dos anys de l'evolució de la regulació de preus que ha estat en vigor. I també és veritat que, efectivament, hi ha municipis. On s'han fet estudis que han mostrat que hi havia contenció de preus, és a dir, que la regulació de preus funcionava, i no dic a Catalunya, dic amb l'experiència internacional, que hi havia regulació de preus, però que, per exemple, això podia produir una reducció del nombre de pisos llogats, i al cas de San Francisco hi ha aquest estudi científic que has mencionat. Ara bé, Sempre hem de mirar el tipus de regulació. És a dir, cada regulació de preus és un món. A San Francisco, com a la majoria de ciutats americanes, les regulacions de preus són molt parcials. És a dir, que s'apliquen només sobre una part de la teva ciutat, a vegades sobre una part del teu barri. És a dir, per exemple, es fa només sobre els habitatges construïts fins a l'any 95. I tots els habitatges construïts posteriorment no estan dins la regulació.

Això genera un efecte de fuga dels inversors de venda de pisos en les zones on hi ha regulació de preus i el que fan és anar a buscar oportunitats a les zones on no hi ha regulació en una mateixa ciutat. Per tant, això genera efectes contraproduents, efectes colaterals, externalitats negatives, com se'n diu en economia. La nostra regulació, la catalana, és molt més ambiciosa i holística. És veritat que hi ha municipis no regulats i, efectivament, en aquests municipis no regulats el preu ha crescut molt, però estem parlant que un 80% del país està dintre de la zona regulada. Per tant, hi ha menys forats, diguem-ne.

Impecable explicació de Jaime Palomera, director de l'Institut de Recerca Urbana de Barcelona. Gràcies Jaime, que vagi molt bé. Gràcies a vosaltres.