Quin efecte tindran els decrets d'habitatge? L'anàlisi de Santiago Niño-Becerra

Unes eleccions al mes de novembre que s'han centrat o que t'han tenit un eix molt important en aquesta precampanya i ho serà segur durant la campanya, com és la crisi de l'editatge i el cas de la Mari Carmen com a detonant. Ho volem abordar des de la perspectiva econòmica amb l'economista, catedràtic i col·laborador d'aquest programa, el Santiago Niño Becerra. Professor Niño Becerra, com estem? Molt bon dia. Què tal? Bon dia, bon dia. L'habitatge és un d'aquests temes recurrents que fa temps que en parlem amb vostè, però ara serà un dels temes centrals en aquestes eleccions. El Consell de Ministres ha aprovat bàsicament dos decrets que, entre d'altres mesures, restringeixen les operacions dels grans tenidors, és a dir, els propietaris que tenen molts pisos, i en teoria reforcen la protecció dels llogaters vulnerables. Ara els desgranem, però d'entrada, així per fer la pregunta general, aquestes mesures poden canviar de debò les regles del mercat, com l'entenem o com l'hem entès fins ara? No. A veure,

el problema de la vivenda a Espanya, els problemes de la vivenda a Espanya, bàsicament són dos. És a dir, el tema dels preus disparats és una conseqüència. Aquests dos problemes penso que són, primer, que l'oferta és insuficient. L'oferta, cuidado, l'oferta de vivenda residencial. En el darrer informe, la darrera actualització del Banc d'Espanya, que periòdicament actualitza el seu informe, parla que ara per ara calen a Espanya 750.000 vivendes residencials, d'ús residencial. Altres usos no entrem. Aquest és el primer problema. Amb un decret o amb dos decrets això, evidentment, no es soluciona. En segon lloc, el segon problema és que l'oferta de moment és el que és, és a dir, des que es decideix fer una promoció d'ivendes fins que aquestes divendes s'entren passen anys, almenys fins ara. Llavors, s'ha de comptar amb l'oferta que hi ha. Llavors, amb aquesta oferta, els salaris són insuficients. Llavors, clar, aquests dos problemes, amb tot el ben intencionat que siguin aquests decrets, jo crec que no solucionarà en absolut la problemàtica.

Vostè deia que, segons aquestes dades del Banc d'Espanya, falten pisos de caràcter residencial. Falten pisos o falten pisos a preus assequibles?

Bueno, a veure, la pregunta, sí, la matització crec que és correcta. De tota manera, si no posem cap límit al preu, podríem trobar, no és difícil trobar vivenda sense límit. Ara, encara que posi un límit de 2.500 euros, que està molt per sobre de la mitja, del lloguer mig, no es troba. És a dir, és difícil. El preu, diguem-ne, amb una certa lògica. Però de tota manera, torno a dir, la matisació és totalment correcta. Des de fa 70 anys, Espanya, primer el franquisme i després tots els governs posteriors, i quan dic tots, estic dient tots, van apostar per la vivenda de propietat. De fet, si veiem l'estadística de vivenda de protecció oficial, que a Espanya s'ha construït molta, ara molt poca, però molta, s'ha construït, aproximadament 6 milions i mig de vivendes, pràcticament el 95% són per venda. Per què? Perquè, torno a dir, des del franquisme, per una sèrie de motivacions ideològiques, pràctiques, econòmiques, de negoci, etc. Es va apostar per la vivenda de compra. Llavors, la vivenda social de lloguer amb proteccions llargues, amb lloguers estables a Espanya s'han deixat de banda. Al contrari, per exemple, que ha passat a altres zones com Àustria o Països Baixos. Aquí a Espanya s'han deixat de banda. A França també bastant de banda s'han deixat. A Itàlia s'han tingut més en compte que a Espanya.

Espanya, en aquest sentit, és un país absolutament abandonat. Ha abandonat, torno a dir, des de fa 70 anys, la vivenda social. Però és que, a sobre, la vivenda de protecció que es va construir per la venda, el període de protecció era molt curt. 15-20 anys com a màxim. Llavors, una vegada el període s'havia acabat, amb uns ajustes que duraven molt poc, ja passaran a cada llibre. Llavors, clar, si vostè em pregunta, però llavors es pot dir que Espanya, d'una forma conscient, s'ha deixat de banda la vivenda social de lloguer? Jo crec que sí. De manera conscient, eh? Sí, totalment conscient. Perquè l'enfocament que es va donar, torno a dir, des de fa 70 anys a la vivenda va ser orientat al negoci. Hi ha una entrevista molt interessant que jo sincerament suggereixo a totes les persones que ens estan sentint que la llegeixin, perquè val la pena, És una entrevista que va publicar el diari ABC el dia 2 de maig de l'any 1956, el llavors ministre de la Vivenda, el senyor José Luis de Arrece. Llavors aquest senyor ho deia claríssim. Queremos un país de propietarios, no de proletarios. Llavors a partir d'aquí es va posar en marxa una política que torno a dir, els governs democràtics no han variat.

Entrant en els dos decrets que s'han aprovat, el primer prohibeix fins al 2030 la compra d'habitatge quan es vulgui adquirir un immoble per un preu inferior al 70% del valor de mercat. S'entén que amb això es vol d'alguna manera frenar els fons o el que diuen els grans tenidors. Serà útil? Servirà això, professor?

Sí, tot dependrà de l'estratègia dels fons. Hem de tenir en compte que els fons d'inversió d'Espanya tenen molta vivenda. Llavors, aquests fons tenen una estratègia d'inversió. Aquesta mesura pot ser interessant, però jo crec que de cara a evitar aquest negoci o aquesta política, aquesta estratègia del fons, és més interessant la prohibició que es pugui vendre la vivenda que tenen en un horitzó a llarg termini. Llavors, aquí. Sí que s'haurà de veure la resposta dels fons d'inversió. De tota manera, torno a dir, és a dir, està bé aquest decret, aquest punt, no està malament, la especulació es redueix, però no resol el problema de la manca de buscata.

És a dir, és un pedaç, és una tirita. Sí, exacte, exacte. Una altra qüestió. A vostè ara d'ahir ja veurem com es comporten els fons. Hi ha fa uns quants dies que s'està dient que els fons immobiliaris estan retirant-se del mercat d'alguna manera per aquesta regulació. Això hi ha qui ho veu com una cosa positiva, diguem-ne, però també hi ha qui diu alerta perquè això pot encara reduir més l'oferta, justament.

Si els fons es retiren, per què? Perquè no estan obtenint o aquesta legislació pot impedir que obtinguin la rendibilitat que ells busquen. Llavors, aquestes vendes són propietat dels fons. Si els fons se les treuen de sobre, se les venen, algú els comprarà. Evidentment, poden quedar buides, sí, és veritat, poden quedar poden quedar propietat dels fons, però buides. De tota manera, els fons d'inversió no són a mans d'aquestes estratègies. Perquè, clar, aquestes entitats viuen d'obtenir rendibilitats. Molt ràpidament i el més gran possible. És a dir, que quedin buides sincerament no ho veig. Algú comprarà aquestes divendres, és a dir, si quan siguin els fons d'inversió es venen les divendres, algú els comprarà. Qui els comprarà aquestes divendres? Aquesta és la pregunta. I a quin preu sortiran? Si surten a un preu de mercat, per vendre, si surten a un preu de mercat entrarem en la dinàmica de quantitat de persones fonamentalment joves que no poden accedir a la compra d'una vivenda per dos motius. Primer, perquè no tenen estalvis per donar l'entrada i perquè no poden accedir a una hipoteca. Llavors entra aquest programa de tu casa que també contempla el primer decret que és una línia de financiació del Institut de Crèdit Oficial de l'ICO que dedicarà per això 10.000 milions d'euros per donar prèstecs d'interès zero entre 10 i 30 anys per cobrir la part aquesta que no poden assolir d'estalvi per accedir a una hipoteca. Bé, està bé, és a dir, està bé. La pregunta, o sigui, una part suposem que resol aquest punt, resol l'estalvi previ que una persona, que un jove, necessita per accedir a una hipoteca. Però és que el segon problema és que l'entitat financera li digui no a vostè, vostè no reuneix les característiques per accedir a un préstec hipotecari. Perquè no té un efecte fix, perquè el seu no sé què, perquè l'aval 50.000 raons. Llavors, clar, és a dir, el problema continua I continua sent, clar. Exacte.

A més, vostè deia una cosa dels fons que jo trobo molt, segurament, i vostè em corregirà, però dona una mica la sensació que és el moll de l'os d'aquesta situació, que quan un fons d'inversió té uns pisos busca una rendibilitat immediata i molt alta. És a dir, busca una rendibilitat, segurament, del 10-15% quan una persona que té un pis i el posa en lloguer té una rendibilitat del 2%, més o menys. Ho he dit una mica a l'engròs, vostè em corregirà.

Això és cert, però clar, és que la característica, és a dir, un fons d'inversió que tingui 2.000 pisos per llogar, manega uns números té accés a una sèrie de possibilitats que una persona això que diuen un petit propietari que té un pis que ha comprat a base d'uns estalvis i que lloga suposant que tot li surti bé no té és a dir la possibilitat de pressió que té un fons d'inversió un particular que té un pis no la té. Llavors, de tota manera torno a dir que si demà sortissin d'Espanya tots els fons d'inversió, això tampoc solucionaria el problema. És a dir, perquè l'oferta de lloguer, sota el meu punt de vista, baixaria, a no ser que aquestes divendres del fons les compri un organisme públic. Llavors la cosa canviaria. És a dir, si vos dius, no, és que el Fonix vol sortir d'Espanya, llavors. Ven aquestes vivendes un govern autonòmic o es crea una entitat estatal per comprar les vivendes i després les posa en lloguer social. Llavors és una altra història. Però, perdoni, cap govern autonòmic. No ho pot assumir això. No, exacte. Ni tampoc a l'Estat. Espanya té uns problemes de dèficit molt importants. És a dir que, en pura lògica, aquestes vivendes, els fons d'inversió, sortiran a un mercat de compra-venda. I algunes se vendran, evidentment, per descomptat. Però moltes, les persones que necessiten una vivenda, no tindran accés a accedir, valgui la redundància, a un préstec hipotecari per les seves característiques

personals. I la qüestió de. Ho dic perquè, sobretot, des dels propietaris s'ha dit molt que aquí el que caldria fer és avantatges fiscals. És a dir, això, en principi, la nova regulació també preveu donar avantatges fiscals als propietaris que abaixin els preus del lloguer. Això funciona, els avantatges fiscals?

Però és que. Una altra vegada, això no incrementa l'oferta. És a dir, una persona, un propietari, li diuen, miri, vostè tindrà una reducció fiscal d'X si vostè baixa el preu del seu lloguer un tant per cent. Aquesta persona pot fer números i dir, d'acord, correcte. Però el pis continua sent el mateix. És a dir, no és que es posin en marxa un increment d'oferta. Clar, es podria pensar que aquesta mesura pot interessar als propietaris de vivendes buides, que entre parèntesis, a Espanya hi ha 3 milions de vivendes buides. Algunes no són habitables. Es tindria de fer una inversió molt important. Potser a una persona que té una vivenda buida li podria interessar aquesta via, una persona o un tenedor que tingui diverses vivendes, li podria interessar, però en qualsevol cas jo crec que és una mesura que no incrementa l'oferta a curt termini, que torno a dir, el problema de l'oferta insuficient és d'ara per ara, és d'ara mateix. Llavors, això ens porta a una altra història. És a dir, el dia 29 de novembre hi ha eleccions. El govern que vingui després, sigui el que sigui i tingui el color que tingui, aquest mateix problema que tenim ara se'l trobarà. Aquest Govern suposa que la Diputació Permanent del Congrés aprovarà sencer el primer decret que el Parlament va rebutjar en el seu moment i el segon, si no es modifica, no l'aprovarà perquè és la congelació del lloguer. Suposem que el proper govern que vingui, i torno a dir, sigui el que sigui, es trobarà amb aquest decret, en teoria el pot revocar, que jo personalment no crec, perquè tindria l'opinió pública en contra, i jo crec que a la campanya electoral, evidentment, això sortirà, Però la manca d'oferta i, o sigui, els dos problemes que hem comentat, la manca d'oferta de vivenda per una banda i, en segon lloc, els salaris insuficients, se'ls trobarà igual. I serem on som ara. Perdó? I serem on som ara. Exacte. És a dir, és que el problema de la vivenda continuarà sent exactament igual el 30 de novembre que el que és el 12 d'octubre. Sí. N'haurem de continuar parlant.

De moment, com sempre, moltes gràcies al professor Niño Becerra per fer-nos de guia amb aquestes normatives. Professor, una abraçada, que vagi molt bé. Gràcies, bon dia.