Torna la bombolla immobiliària? Per què la majoria d'experts diuen que no
El preu de l'habitatge s'ha tornat a convertir en el principal problema de la ciutadania segons els estudis d'opinió i un dels punts més calents de l'agenda política.
Segons les dades de compravendes que recull el col·legi de notaris, aquest juliol els preus van pujar de mitjana un 7,5% respecte al mateix mes de l'any passat. Les xifres, tant de preus com de nombre d'operacions, comencen a acostar-se a les que es van registrar durant els anys més calents de la bombolla immobiliària, entre el 2005 i el 2007.
Les gràfiques dibuixen una "U", que recull el pic de la bombolla, la caiguda durant la crisi i la pujada dels últims anys, especialment des de la pandèmia.
La pregunta que sorgeix ara és si estem davant una nova bombolla immobiliària. Ho hem traslladat a vint economistes de prestigi i especialistes en el camp de l'habitatge. Són professionals de llarga experiència de les universitats catalanes i alguns d'organismes especialitzats.
Dels vint, només dos han dit que ens trobem davant d'una nova bombolla. Això tampoc és bona notícia, perquè una bombolla és artificial i es desinfla (amb greus conseqüències, això sí), mentre que el moment actual respon a factors estructurals encara més difícils de resoldre.
Tots remarquen les grans diferències que hi ha entre la situació actual i la dels anys 2000, quan els bancs donaven crèdit amb enorme facilitat pel 100% del preu de l'habitatge i més, en alguns casos.
Ara el crèdit es dona per un 80% del preu com a màxim, seguint les indicacions del Banc d'Espanya. I els crèdits no es donen amb la facilitat de fa vint anys.
I per què puja tant el preu dels pisos ara? Els economistes entrevistats coincideixen a dir que hi ha un problema d'oferta, no hi ha prou pisos al mercat per atendre la demanda perquè la construcció va estar paralitzada uns anys i no ha aconseguit posar-se al dia. Un estudi recent de Caixabank Research afirma que el dèficit d'habitatges acumulat els últims anys és de 700.000 a tot l'Estat.
José García Montalvo: "No, però..."
Catedràtic d'Economia Universitat Pompeu Fabra
No hi ha bombolla comparable a la del 2007, però sí que hi ha una part dels preus que no correspon a les dades fonamentals del sector o la demografia. D'acord amb les enquestes trimestrals realitzades des de la UPF hi ha entre un 4% i un 9% del preu que es correspon amb una actitud psicològica dels compradors.
Es dona l'efecte de temor a quedar fora de l'onada alcista del mercat entre els compradors i això afegeix demanda i impulsa encara més l'alça dels preus.
Josep Oliver: "No"
Catedràtic emèrit d'Economia Universitat Autònoma de Barcelona
Encara no es pot parlar de bombolla. Els preus han crescut, però en termes reals --descomptant la inflació-- es troben per sota dels nivells màxims dels anys de la bombolla. Les transaccions estan també per sota de les d'aquells anys.
Sí que hi ha un xoc entre demanda i oferta. Per la banda de la demanda, hi ha hagut un increment de població i de famílies que es constitueixen per formar una llar. A més, hi ha una demanda afegida que ve de l'estranger i pot significar un 20% del total.
Les condicions financeres pels compradors són molt positives, els tipus d'interès hipotecaris es troben empatats amb la inflació, de manera que es pot dir que són igual a zero.
Per la banda de l'oferta, hi ha colls d'ampolla que dificulten el bon funcionament del mercat. No hi ha prou sòl disponible i les promocions són insuficients. Les empreses de la construcció han de fer front a l'augment de les primeres matèries.
Javier Burón: "No"
Advocat i gerent de Nasuvinsa
No tenim una bombolla. Tècnicament es parla de bombolla quan hi ha una part de la inversió palanquejada amb finançament extern i hi ha una depreciació del bé que suposa una tensió econòmica per les obligacions financeres que no es poden cobrir amb el preu del bé.
Això és el que va passar fa uns anys: empreses molt palanquejades amb sòls i edificis als seus balanços que van baixar de preu de forma sobtada.
A data d'avui no tenim una situació d'aquesta mena, el sector està molt menys bancaritzat, els fons tenen una posició menys potent i tenen liquiditat. Inverteixen amb mecanismes que no suposen un palanquejament o endeutament extern tan fort.
Una altra cosa és que en termes no tècnics sí que veiem una tensió molt forta entre preus de lloguer i de compra amb els salaris i ingressos dels treballadors i els autònoms. Hi ha una dissonància molt important, els ingressos no arriben a l'esquema de preus que tenim a les nostres ciutats.
Això no és una bombolla perquè no explotarà com un mecanisme financer, però és una tensió molt forta que porta tota mena de problemes. No és una bombolla, però sí un desequilibri gravíssim.
Josep Soler: "No"
Director Institut d'Estudis Financers
No hi ha una bombolla perquè no hi ha una generació de preus artificial que no respongui a condicions de mercat. En aquests moments hi ha una restricció de l'oferta i un augment molt fort de la demanda per la població autòctona i la immigració.
La bombolla no es dona ni en el mercat de lloguer ni tampoc en el de compravenda d'habitatges. La situació és molt similar a la d'altres països europeus de referència.
Héctor Simón: "No"
Director de la Càtedra Unesco Habitatge Universitat Rovira i Virgili
Hem de tenir present que la inseguretat jurídica actual ha provocat una reducció de l'oferta d'habitatge (d'un 40% a Catalunya des del 2020), cosa que provoca que part d'aquest habitatge vagi al mercat de compravenda.
La majoria és habitatge de segona mà (al voltant del 80%), donat que s'ha construït poc en els darrers anys. A això hi ajuda també el context macroeconòmic i els tipus d'interès, que han baixat i es mantenen estables, i el ritme de creació de noves llars degut a la immigració.
En un context, doncs, de poca oferta i inseguretat jurídica per llogar, això fa que pugin els preus, en particular a Barcelona, la cinquena ciutat amb els preus mitjans de compravendes registrades més alts a Espanya (dades Registradors de la Propietat 2n trimestre 2025).
Però estem en una situació diferent de la del 2007: el volum de préstec al sector immobiliari és molt inferior i ,alhora, només es concedeixen préstecs a persones que mostrin una solvència acreditada, per tant els préstecs, sobre el paper, són més prudents.
Mariona Segú: "No"
Professora d'Economia Universitat Cergy París
No crec que estiguem en una bombolla. Hi ha dos elements importants que es donen en casos de bombolles que no hi estan presents, que són: crèdit fàcil i abundant, i sobreoferta. Els tipus d'interès continuen sent relativament alts i no s'està construint massivament com en els 2000 (segurament massa poc i tot).
Tot i així, hi ha alguns elements que ens haurien de preocupar que és l'augment de preus sostingut, sobretot a les àrees més denses.
Jordi Jofre: "No"
Càtedra Barcelona Estudis d'Habitatge
Jo diria que no. Entenc que la banca és prudent pel que fa al finançament d'hipoteques i de promocions immobiliàries. Aquest és un aspecte clau diferent del que va passar en la bombolla 2001-2007.
No obstant, vas sentint gent que compra car ara amb la idea que demà serà més car, i això sí que sona una mica a element especulatiu.
Montserrat Pareja Eastaway: "No"
Professora d'Economia Universitat de Barcelona
No tenim bombolla de preus generada pel crèdit. Estem en una bombolla d'inaccessibilitat. Preus de compra i lloguer pugen i els salaris no segueixen.
Les llars mostren menys palanca financera ( menys proporció d'endeutament respecte als recursos propis o estalvi) i la supervisió bancària és més estricta; el risc és d'accessibilitat i d'ajustos lents, no de col·lapse sobtat per crèdit tòxic.
El risc sistèmic per als bancs i el sistema financer no és tan gran a diferència de la crisi del 2008. El risc no és bancari, és social: cada cop més llars queden fora del mercat.
Gonzalo Bernardos: "No"
Professor d'Economia Universitat de Barcelona
En aquest moment, no hi ha una bombolla. L'elevada pujada de preus no és conseqüència d'un excessiu crèdit a la compra d'habitatges, sinó de l'escassa oferta d'habitatges nous, la dificultat per aconseguir un habitatge de lloguer, l'import més alt de l'habitatge de lloguer que el de la quota hipotecària i d'una gran demanda d'habitatge emmagatzemada.
Xavier Vives: "No"
Professor emèrit IESE
No crec que hi hagi bombolla en el mercat immobiliari. Simplement la demanda és molt més gran que l'oferta, per constitució de noves llars, demanda externa i escanyament del mercat de lloguer. A més, no hi ha relaxació en el control supervisor del crèdit.
Germà Bel: "No"
Catedràtic d'Economia Universitat de Barcelona
En la meua opinió no hi ha una bombolla en aquest moments, perquè l'escassetat (en relació amb la demanda existent) és real, creada per la manca d'augment d'oferta nova, i per la reducció addicional d'oferta de lloguer causada per les regulacions dels darrers anys, especialment a Catalunya.
Més a llarg termini, podria estar generant-se ara una bombolla en la compravenda, ja que el desplaçament de lloguer a venda té un recorregut limitat en el temps.
Gerard Costa: "No"
Professor d'Economia d'ESADE
No hi ha bombolla. Són predominants factors com l'oferta limitada, una major regulació bancària i una situació similar en tendència en grans ciutats europees, per sobre de la desconnexió entre preus i salaris i l'activitat especulativa.
Oriol Amat: "No"
Catedràtic d'Economia Universitat Pompeu Fabra
No. Els preus han pujat molt, especialment en la majoria de zones urbanes (no totes), però no estem en una bombolla com la del 2007. Les famílies i les empreses estan menys endeutades, el crèdit creix de forma moderada i l'oferta d'habitatge és escassa.
El problema principal és que la demanda triplica l'oferta i no tant d'especulació generalitzada. Mentre no canviïn aquests paràmetres no hi haurà correcció de preus.
Josep Maria Raya: "No"
Professor d'Economia Universitat Pompeu Fabra
No hi ha bombolla. La bombolla va ser un escenari amb excés d'oferta i excés de crèdit. Llavors els preus en un moment o altre havien de baixar.
Avui l'únic element comú és el creixement de preus, però l'escenari és el contrari, tenim el triple de demanda, de noves llars que d'oferta i els estàndards crediticis són adequats.
Xavier Puig: "No"
Professor de Finances Universitat Pompeu Fabra
De moment, no hi ha bombolla immobiliària. Un mercat està en bombolla quan els preus dels seus productes no es justifiquen pel seu valor fonamental, sinó per expectatives de pujades de preu que es retroalimenten (potser les criptomonedes?). En una bombolla es compra bàsicament per l'expectativa que el preu continuarà pujant, sense importar la valoració objectiva de l'actiu.
Del 2000 al 2008 sí que hi havia bombolla immobiliària a Espanya, però ara no. Es van arribar a construir més de 600.000 habitatges l'any, molts més que França i Alemanya juntes, quan la necessitat nacional era una tercera part d'això.
Ara passa el contrari, es construeixen 100.000 habitatges l'any i la necessitat de les famílies és de 200.000. Es calcula que hi ha un dèficit acumulat de 500.000 habitatges a Espanya.
Ferran Brunet: "Sí"
Professor d'Economia Universitat Autònoma de Barcelona
Sí, el mercat immobiliari català està vivint una bombolla de preus sobretot per una política espanyola i catalana completament errada: la "política" d'habitatge ataca l'oferta d'habitatge (preus de lloguer regulats, sol regulat, fiscalitat exorbitant, desprotecció davant l'okupació) quan la política d'habitatge ha d'afavorir l'oferta d'habitatge (preus lliures, sol disponible per construir, fiscalitat zero, defensa de la propietat privada okupada).
Rosa Sanchis Guarner: "No"
Professora d'Economia Universitat de Barcelona
No hi ha bombolla. Segons el meu parer l'escalada de preus es deu a una combinació de demanda molt elevada, sobretot a les ciutats, tant nacional (per les bones condicions econòmiques) com internacional i d'inversió, i manca d'oferta (sobretot d'obra nova i qualitat) a vegades per falta de sòl, altres per falta de voluntat, i altres per dificultat per construir (regulació, lentitud, augment dels costos).
A més a més, els incentius que tenen els promotors privats no són bons, ja que volen rendibilitats molt altes i, si no, no s'hi posen. És a dir, per mi és una qüestió d'oferta i demanda, no d'especulació com s'esperaria en una bombolla. És una situació diferent a la mitjans dels 2000 perquè no hi ha tant crèdit barat.
Jaime Palomera: "Sí"
Institut d'Investigació Urbana de Barcelona
Bombolla, sí, però no és una bombolla en el sentit clàssic (endeutament massiu vinculat a un excés de construcció).
És una bombolla de preus impulsada pels baixos tipus d'interès, que estan fomentant l'entrada de molts diners al mercat immobiliari, sota dues modalitats:
1. Compres especulatives (sense hipoteca), per utilitzar les cases com a producte d'inversió (disparant preus i expectatives de rendibilitat).
2. Augment progressiu de l'entrada de diner bancari en forma d'hipoteques cada cop més grans (que també donen rendibilitats creixents a inversors).
Si a un bé per definició escàs (i difícil de fer créixer) com el sòl i l'habitatge hi injectes muntanyes de diners en forma de compres especulatives i hipoteques cada cop mes grans, tindràs una bombolla de preus.
Però la clau és que tant les compres especulatives com la concessió d'hipoteques estan sobretot protagonitzades per les llars més riques, que busquen rendibilitzar l'efectiu que acumulen, ja sigui a través de compres directes (rendibilitats del lloguer del 15% aquest 2025) o la concessió d'hipoteques a través dels bancs (benefici creixents lligats als interessos).
Elena del Rey: "No"
Directora de la Càtedra d'Habitatge Pere Bahí Universitat de Girona
Jo crec que no és una bombolla, perquè el crèdit està molt restringit, però és cert que amb l'habitatge hi ha sovint aquesta percepció que els preus només poden pujar i això fomenta comportaments especulatius que contribueixen a la pujada dels preus.
Tot i així, ara per ara crec que és més aviat un problema de manca d'oferta. El ritme de construcció ha estat molt feble després de la crisi del 2008 i la població a anant creixent
i tothom vol viure als mateixos llocs, és clar
Oriol Aspachs: "No"
Director economia espanyola Caixabank Research
L'augment del preu de l'habitatge està sent substancial i cada vegada més generalitzat arreu del territori, cosa que dificulta l'accés a l'habitatge, especialment als col·lectius més vulnerables.
Les pressions sobre el preu de l'habitatge ens recorden la bombolla i la posterior crisi de fa quinze anys. Aleshores, gran part de la demanda d'habitatge era per motius d'inversió, se sostenia en l'expectativa que els preus seguirien pujant, i va anar acompanyada d'un fort augment de l'endeutament, tant de les llars com del sector promotor i constructor.
Actualment, la demanda d'habitatge se sosté en un fort creixement de la demanda, associat en part en el creixement demogràfic, que no ha anat acompanyat d'un augment de la construcció de noves vivendes. Els visats d'obra nova comencen a recuperar-se, però es mantenen en nivells molt baixos.
Així, la construcció d'habitatge nou és insuficient per cobrir el fort augment de la demanda. Els darrers 4 anys, el dèficit d'habitatge a Espanya segons les estimacions de CaixaBank Research se situa entre 515.000 i 765.000.
A Catalunya, el dèficit d'habitatge se situa entre 106.000 i 125.000. Per altra banda, els nivells d'endeutament de les llars i del sector privat estan en mínims històrics.
Així doncs, tot i que ara, com fa quinze anys, observem un fort augment de preus, els factors que hi ha al darrere són ben diferents.
