Pugen les hipoteques i la compra d'habitatges, però el preu tocarà sostre aviat, segons els experts
Les dades del mercat de l'habitatge a Catalunya que hem conegut recentment són contundents: un augment del 18,4% de les hipoteques signades durant l'any 2025 i les compravendes creixent gairebé el 14% respecte a l'any anterior.
Es baten rècords assolits el 2007, un any immers en la gran bombolla immobiliària.
Bombolla clàssica, no
Per a la majoria d'experts, però, parlar de bombolla immobiliària ara mateix té poc sentit. Ricard Garriga, conseller delegat de Trioteca, un majorista d'hipoteques, diu que "l'any 2006, quan realment tot estava inflat, es feien 5.400 hipoteques al dia. Ara se'n fan 2.000. A més, la taxa de préstecs dubtosos dels bancs arriba a l'1,9% de la seva cartera. És baixíssima. Per tant, una bombolla, tal com sempre l'hem definit, la descartem radicalment".
Josep Maria Raya, catedràtic d'Economia Aplicada de Tecnocampus (UPF), afegeix que "estem en rècords però molt lluny de les xifres de la bombolla. Els agents immobiliaris et diuen que no hi ha producte i alhora entre el públic hi ha una sensació de FOMO, allò del 'fear of missing out', la sensació d'haver de comprar perquè potser no es tindrà una altra oportunitat. Per tant, tothom que pot, compra".
Ho fan sobretot els que han venut un pis i disposen de més capital. Gairebé el 30% ho fa al comptat, especialment els estrangers residents aquí i els compradors del seu primer habitatge que reben l'ajut de les seves famílies, segons apunten aquests experts.
Preus a prop d'una aturada
Els preus, amb una demanda forta i una oferta escassa, continuen imparables. Una mostra és que els préstecs hipotecaris s'acosten als 195.000 euros per unitat, 23.000 més que fa un any. A Catalunya, el preu per metre quadrat ha pujat un 40% en els últims deu anys.
El 2015 va confirmar l'inici de la recuperació del mercat immobiliari després de la llarga crisi iniciada el 2008. A tall d'exemple, a Barcelona capital se situa en 4.269 euros/m2, una cota que és encara per sota de la de Madrid (4.886 euros/m2) i la de Sant Sebastià (4.778 euros/m2).
Al darrere d'aquests increments hi trobem diversos factors: uns tipus d'interès baixos (les hipoteques fixes, que són clarament majoritàries, ronden el 2,80%) i un mercat del lloguer amb una oferta minvant i, per tant, cada cop més car.
Tot això, segons Garriga, fa que "les persones que volen anar de lloguer han de tirar cap a la compra. Per què? Perquè la quota hipotecària els surt molt més econòmica mensualment". A més, afegeix un altre factor que afebleix el lloguer: les famílies que estalviaven per comprar un pis per llogar ja no ho fan tant. "A Barcelona normalment es treu una rendibilitat entre un 1,5% i un 2,5% anual i això assumint tots els riscos que comporta el lloguer, per tant, ja no és una inversió gens segura i gens sexi", assegura.
Ara bé, tant Garriga com Raya veuen un sostre de preus en les compravendes a tocar. Garriga diu que "pot haver-hi un topall natural quan la gent que vol comprar ja no pugui pagar uns preus que no paren de pujar".
Per la seva banda, Raya apunta que "ara mateix l'escenari que es contempla és una desacceleració. El 2025 el creixement ha estat de dos dígits i ara podríem anar un creixement d'un dígit, és a dir del 5, 6 o 7% i després una baixada cap a uns preus que creixin al nivell de la inflació. I allà podrien quedar-se un temps. Només una potencial crisi podria portar a un ajust de preus".
Poques solucions per al curt termini
Per a tots aquells que busquen un habitatge per comprar, aquests dos experts apunten alguna solució que podria aplanar-los el camí. Garriga aposta per "treure l'Impost de Transmissions Patrimonials (ITP) que grava un 10% la compra d'un pis. Són molts diners. La gent jove que s'hipoteca ha de tenir a més el 20% per l'entrada, que és el que no li presta el banc. Realment, si se suprimeix l'ITP es relaxaria moltíssim l'accés a l'habitatge per a més gent".
L'estiu passat, l'Institut Català de Finances va encetar un programa anomenat Préstec Emancipació amb què s'ofereix el 20% del preu de l'habitatge, per poder afrontar l'entrada d'un pis, als joves d'entre 18 i 35 anys que compleixin una sèrie de requisits. Raya aplaudeix la mesura, però alerta: "una parella d'entre 20 i 30 anys que no té estalviat pot intentar accedir a aquest préstec. Però potser no els el donaran perquè no són prou solvents. És aleshores quan volen anar de lloguer però el lloguer està com està. I és probable que al final es quedin a casa dels pares. És una espiral".
Fer habitatge protegit, una solució molt lenta
Des de fa mesos, i anys, els experts apunten al problema de la manca d'oferta com a pal de paller de la crisi de l'habitatge. L'últim any hem assistit a anuncis des de les institucions en què es promet la construcció d'habitatges de protecció oficial: la Generalitat en vol fer 50.000 fins al 2030 i el govern espanyol, 15.000 a l'any a tot l'estat fins al 2033.
Aquesta última xifra és recent i la va donar Pedro Sánchez en presentar el fons Espanya Creix amb la intenció de potenciar l'accessibilitat a l'habitatge sobretot pensant en el lloguer assequible.
Garriga es mostra escèptic amb aquesta mesura: "Si fem un estudi quan qualsevol govern diu que farà en el futur X habitatges, normalment la mitjana d'espera és de set anys des que s'anuncia fins que s'entreguen les primeres claus. Per tant, està bé tenir 15.000 pisos més a l'any fins al 2033, però és que el problema el tenim ara."
En aquest sentit, Raya és més contundent: "hem estat molts anys negant la realitat. Deien que no s'havien de construir pisos, que n'hi havia molts de buits. Però no hi ha pisos buits on els necessitem. Ara ja no neguem la realitat però clar, la construcció no és ràpida. Aquest és un problema."
Mercat equilibrat... d'aquí a 15 anys
I Raya rebla el clau amb una predicció molt crua sobre el mercat: "Si comencéssim ara a fer els habitatges que necessitem amb un ritme lògic trigaríem no menys de 15 anys a arribar a un equilibri entre l'oferta i la demanda. El Banc d'Espanya parla de 700.000 habitatges de dèficit estructural, i cada any se'n genera un de 100.000 més."
I Raya conclou, en referència a l'origen de tot el problema, que "portem 30 o 40 anys sense una política pública consistent en el mercat de l'habitatge. O no se'n feien, o se'n feien de socials que acabaven sent de propietat privada. O s'afavoria construir massa i oferint-se el crèdit sense cap sentit. O de cop es restringia totalment el crèdit i es tractava de no construir res. I tot això suposa que es deixa de fer habitatge social".
