Aprovada la reforma del lloguer de temporada i d'habitacions, que també tindran topall de preus
El Parlament ha aprovat aquest dijous la reforma de la llei d'habitatge que, finalment, tal com reclamaven les entitats que lluiten pel dret a l'habitatge, eliminarà els incentius econòmics per al negoci del lloguer de temporada o d'habitacions.
La reforma per evitar el forat legal que hi havia a la llei ha estat aprovada amb els vots del PSC, ERC, Comuns i la CUP.
Per la seva banda, Junts ha votat a favor del cos de la llei, però en contra dels aspectes principals, com el lloguer de temporada i la reserva del 50% d'habitatges de protecció oficial. Pel que fa al lloguer d'habitacions, s'ha abstingut.
Amb la llei aprovada, a partir d'ara tots els contractes de lloguer que es formalitzin --a excepció dels turístics, de vacances o per a usos recreatius-- independentment de la durada, quedaran regulats per la mateixa llei.
En conseqüència, s'aplicarà el topall de preus vigent des del març del 2024 i que fixa l'índex de referència estatal. Això en el cas de pisos que es lloguen per primer cop o que són propietat de grans tenidors (qui té cinc propietats o més). En el cas que el pis sigui d'un petit propietari, el preu del contracte anterior serà el que s'haurà d'aplicar, amb la revisió de l'IPC que correspongui.
No desapareixen els contractes de temporada per motius professionals, laborals, mèdics, etc., sinó que quedaran emparats per les mateixes garanties i exigències que els de residència habitual.
Quan es formalitzi el contracte, es registri i es dipositi la fiança a l'Incasòl, s'haurà de concretar la finalitat de l'habitatge i s'haurà de justificar amb documentació.
El creixement del lloguer de temporada
La modalitat de lloguer de temporada havia crescut amb molta força, especialment a Barcelona, però també a la resta dels 271 municipis declarats com a zones tensionades. És a dir, ciutats on hi ha molta demanda d'habitatge i poca oferta.
De fet, si fem una recerca pels principals portals immobiliaris podem observar com pràcticament només es publiciten pisos en aquestes modalitats.
Segons un estudi del portal Idealista, actualment gairebé la meitat dels lloguers a Barcelona que publiquen són de temporada, mentre que fa només dos anys --quan encara no s'aplicava el topall del preu del lloguer-- el percentatge era del 28%.
En canvi, a Madrid --on no hi ha cap topall, però hi ha perfils semblants de persones susceptibles de necessitar lloguers de temporada per motius laborals, d'estudis o de tractaments mèdics-- el percentatge ha passat de l'11% el 2023 al 18% actual.
Tot i això, aquesta no és una dada completament fiable, tal com precisa la presidenta del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària i de l'Associació d'Agents Immobiliaris, Montse Junyent, perquè "la majoria de pisos de lloguer convencional no s'arriben a publicitar perquè de seguida volen: hi ha tan poca oferta que la majoria d'immobiliàries els ofereixen directament a la gent en llista d'espera".
Un indici més confiable és el que ens ofereix l'Institut Català del Sòl, on es dipositen les fiances dels contractes de lloguer. De moment, no és obligatori declarar si són de temporada o no, però n'hi ha que ho fan voluntàriament.
D'aquesta manera veiem que, si bé el primer trimestre del 2023, a Barcelona es van declarar 833 contractes, dos anys després ja eren 2.347; un creixement fortíssim que també es produeix en el conjunt de zones tensionades de Catalunya. En aquest cas, les fiances han passat de 1.115 a 3.310 euros.
Davant aquesta realitat, el govern ja va fer un primer intent l'abril del 2024 de regular la situació a través d'un decret llei, però un mes després es va rebutjar la proposta al Parlament per falta de consens entre les forces parlamentàries.
Cop dur al negoci del coliving
També hi ha canvis pel que fa al lloguer d'habitacions, on encara hi havia menys garanties. La principal novetat és que ara es limiten els preus, ja que la suma de les rendes pactades per a cada habitació no pot sobrepassar el límit fixat per l'índex per a tot el pis.
Aquesta limitació hauria de frenar en sec el negoci dels anomenats colivings. Només a Barcelona, hi ha una desena d'empreses que s'hi dediquen i que han comprat edificis sencers, on ja no han renovat els lloguers als veïns per canviar el model de negoci.
Molts han fet reformes fins i tot han eliminat espais compartits, com la sala d'estar, per aconseguir més habitacions.
És el que li ha passat a Txema Escorsa, un veí d'una finca de Gràcia que un fons d'inversió va comprar fa dos anys. Llogant per separat les habitacions, treuen uns 3.000 euros al mes per 60 metres quadrats. El triple del que es podria demanar per aquest mateix pis si s'apliqués l'índex que marca la llei. És per això que alguns veïns intenten resistir, per no haver de marxar de la finca.
Volem lluitar per aquest dret, de quedar-nos a casa nostra. És un desgast. Hem acabat desenvolupant trastorns d'ansietat, no sé què passarà.
"No pot ser que l'habitatge, en comptes d'un dret, sigui un actiu financer, i si no trec un rendiment de 3.000 euros al mes ja és una pèrdua de diners. És un degoteig constant arreu de la ciutat: a l'Eixample i a Gràcia, però també a Sant Andreu i el Raval; és una visió especulativa de l'habitatge", lamenta Escorsa.
Aquesta resistència té un preu: la propietat l'ha denunciat i té judici el 13 de gener.
Inspeccions i sancions
Un dels canvis que preveu la reforma de la llei és la creació del reclamat registre de grans tenidors, que depèn de l'Agència de l'Habitatge de Catalunya, perquè qualsevol llogater pugui consultar abans de llogar un pis si l'immoble és propietari d'un gran tenidor i, per tant, saber quin preu pot exigir.
També es crearà una Comissió de Supervisió de Contractes d'Arrendament d'Habitatge per reforçar les inspeccions i es declararà els inspectors com a agents de l'autoritat. Al setembre, el govern va acordar amb els Comuns --i es va pressupostar amb 5,6 milions d'euros-- la creació d'un cos amb un centenar d'inspectors.
De fet, des del gener passat existeix un règim sancionador per a aquells que incompleixin els topalls de preu i la publicitat sobre les dades del propietari, els contractes anteriors, etc., amb multes d'entre 90.000 i 900.000 euros.
De moment no es té constància que s'hagin imposat sancions, però el que quedarà clar amb la reforma és que els lloguers de temporada i d'habitacions també estaran sotmesos a aquesta normativa.
En aquest sentit, el sindicat de Llogateres insisteix que és molt important que "es faci una vigilància proactiva i constant per part d'aquests inspectors per controlar que no hi hagi irregularitats i que, si cal, s'imposin sancions exemplars per llançar un missatge clar a la ciutadania que s'ha de complir la llei", insisteix el portaveu Enric Aragonès:
També calen sancions en els pisos que quedin buits i que compleixin la seva funció social, i limitar la possibilitat de compres especulatives.
Més pisos al mercat?
Segons el govern, un dels objectius d'aquesta reforma legislativa és fer aflorar al mercat molts més pisos destinats a lloguer convencional, perquè la falta d'oferta a les ciutats tensionades és un problema greu que ja no nega ningú.
"La regulació no aconseguirà que apareguin més pisos de lloguer, sinó tot el contrari", diu així de taxativa Junyent, del Col·legi d'Agents de la Propietat Immobiliària.
Amb tanta legislació i canvis, el que es crearà és més inseguretat jurídica i probablement molts propietaris vendran el pis.
Un diagnòstic que comparteix Jaime Palomera, de l'Institut Idra, especialment per a aquells propietaris que van comprar amb finalitat merament especulativa.
"Si tu li dius que ara no pot cobrar 3.000 euros i que en cobrarà 1.100, i té una hipoteca de 1.000, aleshores a aquella persona el negoci ja no li surt. I el que farà és vendre, perquè els preus estan augmentant i encara poden recuperar la inversió amb benefici", assegura.
Aragonès també creu que aquest és un efecte potencial i, per això, afirma que "també serà molt bon moment perquè les administracions, cooperatives o entitats optin a adquirir aquests habitatges que sortiran al mercat per tanteig i retracte". "Seria una bona manera d'aconseguir habitatge a la ciutat de Barcelona que es pugui convertir en habitatge assequible i protegit", afegeix.
Des del col·legi d'APIS també apunten la possibilitat que algunes empreses especialitzades en coliving o temporada "tancaran el negoci o en buscaran un altre".
S'haurà de veure també els usos a què es pot destinar aquell edifici. Això s'haurà de veure i analitzar cas per cas.
Els arguments de les forces polítiques
La consellera de Territori, Habitatge i Transició Ecològica, Sílvia Paneque, ha assenyalat que "la llei desplega mesures perquè l'habitatge sigui un dret i no una font d'angoixa, ampliant pisos assequibles, protegint el parc, i dotant amb més garanties sense afectar les famílies i la qualitat democràtica. Si això funciona, el país funciona."
Per la seva banda, Glòria Freixa de Junts, ha dit que cal prendre nota de la Unió Europea i no del del "model fracassat dels Comuns que va contra la propietat privada i espanta el mercat". La diputada de Junts ha assenyalat que "la regulació és bona, però no a costa de la contenció de rendes".
Ester Capella, d'Esquerra Republicana de Catalunya, ha destacat la necessitat de "limitar el lloguer de temporada a oci i vacances", perquè la resta siguin habitatges de lloguer del mercat regulat.
Àngels Esteller, diputada del Partit Popular, ha destacat que la llei legisla contra una part perquè no "escolta tenidors i propietaris". La diputada popular ha alertat que la norma "destruirà sectors econòmics" i que "els propietaris no posaran els seus habitatges al mercat de lloguer.
Al seu torn, Susanna Segovia, diputada dels Comuns, ha parlat d'una "victòria" i ha donat les "gràcies al Sindicat de Llogateres per la mobilització al carrer". Segovia ha destacat que "cal regular, però si no es sanciona no serveix de res".
Des de la bancada de Vox, Mónica Lora, s'ha referit a la llei com "un decret d'urgència amb errors de fons, improvisació i intervencionisme " que contribueix a la "reducció de l'espai privat i municipal".
Laure Vega, de la CUP, ha destacat que el model de Viena funciona perquè grava "amb impostos els rics i grans tenidors".
Finalment, Sílvia Orriols, d'Aliança Catalana, ha assenyalat que caldria centrar-se en la "situació crítica de constructors i promotors", perquè d'ells depèn la construcció i la generació de llocs de treball. Orriols ha dit que la llei "desincentiva els lloguers, just el contrari del que es pretén".
Possible inconstitucionalitat
També hi ha veus que apunten que aquesta modificació normativa, tot i haver passat el filtre del Consell de Garanties Estatutàries, podria tenir una vida molt curta.
"Hauríem d'analitzar si és una norma constitucional, si s'adapta realment a la Constitució. Jo personalment tinc dubtes... No sabem si algú interposarà un recurs d'inconstitucionalitat", avança Junyent, que recorda que ja va passar amb el primer intent de regular els preus del lloguer l'any 2020, que va ser anul·lat pel Tribunal Constitucional dos anys després.
El Sindicat de Llogateres també tem aquesta possibilitat i, per això, considera de vital importància que aquest mes de febrer s'aprovi al Congrés dels Diputats la reforma de Llei d'Arrendaments Urbans, per equiparar en drets i deures els llogaters arreu de l'Estat en totes les modalitats de contracte, a excepció dels turístics o de vacances.
