La fórmula dels Països Baixos per a l'habitatge: frena l'especulació, però no l'augment de preus
Què passa quan un inversor, en comptes d'un particular, compra un habitatge per posar-lo en lloguer? Així comença l'estudi de l'Erasmus University de Rotterdam que desmunta la creença que vetar aquest tipus d'operacions provocaria un descens dels preus de l'habitatge, tant de compra com de lloguer. Almenys, això és el que ha passat a Rotterdam, la primera ciutat que va aplicar, el gener del 2022, la normativa estatal que permet als grans municipis i ciutats dels Països Baixos restringir l'activitat dels inversors.
A diferència d'altres ciutats, el govern municipal de Rotterdam va decidir aplicar la prohibició només a una part de la ciutat, a 16 dels seus 72 barris. En aquestes àrees, qui compra un habitatge amb un valor cadastral inferior als 450.000 euros (el preu mitjà supera lleugerament els 400.000), no el pot llogar fins passats quatre anys, tret de comptades excepcions.
A la pràctica, això expulsa els inversors del mercat, perquè no poden treure rendiment de les operacions. Segons la investigació de Matthijs Korevaar i Sjoerd van Bekkum, de l'Erasmus School of Economics (en col·laboració amb altres investigadors de la Universitat d'Amsterdam) l'entrada en vigor de la prohibició va provocar un descens del 73% de les compres per part d'inversors. Però en contra del que es pensava, això no va anar acompanyat d'una rebaixa dels preus.
Segons explica a TV3 un dels autors de l'estudi, l'investigador Matthijs Korevaar, "no veiem que els preus de l'habitatge hagin baixat en aquestes àrees, i creiem que té a veure amb el fet que la prohibició està canviant el perfil de qui finalment acaba vivint en aquests barris".
Els inversors, substituïts per rendes altes
Abans de l'entrada en vigor d'aquesta normativa, col·lectius com els immigrants o el creixent nombre d'estudiants que arriba a algunes ciutats, exercien molta pressió sobre el mercat de lloguer." S'havien d'allotjar en algun lloc," explica Korevaar, i ho feien "a propietats d'inversors que treien un gran rendiment de la seva inversió".
Ara, afirma, "la prohibició ha provocat la substitució de llogaters de baixos ingressos per propietaris particulars amb ingressos més elevats i que es queden més temps a l'habitatge".
Això, que pot ser bo per al barri, no ho és si es planteja una política d'habitatge per a tothom, "perquè acaba perjudicant altres", aclareix aquest investigador.
Immigrants i estudiants, els grans perjudicats
Segons l'estudi, als barris on s'ha aplicat la restricció, els nous compradors acostumen a tenir un poder adquisitiu més alt i ha crescut 20 punts la proporció dels que han nascut als Països Baixos. Però la població amb menys ingressos, els estudiants o els migrants, que només poden llogar, ja no poden accedir a aquests barris, perquè no disposen de prou recursos per comprar.
Històricament, els Països Baixos havien disposat d'una potent xarxa d'habitatge social, però amb la crisi financera, va desaparèixer. Korevaar explica que els inversors, en certa manera, van substituir aquest paper, oferint allotjament de lloguer --sovint a preus elevats, això, sí-- a les persones que no es poden permetre comprar.
Recuperar la política social d'habitatge
Korevaar assegura que "políticament pots decidir que vols un mercat de l'habitatge sense inversors, però llavors has de proporcionar una alternativa, com ara fer habitatge social. Però si prohibeixes els inversors i no proporciones una alternativa, llavors acabes creant problemes a aquells llogaters a qui pretenies ajudar", conclou aquest investigador.
No fer res no és una bona opció
Rotterdam ha aplicat la restricció només a determinats barris, però a la resta de la ciutat, els inversors continuen presents. La major part de les grans ciutats han optat, però, per aplicar la prohibició de comprar per llogar a tot el terme municipal. És el cas de la Haia, Utrecht, o fins i tot Amsterdam, on la manca d'habitatge és especialment evident. Cadascuna d'elles l'aplica a partir d'un llindar diferent. En el cas d'Amsterdam, als habitatges amb un valor cadastral inferior als 623.000 euros.
La restricció a la compra d'habitatges per part dels inversors està en vigor a més de 40 municipis i a la majoria de les grans ciutats neerlandeses.
Falten 400.000 habitatges
La major part dels estudis xifren en uns 400.000 els habitatges que es necessiten els Països Baixos, un 5% de l'actual parc. La crisi de l'habitatge, en el país més densament poblat d'Europa, afecta gairebé totes les regions. És una de les principals preocupacions dels neerlandesos i també va ser al centre de la recent campanya electoral.
Tots els partits coincidien en la necessitat d'abordar el problema, però gens en les fórmules per resoldre'l. Algunes d'elles, molt imaginatives, però difícils de portar a la pràctica.
Mentre que l'esquerra i els verds proposaven reconvertir dos aeroports en habitatges, altres volien construir més plantes sobre els edificis ja existents.
El D66 de Rob Jette, el guanyador de les eleccions, es decanta per construir una desena de noves ciutats, fins i tot, guanyant més terrenys al mar.
La ultradreta de Geert Wilders culpabilitzava els immigrants i refugiats i plantejava tancar les fronteres als demandants d'asil (tot i que representen un percentatge molt baix).
La política d'habitatge serà, de fet, una de les claus pel futur govern de coalició als Països Baixos. Si les negociacions arriben a bon port, és la primera carpeta que el futur primer ministre es trobarà damunt la taula.
