El pla que prepara Europa per la crisi de l'habitatge: "No s'ha inclòs res del control de preus"

Brussel·les presenta dimarts el primer Pla d'Habitatge Assequible, que proposarà noves normes per regular els lloguers de curta durada a escala europea. La Comissió Europea ha avançat el paquet de mesures a aquest any, davant la urgència de la crisi.

El pla ha de plantejar solucions per augmentar l'oferta de pisos. El director de l'Institut de Finances i Gestió Immobiliària de l'Escola de Negocis SCP, Jaime Luque, forma part des del juny del grup d'experts que està assessorant la Comissió Europea per a l'elaboració del pla.

Per Luque, hi ha hagut un "canvi de paradigma" que fa que ara es vegi l'habitatge com una "infraestructura social". Considera que les mesures per regular el mercat "no estan funcionant" i considera urgent "atraure massivament capital privat per afrontar les inversions necessàries en habitatge".

Jordi Baró: Hi ha expectació fes de fa setmanes a Brussel·les i a les capitals europees més afectades davant la presentació del primer Pla Europeu d'Habitatge Assequible. Quines expectatives hi té vostè i fins a quin punt creu que serà un pla que resoldrà els grans problemes de la crisi de l'habitatge?

Jaime Luque: En primer lloc, el fet que la Unió Europea li doni aquesta importància ja em sembla molt rellevant. Perquè la UE té unes institucions i uns mecanismes que a nivell nacional no tenim. És veritat que la política d'habitatge es fa a nivell estatal, però aquest nivell supranacional també té un paper molt important.

Aquest document amb 75 recomanacions que ha elaborat aquest grup de 15 experts del qual vostè forma part, i que la Comissió Europea ja té damunt la taula des de fa uns dies, té aquesta idea global de demanar un canvi de visió i que es doni la mateixa importància a l'habitatge que a l'aigua, al transport o a l'energia. Creu que fins ara Brussel·les no s'ha pres prou seriosament aquesta crisi?

J. L.: Bé, el que sé és que el que ens va dir el comissari quan ens va rebre a Brussel·les va ser que, al principi del seu mandat, la gran preocupació dels estats membres era l'energia, òbviament per la guerra amb Rússia. En canvi, ara, quan es reuneix amb els ministres corresponents a nivell nacional, la prioritat absoluta per a tots ells és l'habitatge.

El fet d'entendre que hi ha gent que es queda enrere a la vida i cal donar-li el més bàsic, que és un sostre on viure, és una idea molt potent perquè pot activar molts mecanismes que es poden dirigir, ara sí, a fer habitatge per a la gent més vulnerable.

Sobre els detalls del futur pla de la Comissió Europea, si li sembla comencem pel preu, tant de lloguer com de compra. Creu que la solució és limitar-lo en tots dos casos?

J. L.: No. I això és a nivell personal. No s'ha inclòs res sobre el control de rendes a l'informe que s'ha lliurat a la Comissió Europea. I s'ha fet expressament, perquè no hi ha cap consens i és un tema molt complicat.

Hi ha un estudi que he fet els últims cinc anys amb milions de dades i el vam fer justament per a Catalunya, on es va implementar una llei molt exigent sobre el control de rendes que afectava 60 municipis. I el que vam observar, que són dades científiques, és que el 40% de l'habitatge de lloguer va desaparèixer del mercat a conseqüència del control de les rendes. I aquest habitatge o bé es va posar a la venda, o es va destinar a habitatge de lloguer a curt termini; els Airbnb i aquest tipus de modalitats.

Vam concloure que no va ser efectiu i que no va servir per al que es va crear la norma. La meva recomanació personal és que això és molt nociu.

Sobre els lloguers de curta durada, sí que entenc que el grup d'experts aposta clarament per regular-los, perquè es va presentar una regulació a nivell europeu. M'agradaria saber com creu que cal abordar aquesta qüestió.

J. L.: Sí que s'aposta per regular l'habitatge que s'anomena de curta durada. El motiu, òbviament, és que hi ha part de l'estoc d'habitatge que s'està destinant a això i d'alguna manera ja no està disponible a llarg termini per a la població que viu en aquella ciutat.

Què més es pot fer amb les plataformes com Airbnb o Booking per part de Brussel·les davant la situació que hi ha en algunes capitals europees, com poden ser Barcelona o Lisboa?

J. L.: A nivell personal, hi ha moltes ciutats que cauen a trossos per tot Europa. Tenim un continent molt envellit, on hi ha molta depreciació de l'estoc d'habitatge i no hi ha diners. Fins ara no hi havia capital privat per rejovenir i rehabilitar les ciutats. S'ha trobat aquest nínxol de mercat i és veritat que hi ha fons que hi entren i en treuen més rendibilitat, i llavors són capaços de col·locar els seus diners per rehabilitar aquest habitatge.

Jo penso que caldria anar amb molt de compte amb els efectes indirectes que aquest tipus de mesures puguin tenir, tant per a la població rural com també per altres tipus d'efectes, com la inversió de capital. Atraure el capital privat penso que és una cosa important.

Sobre les formes de finançament d'aquest pla d'habitatge assequible europeu, vostès, els experts, parlen de crear un fons europeu. Ho han proposat amb alguna quantitat al cap?

J. L.: Cal fugir de la idea que hem de treure diners posant més impostos, més regulació, perquè la magnitud que cal per cobrir les necessitats dels nostres països és enorme. A Espanya es diu que fan falta tres milions d'habitatges les pròximes dècades. Això costa mig trilió anglosaxó d'euros. No hi ha capital privat, i per molts impostos que posis a la població, això no passarà.

El missatge principal del capítol cinc del document és que cal atraure capital privat. Això significa grans fons de pensions, asseguradores, fons sobirans... que és un capital pacient, que està bé amb un retorn no gaire alt, però on el risc és baix. I això és justament el tipus d'inversió on el risc és molt baix, perquè en ser assequible significa que sempre hi haurà una cua enorme per llogar aquests habitatges, i el retorn és superior al del bonus sobirà.

Per tant, l'èmfasi és atreure capital de forma massiva. I quan dic massiva estic pensant en els estalvis europeus. Hi ha 33 trilions anglosaxons --que són 33 bilions espanyols-- en els estalvis, dels quals la meitat són fora d'Europa. I per què són fora d'Europa? Perquè tenen millor rendibilitat.

Llavors, si aconseguim aquest capital pacient dels estalvis i del capital institucional cap a l'habitatge assequible, sí que tindrem prou múscul per injectar-lo on cal i tenir aquest estoc d'habitatge per a les pròximes dècades que necessita Europa.

Per acabar, voldria preguntar-li directament pel cas de Barcelona i per com creu que aquest pla d'habitatge europeu pot ajudar a solucionar els problemes concrets de la capital catalana.

J. L.: La meva recomanació: jo crec que el que cal fer és augmentar l'oferta de forma massiva i donar aquesta seguretat jurídica i financera perquè el capital, que és internacional, arribi a Barcelona i hi inverteixi.