S.Nasarre (URV): "Contractes indefinits opcionals i incentius fiscals"

Però d'això em va saludar el Sergio Nassarra, que és catedràtic de la Universitat Rovira i Virgili, expert en polítiques d'habitatge i que ha estat director de la càtedra UNESCO d'habitatge. Professor Nassarra, bona tarda. Hola, bona tarda, com esteu? Ara mateix sembla difícil acontentar totes les opinions i tots els interessos dels diferents sensibilitats polítiques, però és evident que el problema de l'habitatge, que ja fa anys que està sortint a totes les enquestes com el principal problema que més amoïna, no només a Catalunya, sinó a tot Espanya, ara, amb la gent al carrer, una acampada a la Puerta del Sol a Madrid, avui manifestacions al matí a Barcelona i se n'espera una altra aquesta tarda, ara mateix és. Possible trobar una solució que contenti a tothom o el problema és tan gros que difícilment es trobar una solució que contenti a tots?

Doncs, com bé diu, realment és un problema, podríem dir, estructural. El problema de l'habitatge ens ve, com a mínim, des del 2007. Per tant, ja portem quasi 20 anys. Intentar buscar solucions, diguem, ràpides, en moments, diguem, socialment, amb certa càrrega, diguem, moral, etcètera, això pot ser fins i tot contraproduent. És a dir, depèn de quines mesures es prenguin, doncs pot anar inclús a pitjor.

S'ha arribat a un punt de no retorn? És a dir, ara ja la situació és insostenible?

No, no, és a dir, com li deia, portem 20 anys amb un progressiu deteriorament de l'accés a l'habitatge, precisament per les normes, per les lleis que s'han anat aprovant tant a Catalunya com a la resta de l'Estat. De fet, si mirem les xifres de com està Espanya en relació als països europeus, tots els països de l'Europa Nòrdica estan pitjor que nosaltres, tots. Per tant, Noruega, Suècia, Dinamarca, Alemanya, Anglaterra, Bèlgica, Països Baixos, tots tenen nivells de sobreendeutament familiar a causa de l'habitatge més alts que els nostres. Els danesos, per exemple, són el triple. El triple de les famílies daneses estan sobreendeutades a causa de l'habitatge. Això ens ha de contentar? No, està clar. Però sí que hem de dir que moltes polítiques que s'han pres, i agafo com a referència, però n'hi ha més. La llei d'habitatge, la llei 12-2023, ha estat una llei clarament contraproduent. És a dir, el 2023 estàvem malament, però estàvem tan malament com ara. Per tant, una de les mesures que es podria fer perfectament és la derogació de la pròpia norma, cosa que no està dins de l'agenda, clar.

Clar, el problema també, quan intentem fer entrevistes sobre el tema de l'habitatge, és que hi ha posicions molt de part. Hi ha qui diu, el que s'ha de fer és regular el preu del lloguer. Hi ha qui diu, no, no, si regules el preu del lloguer, treus pisos o habitatges del mercat, perquè hi haurà gent que no el posarà en lloguer. Hi ha d'altres que diuen, no, s'ha d'actuar contra els grans tenidors. D'altres diuen, no, no, és que si vas contra els grans tenidors, tenen un percentatge molt petit del parc de vivendes que s'està llogant, la majoria són de petits tenidors. ¿hi ha una posició que sigui més o menys homologable per a tothom i que tothom la pugui acceptar? ¿O tothom està tant a les trinxeres que és difícil trobar un punt mig?

Això és una gran pregunta. Des de la universitat ho portem dient des de fa molt de temps. Sí que hi ha solucions, podríem dir, provades acadèmicament, és a dir, avalades científicament per experiències d'altres països, per resultats d'unes polítiques o d'unes altres, i per tant, des de la universitat, jo crec que tenim una idea bastant aproximada del que pot funcionar i del que no pot funcionar. I què funcionaria? Què és el que s'hauria de fer? En els dos exemples que vostè ha posat, el tema del control de renda, és claríssim que no ha funcionat mai. No ha funcionat mai a cap país, en qualsevol tipus de bé, sigui el menjar, sigui l'habitatge, qualsevol tipus de bé, i en qualsevol moment de la història. El que ha passat sempre ha estat, en un primer moment, el que estem veient a Catalunya des que es van introduir al març de 2024, per tant, una baixada molt considerable de l'oferta, Catalunya és un 20%, Una millora petitíssima, diguem, amb l'estabilitat dels preus, però en contra està que en les zones no tensionades ha pujat molt més. A Catalunya, clarament. Els tres municipis amb cert número d'habitants, de més de 20.000 persones, en aquest període ha pujat fins a un 12%, com per exemple en ciutats com Vilaseca. Llavors, i el que passa ulteriorment és mercat negre, deteriorament de l'estoc immobiliari, els pisos que es lloguen són més petits, però això no és cap novetat, des de la universitat

ja ho sabíem tot això. Perquè ha passat a tots els països. Hi ha un estudi, el professor Colodini, de fa un parell d'anys, que estudia 200 treballs acadèmics sobre aquesta matèria. En cinc continents, i les conclusions són les mateixes a tot arreu. Per tant, quan ens diuen el control de renta, això ja sabem que no funciona, que és totalment al revés. I en relació a l'altre, sobre els grans tenidors, vostè també té raó. Els grans tenidors controlen un parc d'habitatge molt petit, però els grans tenidors, el que ningú explica, és que són conseqüència de les polítiques d'habitatge tant de Catalunya com de la resta de l'Estat durant els darrers anys. Abans no existien. I no existien. Perquè la propietat de l'habitatge estava molt distribuïda entre les famílies. És a dir, tothom podia, estalviant, esforçant-se, intentar comprar un petit piset, alguna cosa, més o menys lluny de la ciutat on s'ha de treballar, on es vol viure, però tothom hi podia accedir. Això, per exemple, estem parlant clarament fins al 2007, amb molt d'esforç i tal. Però què ha passat? Que tenim una sèrie de normes, en concret la llei 1-2013, la llei 5-2019, que són, per exemple, dues normes, també serien candidates a la seva revisió, que han impedit i han dificultat que les famílies puguin comprar. Per tant, els han abocat a tots a llogar en un mercat escàs,

un mercat cada vegada més car, i per tant ha estat un complet desastre. Per tant, els fons, els estrangers, els que siguin, han dit, bueno, escolta, si no compro vosaltres i no us deixen, ja els compro jo. I és el que han fet, han anat acumulant habitatges. Per tant, no totes les lleis donen igual. Fem això i aquestes mesures i segur que funcionen. Això és fer volar coloms, això és fer un brindis al sol, moltes vegades. El que cal és més rigor acadèmic i més estudiar, clar.

Per tant, quines mesures han funcionat en altres països? Què és el que s'hauria de fer?

Per exemple, hi ha una cosa en què fallem. El màxim, que és una política coherent i constant d'habitatge. Una política coherent tan verticalment, és a dir, des de Brussel·les fins a Madrid, Barcelona i la ciutat que correspongui, per tant, des del nivell europeu fins al nivell municipal, s'ha d'arribar a una política coherent. Això, per exemple, perquè l'audiència ho pugui comprendre, estem parlant d'un problema tan greu com pot ser el de l'educació, per exemple, que ja sabem quin. Quins desastres de resultats tenim? Si no fas una política coherent i constant d'educació, passa el que passa. Doncs en habitatge passa exactament el mateix. I constant vol dir que es mantingui el temps, el que vol dir també que s'ha d'obrir un gran pacte per aquest tema, per un pacte en real, no, com deia vostè molt bé, en trinxera. És a dir, no, no, jo no em penso moure d'aquí, sinó que. Partint de l'evidència científica, acadèmica, intentar trobar punts de connexió perquè aquestes polítiques puguin durar en el temps. O sigui, per tant, permetin que tingui certa recança amb aquestes polítiques, diguem, apriorístiques, ràpides i tal, nascudes d'una voluntat popular, bla, bla, etcètera, que això probablement no es portarà enlloc.

Però quan demana un pacte, per exemple, en què? Construir més pisos de protecció oficial, per exemple?

No. No necessàriament. Per exemple, una de les qüestions estructurals en què s'hauria de passar aquest pacte seria la seguretat jurídica, article 9.3 de la Constitució, i el que diu és que tothom ha d'entendre quines són les regles del joc i que se li aplicaran sense cap dubte. I això va bé per tothom, va bé pels rentadors, pels rentataris, pels constructors, pels usuaris finals, pels bancs, pels deutors hipotecaris. Entendre les regles del joc. Bé, doncs, portem 20 anys. Destorotant totes aquestes regles del joc. Ara és molt difícil saber, i Catalunya és un gran exemple amb això, és molt difícil saber com es compra i ven una casa correctament a Catalunya. És superdifícil. Quan això fa. Abans del 2015, això no passava. Llogar, doncs no saps ben bé si podràs fer fora el llogater o no, si es quedarà més temps, si t'entra una persona, un ocupa casa teva quan el pots fer fora. Tota aquesta inseguretat jurídica comporta que molts pisos que no cal que es construeixin, que ja existeixen a les nostres ciutats, no surtin al mercat. I llavors ha estat quan el legislador, especialment el català, copiat després amb altres comunitats autònomes, doncs comença a amenaçar. Doncs si no voleu llogar, doncs us multarem, us posarem recarres tributaris, us expropiarem els habitatges. Bueno, clar, això encara crea més inseguretat jurídica per tot el sistema en general. És a dir, construir un habitatge, construir un bloc, com dèieu abans en el resum, això pot trigar 7, 8, 10 anys. Però hi ha estoc immobiliari disponible. Molts d'ells només necessiten un acompanyament en renovació energètica, en accessibilitat, una posada al dia, i no tots els propietaris tenen 25.000 o 30.000 euros per posar-los en marxa. Per tant, polítiques més incentivadores i d'acompanyament triguen més amb els efectes, però sí que poden tenir una sensació de més tranquil·litat, d'oferir habitatge a les altres persones que no en tenen. Un dels riscos que podem veure amb aquestes mesures, que és. Preveuen per a demà i que s'han anat filtrant, és que ja definitivament l'oferta d'habitatge va així encara més.

Ara, per exemple, els moviments, sobretot a través del sindicat de llogaderes, per exemple, demanen contractes indefinits. És una bona mesura, contractes indefinits, o és contraproduent?

Bueno, els contractes indefinits jo sempre els he defensat que siguin opcionals. O sigui, és cert que ara la normativa d'arradaments no permet contractar un lloguer indefinidament, eh? S'ha de fixar un termini. Normalment es fixa d'un any, però la llei et força fins a cinc o set anys. Bé, doncs, a mi no em sembla malament que això fos optatiu. I per incentivar-ho, doncs, es donessin tot tipus de facilitats. Doncs, per exemple, una major corresponsabilitat en l'habitatge. Amb el llogater, o com per exemple, una capacitat per al propietari de poder-ho recuperar quan tingui una necessitat econòmica molt greu. I de fet, això era una proposta que va presentar la Generalitat de Catalunya i que la va presentar la consellera en el seu moment. El 2017, que era una conseqüència d'un grup de treball amb 15 experts de tota Catalunya i de tots els colors, que vam arribar a aquestes conclusions i no s'ha fet res més. Per tant, que sigui opcional, és a dir, que hi hagi un contracte temporal d'aquests 5 o 7 anys i un altre alternatiu incentivat, indefinit, a mi no em sembla malament. Tot el que sigui forçar, és a dir, obligar, això no ens porta enlloc. Si, per exemple, un agafa. L'exemple més clar és el d'Espanya. Quan l'any 64 es van introduir els lloguers indefinits, a Espanya llogava un 65% de la població. Al boom immobiliari llogava un 12%. Per tant, hi havia una desaparició total del mercat de lloguer. I si un agafa models com Alemanya o Suïssa o Àustria, que sí que tenen lloguers indefinits, com li he dit al començament, aquests països, les seves polítiques d'habitatge no són massa comparables perquè els seus resultats de sobreendeutament familiar a causa de l'habitatge és molt més alt que a Espanya. És a dir, tot el que han fet durant aquestes dècades amb aquestes mesures els ha resultat pitjor que tot el que hem fet nosaltres.

Tinc aquí a la taula l'Alba Alfagema, el Jordi Cabré, la Júlia Regué. L'Alba li volia fer una pregunta. Insistem, estem parlant amb Sergio Nassarre, catedràtic de la Universitat Rovira i Virgili, expert en polítiques d'habitatge i va ser director de la catedral UNESCO d'habitatge. Alba.

Bon dia. Una pregunta. Aquest dia està sorgint alguns models, per exemple, crec que és el Canadà, que ha prohibit la compra a estrangers i fins i tot a grans tenidors, i que posaven sobre la taula, crec que també hi havia algun altre país, que per poder comprar, adquirir un habitatge, havies com de demostrar arrelament en el territori. Què en pensa vostè? Aquestes polítiques són efectives, no? Són aquelles polítiques una mica que netegen la cara al final de l'estratègia i sembla que fas alguna cosa però no tenen impacte? Això realment es podria aplicar aquí?

Bueno, o sigui, discriminar els ciutadans europeus per poder comprar a Espanya si no es renegocien els tractats, això no es pot fer. Això ho poden fer països com Malta, que en el seu moment, quan van pactar la seva entrada a la UE, doncs ja ho van. Ja ho van introduir, són unes illes petites, etc. i per tant estava justificat una excepció amb controls, etc. Això, per una banda, pel que fa a estrangers, pel que fa a compra de grans tenidors, sí que tenim un exemple en algunes ciutats dels Països Baixos, jo només conec un article científic en aquest sentit, I el que conclou aquest article científic és que efectivament, com no se'ls va deixar, van baixar les adquisicions d'habitatges per fons i ja està, missió complida. No exactament. Què va passar llavors? Que l'oferta de lloguer va baixar, van començar les compres, per tant, el que va passar va ser una gentrificació en el barri. No sé si aquesta terminologia és coneguda per l'audiència, però bàsicament el que estem parlant és que hi havia una substitució de la població d'aquell barri. O d'aquells barris afectats, perquè fins aquell moment eren llogaters d'aquests fons, que tenien un preu i una renda, però a mesura que aquests pisos van sortint al mercat de venda, els van comprar gent amb un alt poder adquisitiu, perquè els Països Baixos són dos països amb més tensió habitacional de tot Europa, i per tant això, la gent més humil que vivia allà, va quedar tots expulsats del barri. I, per tant, una pujada de preus impressionant, com passa en qualsevol barri gentrificat, i, bueno, total, un copet desastre, no? Clar.

El Jordi, que avui també m'ha aixecat la mà, i la Júlia també. Una pregunta cada un i acomiadarem el Sergio Nassarri.

Vostè ha dit que detectava l'inici de l'alçada aquesta tan espectacular de preus el 2007, i la pregunta és per què. És a dir. ¿Habría algun canvi, un xoc econòmic, legislatiu, demogràfic, que pugui detectar com allò de, potser va ser la globalització, allò que des del 2007 no es deixa dormir en termes de preus dels habitatges?

Bueno, el 2007 va començar la crisi financera mundial. Els més joves potser no l'han viscut, estaven potser al pati del col·legi o potser no havien nascut. Però els que ja tenim certa edat, aquella crisi financera mundial que encara patim, és a dir, potser els més joves pensen que viure és una cosa, se'n van amb això, però els que van viure l'època del boom immobiliari, viure pot ser una altra cosa. En aquell moment es va prendre una decisió, una decisió purament política, que després es va concentrar en una directiva europea, la 2014-2017, en la qual es va decidir que les persones més humils, la classe mitjana, mitjana baixa i la gent de classe baixa, no puguin comprar, no puguin finançar la compra d'un habitatge. Va ser una decisió política. Essencialment, a més, instigada des d'Espanya, etc. La conseqüència d'això per als països on no tenim una tradició de lloguer, com per exemple Portugal, Itàlia, Espanya, Malta, Grècia, etc., va ser un copet caos. El que hem vivit ara, aquestes persones van quedar expulsades. Això és que limitava l'accés a les hipoteques dels bancs, no? Correcte. Van quedar expulsades del mercat d'habitatge en propietat i han quedat expulsades després de l'habitatge de lloguer. Per tant, estan en un laberint. És a dir, aquest deteriorament que hem vist a Catalunya del lloguer d'habitacions o el lloguer negre, això és la conseqüència d'això. Per tant, aquesta decisió es pot revocar, a pesar que ningú està per la labor. I això és un dels grans temes que s'haurien de tractar. Però més enllà d'això, vostè té raó. És a dir, el 2000. Les famílies espanyoles que estaven més sobreendeutades a causa de l'habitatge, per tant, que superaven el 40% dels seus ingressos dedicats a l'habitatge, era quasi el doble de les que hi havia en plena bombolla immobiliària el 2004. És a dir, 20 anys després de la bombolla, amb polítiques d'habitatge multinivell, moltíssimes, a centenars, tant a nivell local, a nivell autonòmic, a nivell nacional, a nivell europeu, etcètera, Totes elles el que han provocat és que les famílies, el 2024, estaven al doble de sobreendeutas, les famílies espanyoles, que estaven en plena bombolla immobiliària, que ja sabeu que té una mala premsa, o la gent allà pagava molts diners i s'hipotecava molt. Les xifres, quan es comparen, estan molt pitjor, al doble de pitjor, que el que estàvem en plena bombolla immobiliària. Per tant, el que s'ha de fer és repensar tot el que s'està fent a Catalunya des del 2015 i a la resta de l'estat des del 2021.

Júlia? Sobre el que comentava abans la pregunta de l'Alba, jo crec que aquí el que es planteja no és tant la compra en si, perquè crec que és un veto molt difícil de col·locar, sinó quin ús se'n fa un cop que tu l'has comprat. És a dir, lligar una cosa amb l'altra. Jo crec que aquí, com a mínim, els informes que tenia el govern i que van fer experts en habitatge sí que hi veien recorregut. No sé si vostè opina el mateix o creu que no. O sigui, és una via. Només basar-se en per què fa servir això, ho dic perquè alguna escletxa hi ha de poder ser. No sé si dient només dins de la Unió Europea poc podem fer, sinó llavors el que estem dient és que no només no tenim competències a Catalunya, sinó que el propi estat davant del mercat ja no pot intervenir més i em costa de veure-ho.

Entenc el seu neguit. Bàsicament, això ens dona la resposta a l'article 33 de la Constitució. L'article 33 de la Constitució, a l'apartat primer, reconeix la propietat privada. Reconeix vol dir que ni l'autorga, ni la constitueix, ni res de res, sinó que reconeix que ja existeix i que, per tant, la Constitució l'empara com un dret subjectiu. Per tant, això vol dir que el pots protegir, com per exemple tota la normativa en compte dels ocupes o dels robatoris, derivar d'això, de la protecció de la propietat privada, tant mòbil com immòbil. Quan roben el mòbil, etc., és exactament el mateix. Ara bé, es pot posar l'Estat o alguna comunitat autònoma a exigir un sol ús per a l'habitatge, és a dir, que certs immobles urbans només es puguin destinar a viure-hi, Jo crec que no. Això no ho resisteix la Constitució. Això ho hem de vincular amb l'article 348 del Codi Civil, quan diu que la propietat és el dret a abusar i disfrutar de les coses. I no es pot, amb les limitacions de les lleis, però aquestes lleis no poden buidar el contingut essencial. De l'article 33 de la Constitució i, per tant, no pot eliminar tots els usos, per tant, el 99,9% dels usos, i només deixar-ne un. Això, diguem, seria inconstitucional, no ho resisteix. Per tant, tota aquesta línia que, efectivament, com vostè diu, està reconeguda a l'article 7, a l'article 10 i 11 de la llei d'habitatge, la de llei 2 de 2023, doncs això no ens porta enlloc. És a dir, això és essencialment inconstitucional, sí, sí.

És Sergio Nassarres, catedràtic de la Rovira i Virgili, expert en polítiques d'habitatge i va ser director de la catedral UNESCO d'habitatge. Gràcies per acompanyar-nos i bona tarda.

Gràcies, bona tarda.