Les causes originals i la lletra petita de la crisi de l'habitatge, amb l'especialista Pablo Feu

Avui també ens acompanya a l'Agora, i ara podreu intervenir tots plegats, eh? Pablo Feu, que és advocat i especialista en dret urbanístic i d'habitatge. Pablo, què tal? Bon dia. Bon dia. Ara escoltam el que explicava el Carles Segués, de Badalona, el problema de l'habitatge, que comença molt abans, segurament, que es produeixin aquests desnonaments. On situaria vostè la causa original?

Amb una inacció clara dels Poders Públics des de fa 47 anys. Primer perquè l'habitatge fa 47 anys no tenia la dimensió que té ara. Per començar, m'estic referint a 47 anys perquè és el moment en què es va aprovar la Constitució Espanyola amb tres articles que són claus. Són el 33, el 38 i el 47. El 33 és el que eleva a categoria constitucional el dret a la propietat i l'herència, el 38 el que eleva a categoria constitucional el dret a la lliure empresa i el 47 que eleva també a categoria constitucional el dret d'accés a un habitatge. Quan això es va pensar, el constituent va configurar Espanya com una economia de lliure mercat i per tant sotmès a les regles de l'economia de lliure mercat. Entre elles està la possibilitat d'especular, que és una cosa molt legítima en economia, per obtenir el màxim lucre possible del bé amb el que comercies. Però va advertir compte perquè l'habitatge no només és un actiu econòmic, és a dir, ho és, perquè amb l'habitatge tu pots llogar-lo i comprar-lo, i per tant tu pots sotmetre'l a l'activitat econòmica, però com que estic precisament garantint que estem en un estat de lliure economia, d'economia de mercat, Aquest habitatge, que també està configurat a la Declaració de Drets Universals com un dret universal, i jo l'acabo d'elevar a la Constitució com un dret, el dret de l'accés, el que faig és protegir-lo. I en el mateix article 47 va enviar un missatge als poders públics que va dir, escolteu, sobre aquest bé, elimineu l'especulació. Bueno, aquest missatge no s'ha atès mai. Ni el va atendre Suárez. Per què?

Per què no creus que no hi ha hagut una limitació de l'especulació a Espanya?

Jo crec que per un motiu, diguéssim, de coyuntura. En el 78 estaven vigents les pròrrogues forçoses en matèria de lloguer, és a dir, els contractes indefinits. Per tant, en aquell moment, l'activitat econòmica que tenia per objecte l'habitatge vinculada al lloguer no estava sotmès a les regles de l'especulació, perquè estava limitat, molt limitat, extraordinàriament limitat. A partir de l'any 81, perdó, l'any 82, amb l'arribada del primer govern socialista, es va decidir que allò lesionava els interessos dels propietaris i per tant s'havia d'obrir, s'havia d'aixecar aquesta limitació de les rentes. Per tant es va liberalitzar, però no es va adoptar cap mesura. O sigui, és com si tu tens algú amb molta gana o un tigre amb molta gana i li obres la garjola. Llavors, en aquell moment. En un camp lliure, diguéssim. Exacte, en un camp lliure. De persones. Llavors, clar, podent-ho fer, perquè el 47 diu, escolta, adopta mesures per limitar l'especulació. La que sigui. La que sigui adient en cada moment. No hi ha una. Jo no t'estic donant una fórmula, no t'estic dient. Això correspon als governs i a la política, als parlaments. Exacte. Això és política d'habitatge. És tan senzill com això. El que passa és que no s'ha fet res de política d'habitatge. El que s'ha fet és política de cauterització de ferides provocades per la ineficàcia en les polítiques d'habitatge. Però no s'ha fet política d'habitatge. Llavors, i aquest és l'arrel del problema. Però quan es liberalitza,

per dir-ho d'alguna manera, les rentes de lloguer, comencen a haver-hi problemes, no masses, però comencen a haver-hi problemes. El lloguer, és a dir, la propietat i el mercat immobiliari és un mercat necessari. Per què és un mercat necessari? Perquè és simbiòtic. És a dir, si jo no tinc diners per accedir a l'habitatge amb propietat, hauré d'accedir amb lloguer. I, per tant, qui hagi comprat un pis i el posi en lloguer m'està fent un favor perquè el col·loquen al mercat perquè jo pugui exercir el meu dret a l'habitatge. El problema és. Quan el propietari diu, mira, saps què? És que el mercat s'ha disparat i el que tu em pagues multiplica un altre, però aquest altre és habitant habitual, no m'importa, ni tinc per què saber-ho perquè cap llei m'obliga a que jo tingui que veure si el meu client és habitant habitual o no.

A veure si ho fragmento i llogo per habitacions, encara en trec més rèdit.

Imagina't. Llavors, això és el que ha anat passant des de l'any 80 i pico, que es va liberalitzar això amb el decret Boyer. Fins ara és el que ha passat amb modificacions de la Llei de Rendements Urbans que no estan abordant el problema o no l'han abordat.

Això i un altre element, que no sé si ara potser ens distraiem una mica, però la inflació, és a dir, també el cost de la vida és molt més alt, per tant també obligues a molta gent que potser no es plantejaria pujar el preu del pis, però a fer-ho perquè també la vida és més cara. Per tant, tothom acaba carregant un cost a un dret com l'habitatge.

Sí, però això aniria, jo crec, aniria, seria més. Justificable o intel·ligible en un cas de que les rendes de lloguer no fossin un actiu financer. Però és que el problema és que tothom entendria que si la vida repercuteix en tu, tu repercuteixis en el producte amb el que fas negoci. El que ja no entén tant la gent és que diguin mira, saps què? És que m'estàs rendint tant que ja no cal que produeixis res. O sigui, jo puc comprar-me un edifici complet, o fins i tot dos, o potser demanar-me una hipoteca per comprar-me dos, que la hipoteca me la paga el segon pis. I quan el tinc amortitzat, i jo, mentrestant, el que estic fent és, com que jo necessito que em paguin la hipoteca, Vaig al millor postor, i el millor postor, desgraciadament, ja no és l'habitant local. I en un món globalitzat, en el que un suec, que a les 3 de la nit se li fa de nit al seu país, que pot treballar en remot, diu, escolta'm, jo saps què? Me'n vaig a Barcelona, perquè és una ciutat cosmopolita. Et pots prendre una cervesa, after work, des de l'abril fins al novembre, A dos euros? A dos euros. És una ciutat fantàstica, té mar, em puc anar a fer surf quan acabi de treballar. Els caps de setmana me'n vaig a la Costa Brava, és fantàstic. Ho has de fer a una hora i mitja. Per tant, jo em vinc aquí i, a més, m'ho paga la multinacional. Clar, el propietari del pis, que no té cap freno, que té tots els semàfors en verd, Des de l'any 81 el que diu és, home mira, entre tu i jo, si tu només pots pagar-me 1.500 i hi ha un altre que em paga 3.500,

doncs prefereixo el de 3.500. Aleshores, la clau és com controlem aquesta especulació, si podem posar portes al camp o no, bàsicament. I vostè és un dels experts aquí, la Generalitat, per exemple, va recórrer per estudiar si era possible. Prohibir les compres especulatives. El seu informe ho avalava, però el Consell de Garanties Estatutàries diu que no té encaix a la Constitució. Aleshores, hi ha camí, no hi ha camí? Com sortim d'aquest sucat on som ara mateix?

Jo crec que sí que hi ha camí, diguéssim, també estic pervertit per la meva pròpia opinió, és a dir, jo soc autor de l'informe que em va encomanar l'administració, em va encomanar un informe per veure si això era possible, i jo vaig dir que sí a través de l'urbanisme. Per què a través de l'urbanisme? Home, perquè les conseqüències de preferir a un suec. A un habitant habitual provoca irregularitats i infraccions urbanístiques. És a dir, hi ha un mandat que és ineludible, és que el desenvolupament urbanístic d'una ciutat, de qualsevol ciutat, no el pot escollir un particular. O sigui, el model del que jo vull que sigui la meva ciutat no el pot escollir un particular. Ni vostè, ni jo, ni molts particulars units que són el mercat immobiliari. Ho ha d'escollir l'administració pública i, a més, diu d'acord amb els interessos generals. No pot ser d'una altra manera. I, a més, diu que és una funció pública indelagable. Si el model d'ordenació l'ha d'escollir l'administració pública, ho haurà de fer sotmesos a unes regles del joc. I les regles del joc les imposa la llei del sol, la catalana i l'estatal. No és una cosa que s'inventin. I què diuen? Que el desenvolupament necessàriament ha de ser sostenible. I dius, i què vol dir ser un desenvolupament sostenible? Ho llegeixes. Jo no interpreto, o sigui, jo només estic llegint la llei. No estic fent cosa que se suposa que els polítics

poden fer exactament igual que jo. Llavors, què diu la llei? Diu, desenvolupament urbanístic sostenible, per qui ho vulgui buscar, article 3 de la llei del sol, article 3 de la llei del sol de l'Estat. Els dos articles 3. Diuen, entre moltes coses, posa coma, són els models d'ordenació que necessàriament han de garantir la cohesió social i evitar la dispersió territorial. Si jo analitzo el que està fent el mercat immobiliari amb els preus que està pujant, és homogeneitzant les rentes altes, perquè prefereix algú solvent, i les rentes baixes i cada cop més mitges. Expulsant-les de les ciutats. Se'n van. Per tant, dispersió territorial. Dues coses prohibides. Si això és així, i tinc un article de la Constitució que em diu que puc. Adoptar mesures per limitar l'especulació i tinc una ordenació urbanística que m'està dient que el que està fent el mercat immobiliari no el pot fer. Home, dos i dos són quatre. És intervenir. El Consell de Garanties Estatutàries ha dit que això és inconstitucional. Per què? Perquè té un axioma que jo crec que hauria de reciclar que diu que l'article 33 i el 38, el de la llibertat de la propietat i el de la llibertat d'empresa, són intocables. I que, per tant, el 47 ni està ni se l'espera.

Pere. Hola, bon dia. Això, com molt bé dius, és un axioma, aquesta resposta, diguem, del Consell de Garanties, no? Perquè la Constitució és evident que deixa molt marge per moltes coses, perquè va ser una Constitució fruit d'un pacte amb els comunistes, ni més ni menys, diguem. O sigui que hi ha elements suficients a la Constitució per activar-los, però si el Consell de Garanties Constitucionals es queda només amb uns articles i no amb uns altres, doncs, òbviament, aquí hi ha un problema. El que li volia preguntar és. Quin marge hi hauria jurídicament també per recórrer a l'estat, diguem, d'emergència? És a dir, quan hi ha una situació d'emergència, alguns axiomes entren en un parèntesis. Ho vam viure amb la pandèmia, ho vam viure amb la crisi financera, ho vam viure amb moltes coses, i aquí estem, penso jo, hi ha elements suficients com per considerar que hi ha una situació d'emergència. Hi ha algun recorregut jurídic possible. Degut a que hi ha un estat d'emergència que permeti sortejar aquests axiomes o la gent que té aquests axiomes com si no visquéssim en una situació d'emergència?

Evidentment que sí. De fet, el Tribunal Constitucional A mi el que m'agradaria remarcar, i ho dic jo, i és una opinió absolutament personal, però dins de l'àmbit jurídic és a què em dedico. Jo no soc activista, jo no soc polític, jo soc jurista. I des del estricte àmbit del dret, li diré que al dictamen del Consell de Garanties Estatutàries li manca rigor jurídic. Per què li manca rigor jurídic? Perquè havia d'analitzar una mesura en la que el Tribunal Constitucional s'ha pronunciat moltes vegades sobre els requisits de constitucionalitat, i són tres. El primer és que existeixi una causa real que motivi l'actuació limitativa de l'administració pública. La segona, que sigui temporal. És a dir, que no vingui a quedar-se. Per què? Perquè no faci irreconeixible el dret que limita. O sigui, si jo limito el dret de propietat però el faig irreconeixible perquè dic tu no pots comprar, m'acabo de carregar valadament l'article 33. Per tant, això no ho pot fer. I la tercera causa és que si no s'adopta aquest límit, l'interès general quedarà irremediablement lesionat. Què ha fet el dictamen de garanties estatutàries? Primer, s'ha tirat mig dictamen per decidir si era lectura única o no. I l'altre meitat del dictamen, que és el que li tocava fer, no ha analitzat si existia o no existia causa de necessitat. Alucinant. O sigui, quan se li està dient adopta una mesura limitativa, perquè la primera cosa que has d'analitzar és si existeix una causa objectiva que la legitimi. No ho fa. Per tant, és com si s'hagués despertat el legislador i hagués decidit que s'ha d'intervenir al mercat immobiliari perquè sí. I la segona cosa que fa és no analitza la temporalitat. Per tant, analitza la mesura com si no només s'hagués despertat el legislador pel matí dient ara vaig intervenir, sinó vaig intervenir i per sempre. Per això no em calia un dictamen. O sigui, no em cal un Consell de Garanties Estatutàries que, per cert, està trufat d'objectius. Jo és la primera vegada que veig un dictamen. Trufat d'adjectius, no pot adjectivar, no pot qualificar l'acció. El Consell de Garanties Estatutàries només pot dir si s'ajusta o no. No calia això. Els meus estudiants de primer de dret saben. Que la propietat no es pot intervenir sense justa causa, sense justa causa, i a més aquesta causa vinculada a l'interès general, i que ha d'haver-hi una temporalitat. Res d'això s'analitza.

Joan. Bé, doncs, d'escoltar el Pablo, el que ens queda clar és que aquí hi ha un artículo que és el 33, que és intocable. I que té una primacia davant de tota l'altra legislació. Però alguna cosa s'ha de fer. No, no, estem parlant. És que al final. És que estem en emergència social. Analitzem qui ha pres la decisió i qui són aquestes persones. Que reunides en una taula, durant una sèrie de deliberacions, per la seva trajectòria, la seva manera de pensar, consideren, o per una doctrina que porten acumulant durant uns anys, que disseren que el 33, que és el de lliure empresa, és intocable i que no hi ha ni causes de temporalitat, que no hi ha causes excepcionals o causes d'emergència. Aquest és el tema. I és que estem en una situació d'emergència, ja fa temps que hi som, eh? I anem evolucionant, i el que ens explica és que heu anat fent una anàlisi amb un tall fred, com si allò fos, diguéssim, una cosa que no fos d'emergència, i ens ha arribat aquí una proposta, l'analitzem, i no passa res, que aquí hi ha unes persones que són responsables, i que no han contextualitzat políticament on som. És a dir, el dret. No és una cosa freda i estàtica, evidentment, hi ha uns fonaments, però ha d'analitzar en base a un context. Ho deia abans el Pere, la Constitució mateix és elàstica, és a dir, els alemanys. La Constitució espanyola s'inspira molt en la Constitució alemanya i l'Alemanya ha donat exemples de com ha estat capaç d'actualitzar, modernitzar i posar al dia. I aquí en canvi a vegades hi ha una mena de fonamentalisme constitucional que això és una mena de fòssil que no es pot tocar però clar, dins del fòssil hi ha prelació d'ordre, 33, és més important perquè és lliure empresa, tot l'altre és secundari home, doncs aquí tenim un problema i també té molt a veure, a vegades quan ens queixem de la justícia, ens queixem dels jutges i les persones que se dediquen a això, té a veure amb aquesta ideologia, per dir-ho d'alguna manera, conservadora de no voler anar més enllà una interpretació més flexible i adaptada a les necessitats dels temps.