Es disparen les assegurances d'impagament de lloguer: què són i com funcionen

A Catalunya hi ha 3.195.129 habitatges, dels quals un 23,2% (741.000) són de lloguer. Un mercat que es concentra sobretot en ciutats grans com Barcelona, on més d'una quarta part dels habitatges estan llogats. Són dades de l'Observatori Espanyol de les Assegurances de Lloguer (OESA), que també té registres dels índexs d'impagaments.

Si ens fixem en Catalunya, la demarcació de Barcelona suma el 15% de les denúncies per impagament del lloguer que es van registrar a Espanya durant el primer trimestre del 2025, una xifra que ascendeix fins al 27,2% en el conjunt global de Catalunya. És a dir, un de cada quatre impagaments en el sector del lloguer es va registrar a la demarcació.

"Aquestes taxes d'impagament dels lloguers, juntament amb altres factors, com l'increment de les ocupacions, l'entrada en vigor de la nova Llei d'Habitatge o la qualificació de zones tensionades" són, per Mercedes Robles, vicepresidenta d'OESA, les principals causes que han portat molts propietaris a contractar una assegurança d'impagament.

Els últims anys aquest producte ha experimentat un auge important davant "un temor creixent dels propietaris a no cobrar les mensualitats".

Què són les assegurances d'impagament?

La funció principal d'una assegurança d'impagament és protegir el propietari quan els arrendataris deixen de pagar. En el cas que un llogater no pagui les rendes, l'asseguradora es fa càrrec d'aquest pagament mes a mes. De tal manera que, com explica Robles, "el propietari no pateix aquesta pèrdua econòmica del lloguer".

També cobreix tota la defensa jurídica per poder recuperar l'immoble en el menor temps possible, ja que qui se n'ocupa és l'assistència jurídica de l'asseguradora. A més, a la pòlissa que estipula les mensualitats que cobrirà l'asseguradora també s'hi poden incloure altres cobertures, com la dels actes vandàlics o l'impagament de subministraments.

Mercè Herrera, presidenta del Col·legi de Mediadors d'Assegurances de Girona, recorda que "temps enrere es feia a 12 mesos, però ara, amb l'aprovació de la normativa que obliga els propietaris a mediar abans de denunciar, els tempos s'estan allargant, i és recomanable que la pòlissa cobreixi 18 mesos o fins i tot 24".

La normativa de què parla Mercè Herrera és la llei coneguda com a MASC. Es va aprovar a principis d'any amb l'objectiu de buscar solucions als conflictes relacionats amb l'habitatge mitjançant la mediació o la conciliació per evitar saturar els jutjats.

Una obligatorietat que porta molts propietaris, segons relata Herrera, a contractar una assegurança d'impagaments, ja que, com explica, "totes les companyes tenen uns equips i uns gabinets de lletrats que s'encarreguen dels tràmits", un cost que està inclòs a la pòlissa.

Filtratge de llogaters

Llogar un habitatge a un desconegut té associats alguns riscos, com la possible morositat dels llogaters. Per això, com expliquen des del sector de les asseguradores, cada vegada més propietaris contracten aquest tipus d'assegurança, que fa la tria de l'inquilí més solvent, seguint diversos criteris:

• Un estudi de les finances dels possibles candidats (a partir de nòmines o la declaració de la renda)
• El llogater no pot constar en registres de morositat.
• L'import total del lloguer ha d'estar per sota del 45% dels ingressos anuals del llogater.

Malgrat aquest filtre, el risc zero no existeix. Mercè Herrera en posa un exemple: "En el moment de contractar es poden complir els estàndards econòmics i tens tots els requisits, però pot passar que al cap d'un temps et quedis sense feina i les circumstàncies personals canviïn i no puguis pagar el lloguer. És aquí on l'assegurança actua com a garantia i al propietari no l'afectarà".

Mecanisme de protecció per a uns, filtre d'exclusió per a altres

La dificultat d'accedir a un pis de lloguer per l'escalada dels preus i per un mercat tensionat en moltes ciutats fan que els moviments en defensa de l'habitatge vegin en aquestes assegurances un filtre més d'exclusió, sobretot per les persones més vulnerables o que tinguin feines més precàries.

Aliou Diallo és membre del Sindicat de Llogateres de Girona i al·lega que hi ha propietaris que, davant el context de crisi habitacional, "estan buscant la manera d'assegurar els seus ingressos".

Reconeix que això és totalment legítim, però alhora alerta que aquest tipus d'assegurances, amb el filtratge que fan dels arrendataris, "afecta principalment famílies i persones en situació de vulnerabilitat".

Demanen, per exemple, l'antiguitat a l'empresa, i, com argumenta Diallo, "en zones on hi ha molta mobilitat laboral com Salt és gairebé impossible que certes persones puguin accedir a un lloguer si miren aquest criteri".

D'altra banda, per Diallo aquest cribratge també afecta les famílies d'origen estranger. Afirma que sovint "treballen en espais o sectors molt precaritzats, amb contractes d'ETTs. Per tant, és una manera legítima de dir no a aquestes persones i que no se'ls hagi de cridar l'atenció perquè exclouen per temes que tenen a veure amb racisme".

Les asseguradores ho neguen i diuen que es regeixen per criteris estrictament econòmics a l'hora de proposar el candidat més solvent. Diallo, en canvi, assegura que al Sindicat de Llogateres han arribat casos de persones que tenien feina i que "el preu del lloguer no es menjava més del 30% del sou, però que igualment se'ls ha fet fora".

De producte desconegut a pòlissa en auge

Les dades facilitades per OESA corroboren que la contractació d'assegurances d'impagament a Catalunya representa el 21,2% del total de les que es contracten a Espanya a l'any, i és la segona zona de l'estat on més pòlisses se signen, només superada per Madrid, amb el 23,7% de les contractacions.

D'altra banda, destaquen les xifres registrades a la demarcació de Barcelona, on el 24% dels habitatges disposen d'una assegurança d'impagaments.

A finals del 2021 aquesta xifra amb prou feines superava el 10%. I si ens fixem en el global de Catalunya, la xifra d'habitatges de lloguer amb assegurança d'impagaments pràcticament s'ha duplicat, ja que ha passat d'un 9,2% a finals del 2021 a un 17% l'any passat.

Aquestes xifres evidencien que aquest tipus de pòlisses han passat de ser un producte minoritari i molt desconegut a créixer com l'escuma els últims anys.