Inversió d'impacte social, una fórmula més enllà de la rendibilitat en la crisi de l'habitatge

El gran teixit industrial que hi va haver al Poblenou està donant pas a un teixit d'innovació, també en matèria d'habitatge. A dins del que va ser l'antiga fàbrica de gel de la Sibèria, s'hi està construint una promoció de 42 pisos de lloguer social de la mà d'un inversor privat, el productor audiovisual Jaume Roures. Aquesta fórmula implica que guanyarà menys diners dels que guanyaria invertint en construcció de pisos a preus de mercat.

És un fenomen --la inversió privada d'impacte social-- que no abunda entre els projectes immobiliaris. En aquest cas el sòl l'ha cedit l'Ajuntament de Barcelona per 75 anys i els pisos els gestionarà la Fundació Hàbitat3.

L'operació tindrà rendibilitat econòmica, com explica Roures: "El retorn econòmic que tenim ve donat del lloguer per uns 420 euros dels 42 pisos que es faran, multiplicat per tots els anys de la cessió."

"No estem parlant d'altruisme, sinó compromís cap a una necessitat."

"La feina que fem i la feina que fa Hàbitat3 d'utopia no en té res perquè això és una realitat, i d'aquí un any i poc hi viurà gent. A uns preus raonables i nosaltres tindrem una rendibilitat raonable", afegeix Roures. 

L'empresari ja va comprar fa anys 268 pisos, i està participant en altres projectes amb la Fundació Hàbitat3, com la construcció de la promoció de pisos socials que es faran a l'antic gimnàs Sant Pau, també a Barcelona. 

Un camí que ja funciona en altres països

El fenomen de la inversió d'impacte social és molt coneguda en altres països com el Regne Unit, on l'entitat Homes for Good fa anys que funciona comprant pisos perquè hi visquin famílies vulnerables.

Els diners els treuen demanant préstecs a inversors socials, que confien que aquesta entitat els hi tornarà mensualment amb el lloguer que els hi paguen les famílies. 

Uns riscos que la banca tradicional no vol assumir. Homes for Good és una iniciativa d'èxit, que els Premis Mundials de l'Hàbitat, en què també hi participa l'ONU, van premiar el 2023 amb el seu màxim guardó, el World Habitat d'Or. 

A l'Estat és un fenomen que està començant a arrencar, com analitza un estudi publicat per la Càtedra Barcelona d'Estudis d'Habitatge. Els seus autors, Montserrat Pareja-Eastaway i Xavier Mauri, antic director de la Fundació Hàbitat3, asseguren que aquesta opció està a mig camí de l'objectiu social i de la inversió tradicional per aconseguir un benefici raonable.

"Respon a més coses, a banda de l'afany de lucre, perquè són inversions que es fan per aconseguir un objectiu, una missió i és tenir un impacte social per solucionar la problemàtica de l'habitatge amb els diners que s'estan invertint", explica Mauri.

D'on treuen la rendibilitat?

L'economista Montserrat Pareja-Eastaway destaca que estan entrant en acció les socimis socials. Fins ara imperaven les socimis tradicionals, que inverteixen els estalvis dels inversors en actius immobiliaris per fer guanyar el màxim de diners a aquestes persones.

Ara, a poc a poc, van apareixent les primeres socimis socials en matèria d'habitatge a l'Estat, com Primero H o tuTECHÔ, per trobar habitatge per persones vulnerables.

Blanca Hernández, la directora de Tu Techo, ve de l'empresa privada i fa tres anys va fundar una fundació i una socimi per comprar pisos. A tot l'Estat ja en tenen 400, i més d'una cinquantena són a Catalunya.

Els lloguen a entitats com Arrels, Hàbitat3, Sant Joan de Déu o Mambré, que després els destinen a persones amb situació de sensellarisme, com explica l'empresària: "Jo crec en la filantropia, però només amb la filantropia no es poden solucionar els grans problemes mediambientals i de pobresa."

"A l'inversor d'impacte li diem que té dos tipus de rendibilitat: per una banda la rendibilitat social d'ajudar a arreglar el problema del sensellarisme, i per l'altra, la rendibilitat econòmica."

Una rendibilitat que surt dels dividends que treuen dels lloguers, que oscil·len entre un 1 i un 3%, i també de la cotització en borsa. Van sortir amb un capital de 28 milions d'euros i ja en tenen 42 gràcies als inversors d'impacte que poden posar des de cinc euros fins a grans imports. 

El creixement de les socimis socials

Xavier Mauri, l'autor de l'estudi, assegura que ara ja hi ha altres fons molt més grans com, per exemple, Fronviso aquí a Barcelona que estan escalfant motors per ampliar la inversió d'impacte social: "Aquests encara no han començat, però ja tenen projectes sobre la taula, en el sentit d'invertir per construir centenars i milers d'habitatges de lloguer assequible."

I la Montserrat Pareja-Eastaway, afegeix que la inversió d'impacte social per si sola no resoldria la gravíssima problemàtica de l'habitatge: "Però sí que obre un camí, un camí important." 

Un camí que requereix treballar en xarxa entre inversors, entitats i administració pública. Els inversors creuen que cal que l'administració doni estabilitat, seguretat i, a més, que agilitzi la burocràcia.

Jaume Roures explica que va tardar quatre anys a tenir la llicència per enderrocar i la llicència per construir els pisos, i en el cas de les promocions del PobleNou si fa no fa igual. Fa sis anys que va guanyar el concurs i en fa mig que van començar les obres. Un temps en el qual els materials per construir s'han incrementat un 25%: "Potser ens hauríem pogut estalviar aquests diners si haguessin sigut més diligents."

"És un discurs bastant contradictori per part de les administracions fer-se la delit que estan solucionant el problema social de l'habitatge i després no posar els mitjans que té l'administració per fer-ho."

I reclamen que si cal creativitat per solucionar l'emergència habitacional, també cal creativitat i recursos per solucionar la lentitud i la burocràcia de l'administració.