Gairebé 1 de cada 4 pisos venuts a Barcelona el compren estrangers: les dades, barri a barri

Gairebé una quarta part --un 23%-- de les operacions de compravenda d'habitatges a Barcelona aquest 2025 van ser de persones amb nacionalitat estrangera, segons les dades més recents de l'Ajuntament i que ha recollit aquest diumenge l'ACN.

No és un rècord, però sí una de les xifres més altes registrades, un fet que, segons els experts, coincideix més amb el pes demogràfic dels estrangers que viuen a la ciutat, que no amb una compra especulativa de persones no residents.

Ciutat Vella encapçala la llista

Aquest percentatge en alguns barris de la ciutat arriba gairebé al 50%. A la Barceloneta, a Ciutat Vella, es registra la xifra més alta: un 49,6% de les persones que hi han comprat un habitatge aquest darrer any són estrangeres.

La mitjana de Ciutat Vella és del 42,6%, on els estrangers també superen el 40% de les compravendes a Sant Pere, Santa Caterina i la Ribera (43,9%), i al Raval (41,3%). L'excepció és el Barri Gòtic, on se situen en un 38,4%.

Els districtes amb més incidència del comprador estranger, resident o no, després de Ciutat Vella, són Sant Martí, on s'arriba al 30,9%, i l'Eixample, amb un 27,8%.

Diagonal Mar, el Poble Nou, la Dreta de l'Eixample, la Vila Olímpica i la Sagrada Família són barris de la ciutat on més d'un terç dels compradors són estrangers.

Per la banda baixa, destaquen els districtes de Sarrià-Sant Gervasi (11,5%) i les Corts (12,9%).

Consulta cada barri en aquest mapa interactiu:

Coincideix amb la població estrangera de la ciutat

Ramon Bastida, professor de la UPF Barcelona School of Management (UPF-BSM), relaciona aquestes xifres més amb el pes demogràfic d'estrangers a la ciutat que amb l'especulació de no residents forans.

De fet, la xifra del 23% de mitjana de compradors estrangers a Barcelona coincideix força amb la del 26,4% dels residents de nacionalitat estrangera que es registra actualment a la ciutat. En aquest sentit, atribueix als estrangers residents el pes principal en el total de compres estrangeres, amb gairebé el 90%.

Admet que la resta, inversors estrangers grans o petits, han anat "una mica" a l'alça, però representen un percentatge "baix", diu Bastida.

Tine Mathiassen, directora general i fundadora de la immobiliària Casamona, amb seu a la Barceloneta i amb una cartera de clients majoritàriament estrangers no residents, diu que aquests compradors generalment no són inversors sinó persones habitualment d'origen europeu que adquireixen una segona residència a Espanya per passar-hi temporades i llogar-la "a estudiants o professors" quan ells són al seu país d'origen. "No són rics", remarca, insistint en la idea que no es dediquen a la compra especulativa d'habitatges.

Per contra, Bastida no pensa el mateix i creu que els estrangers no residents "majoritàriament" fan compra per inversió, sobretot per fer lloguer turístic. "Pot haver-hi algunes persones que el comprin com a segona residència, però són molt poques", diu.

Impacte "limitat" en el preu de l'habitatge

Entre el 2021 i el 2025, els preus de l'habitatge a Barcelona s'han encarit un 16% de mitjana, segons dades dels registradors de la propietat. Xifres del ministeri apunten que el preu de l'habitatge a Barcelona s'ha encarit un 28%, entre el 2019 i el 2025.

Mathiassen admet que la compra d'habitatge per estrangers "apuja" els preus de l'habitatge, sobretot pel poder adquisitiu dels residents estrangers, més elevat que el dels nacionals. Tanmateix, creu que l'increment dels preus de compra a Barcelona no es pot comparar amb l'augment "desmesurat" que han viscut altres ciutats europees, "com Londres o Copenhaguen".

Ramon Bastida coincideix amb Mathiassen que el poder adquisitiu "mitjà-alt" d'almenys una part dels residents estrangers, "que els permet comprar habitatges un 20% o un 25% més cars que els residents nacionals", té impacte en el preu de l'habitatge, com també la "falta d'oferta" immobiliària a la ciutat. Amb tot, considera que un 23% de compra per part d'estrangers té un pes "relativament petit" i causa un impacte "limitat" en la pujada dels preus.

La Barceloneta: colivings i expats

Si bé l'impacte general sobre el preu pot ser difícil de calcular, hi ha canvis en les dinàmiques dels barris, especialment els que tenen més residents estrangers, com ara els barris marítims de la capital.

En zones com la Barceloneta, el mar fa de reclam per al client estranger, sigui resident o inversor. L'associació de veïns del barri denuncia que ara que es redueix lleugerament la problemàtica dels pisos turístics estan veient "un altre tipus d'especulació".

"Hi ha gent que compra pisos per llogar-los per habitacions, cosa que no està ben regulada", diu Manel Martínez, portaveu de l'Associació de Veïns Barceloneta, fet que redueix la possible oferta d'habitatge residencial, afegeix.

Segons Martínez, el barri ha vist proliferar els colivings i també el perfil d'expat.

Martínez lamenta l'impacte sobre el teixit social, cultural i comercial del barri. "Una ciutat és com un cos, s'ha de cuidar i si no es cuida li agafen infeccions i a vegades són mortals", alerta.

És una solució limitar la compra especulativa?

En ple debat polític sobre la regulació de la compra especulativa d'habitatge, Bastida considera que "serà difícil" limitar aquest tipus d'adquisicions amb mesures que tinguin "consistència". Això, fins i tot si s'assoleix un acord sobre "què vol dir compra especulativa", cosa que s'ha d'abordar abans de parlar de com limitar-la, diu.

En qualsevol cas, prefereix parlar de mesures "desincentivadores" i no tant de limitar o prohibir. Mesures com per exemple un topall de preu específic per a aquesta mena de compra en determinades zones, o una fiscalitat més elevada que en una primera residència. "Perquè aquesta mena de compra tingui un cost molt elevat per al comprador".

Des del punt de vista Immobiliari, Mathiassen recela de l'excés de regulació del mercat, sobretot del mercat de lloguer, amb la nova llei que regula el lloguer de temporada, aprovada al Parlament per evitar que s'esquivi el topall de preus a les rendes.

Posa d'exemple que molts dels seus clients estrangers resideixen aquí temporalment i lloguen el seu pis mentre són fora. Potser ara "no llogaran, perquè hi guanyaran una tercera part", diu l'agent immobiliària. "Em fa patir que això pugui significar que tindrem pisos buits ara".