Clàusules abusives al lloguer: una sentència dona la raó a un grup d'inquilins de Badalona

La Sandra i en Miquel van llogar un pis fa tres anys al barri costaner del Progrés, una zona de Badalona amb una alta demanda d'habitatge. Tenien cita per veure un pis a les 10 del matí, però, quan van arribar, els van dir que justament l'acabaven de llogar a una altra persona.

Els en van ensenyar un altre del mateix bloc i, sense pensar-s'ho, se'l van quedar. Tota la promoció, de més d'una vuitantena d'habitatges repartits en diversos blocs, tenia aleshores un mateix propietari: Nestar, una filial del grup Azora, un dels tenidors més grans d'habitatge d'Espanya. I el contracte amagava clàusules que ara un jutjat ha determinat abusives.

Un sobrecost de 2.400 euros l'any

El preu del lloguer fregava els 1.300 euros mensuals. I, a banda d'això, hi havia condicions que feien encarir encara més el preu: una assegurança d'impagament que cobria el propietari per si l'inquilí deixava de pagar i l'obligatorietat haver d'assumir l'IBI i les despeses de comunitat a partir del tercer any de contracte. En total, uns 2.400 euros més cada any.

La Sandra n'era conscient, però l'alternativa era quedar-se sense pis:

"És un mercat tan agressiu que al final has d'acceptar clàusules que saps que no hi haurien de ser, però no hi ha tant habitatge per poder escollir".

Quan David guanya Goliat

Conscient de la injustícia que acabava de signar, la Sandra no es va quedar de braços plegats. Va contactar amb una advocada i va convocar una reunió de veïns per mirar de fer una demanda conjunta. Dels més de 80 llogaters, només 11 van tirar endavant la denúncia. Així ho valora la Sandra:

"Això demostra que fa por, perquè t'estàs enfrontant a una empresa molt gran amb molts recursos i t'estàs jugant el teu sostre. Però tens drets i s'han de respectar."

Ara, un jutjat de Badalona els ha donat la raó, en el que suposa un nou revés judicial contra les pràctiques abusives de les empreses de lloguer d'habitatge vinculades a grans fons d'inversió.

El precedent: la sentència pionera del 2023

Aquesta resolució judicial de Badalona se suma a la que el gener del 2023 ja va emetre un altre jutjat de primera instància, en una sentència pionera que va anul·lar 9 clàusules d'un contracte d'una llogatera de Granollers amb un fons voltor.

Precisament, el fons era també el grup Azora. Així en parla la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo:

"Ara la justícia ens torna a donar la raó: aquestes clàusules no són fruit d'un diàleg, són imposades i no són justes".

Milers de contractes afectats

I és que aquestes són condicions que Azora, així com altres grans tenidors, solen imposar als inquilins. "Són clàusules que estan incorporats de manera sistemàtica a milers de contractes de lloguer i, per tant, si bé no impliquen anul·lar automàticament les clàusules a tots els contractes, aquestes sentències suposen un precedent molt important", valora l'advocada del Col·lectiu Ronda Montse Serrano.

Sense anar més lluny, la setmana passada una trentena de veïns d'una promoció del barri de Vallecas de Madrid van portar a judici Azora pel mateix motiu.

I ImmoCriteria --del grup CaixaBank-- també ha estat denunciada per les clàusules dels lloguers de diverses poblacions de Catalunya. En aquest cas es tracta de pisos de protecció oficial i els inquilins han començat una vaga de lloguers, en una protesta que va més enllà de les clàusules i que es fa per denunciar diversos "abusos immobiliaris", tal com denuncia el Sindicat de Llogateres.

El grup Azora assegura que són clàusules legals

Per la seva part, fonts del grup Azora mantenen, en declaracions a 3Cat, que aquestes clàusules són legals i per això el fons d'inversió ha recorregut fa uns dies la sentència de Badalona. El gener del 2023 també va recórrer la de Granollers. Totes dues són sentències de jutjats de primera instància i ara és l'Audiència Provincial de Barcelona qui hi ha de dir la seva.

Data clau al juliol a l'Audiència de Barcelona

Per al cas pioner de Granollers, ja hi ha una data de resolució: 16 de juliol. Si l'Audiència Provincial manté la nul·litat de les clàusules, "això no serà directament aplicable a totes les persones que tinguin clàusules com aquesta, però, evidentment, és un precedent", explica l'advocada del Col·lectiu Ronda.

"I el que esperem és que aquests grans tenidors deixin d'incorporar-les als seus contractes, sabent que, si no, podran ser objecte d'una sentència que les anul·li", hi afegeix l'advocada.

Els segueixen cobrant els imports anul·lats

Per ara, com que cap de les dues sentències és ferma, les resolucions no han implicat cap canvi contractual, ni que la propietat retornés diners als inquilins. De fet, segueix cobrant-los les assegurances d'impagament, els IBIs i les despeses de comunitat.

Però, en cas que l'Audiència Provincial resolgués a favor dels llogaters, l'amo dels immobles sí que els hauria de pagar els imports anul·lats per la justícia.

Les clàusules anul·lades per la justícia

La resolució judicial de Badalona declara la nul·litat de 6 clàusules dels contractes de lloguer que Nestar, filial del grup Azora, va subscriure amb aquests 11 arrendataris. Són aquestes:

1. Imposició del cost d'una assegurança d'impagament

   Tot i que era una pòlissa contractada per l'arrendador i que només el beneficiava a ell, el contracte obligava els llogaters a fer-se càrrec de l'assegurança d'impagament. És a dir, els inquilins pagaven una assegurança per si ells mateixos deixaven de pagar el lloguer. En el cas del pis que va llogar la Sandra, el preu d'aquesta assegurança era de prop de 600 euros anuals. La justícia anul·la aquesta clàusula.

2. Repercutir l'IBI i les despeses de comunitat

   També queda anul·lada la clàusula que obligava els inquilins a pagar l'Impost de Béns Immobles (IBI) i les despeses de comunitat a partir del tercer any de contracte. Tal com explica l'advocada del Col·lectiu Ronda Montse Serrano, no és que fer pagar aquestes despeses al llogater sigui il·legal mateix. Però que aquests contractes es van signar entre el desembre del 2020 i el setembre 2022 i en aquell moment hi havia en vigor la llei catalana de contenció de rendes, que prohibia repercutir l'IBI o la comunitat a l'arrendatari en considerar-se una pujada del lloguer encoberta.

   3. Penalització per demora en el desallotjament

   Una altra clàusula anul·lada per abusiva és la penalització que es feia pagar si l'inquilí deixava el pis més tard del que s'havia acordat amb al contracte: se l'obligava a pagar fins a tres vegades la renda diària per cada dia de retard. El jutjat de primera instància número 1 de Badalona considera que triplicar el cost del lloguer diari és abusiu i desproporcionat.

   4. Inclusió en una llista de morosos en cas d'impagament

   La jutge també anul·la una clàusula del contracte de lloguer en què l'inquilí donava autorització per ser inclòs en una llista de morosos en cas de no pagar la renda. La magistrada veu abusiva aquesta clàusula, ja que les dades de caràcter personal són un dret fonamental reconegut a la Constitució i "tenen un plus de protecció" prevista a la Constitució, tal com resa la sentència.

   5. Cap indemnització per al llogater si la propietat resol el contracte abans d'hora

   Una altra clàusula anul·lada deia que la resolució del contracte de lloguer per part de la propietat no generava cap devolució cap quantitat desemborsada pel llogater. És a dir, que si Nestar donava per finalitzat el contracte abans d'hora i, per tant, era ell qui incomplia, el llogater no tenia dret a reclamar res de res. La jutge la considera abusiva.

   6. Repercussió genèrica de totes les despeses derivades de l'incompliment contractual

   La jutge també anul·la per falta de transparència una clàusula que deia que pertocava a l'inquilí qualsevol despesa (judicial o extrajudicial) que es derivés de l'impagament de rendes o altres despeses que es derivin del contracte de lloguer. La clàusula és anul·lada perquè "difícilment el consumidor pot conèixer" què implica econòmicament subscriure aquesta clàusula, ja que no concreta a quines despeses es refereix.

Contractes signats en condicions de desigualtat

La clau de tot plegat és que, quan un gran tenidor signa un contracte amb un inquilí, "no estem davant d'un contracte en què les dues parts estiguin en condició d'igualtat, no són negociats", explica l'advocada Montse Serrano.

Per això, "Quan provoquen un desequilibri en contra de la part més feble, ens podem acollir a la normativa de consum perquè aquestes clàusules puguin ser declarades nul·les per abusives".

"Arribarem fins al final"

Malgrat aquesta desigualtat entre les parts, la portaveu del Sindicat de Llogateres, Carme Arcarazo, adverteix que estan decidides a guanyar la batalla:

"Ells tenen molts recursos, molts diners per allargar els processos judicials. Però nosaltres arribarem fins al final, perquè estem segures que tenim la raó".

Amb el contracte de lloguer a les mans i davant les càmeres de TV3, la Sandra confia que el seu testimoni animi milers de persones a portar el seu cas davant la justícia:

"Confio que la gent s'animi a denunciar el que és abusiu i no hem de permetre".