Quan prescriu el deute d'un veí morós: la llei a Catalunya no és clara
Un veí morós és el malson de les comunitats de propietaris, perquè el deute recau en la comunitat i pot arribar a ser molt alt.
La comunitat de veïns pot acabar demandant el propietari que no paga, però cal anar amb compte amb els terminis, perquè el deute prescriu al cap d'uns anys.
Una sentència recent del Tribunal Suprem fixa en 5 anys la prescripció dels deutes en una comunitat de veïns, però a Catalunya aquest termini pot ser diferent.
"A Catalunya tenim normativa i jurisdicció pròpia, això vol dir que la sentència del Tribunal Suprem no és directament aplicable als edificis emplaçats a Catalunya", diu Montse Bassas, vicepresidenta del Col·legi d'Administradors de Finques de Lleida i Barcelona, al programa "Matins".
Aquesta última sentència del Suprem reitera altres d'anteriors, del 2020 i 2021, i diu que el pagament de les quotes a la comunitat de propietaris és una "obligació periòdica" i que prescriu al cap de 5 anys. "El problema és que a Catalunya tenim normativa pròpia amb terminis diferents i amb una jurisdicció que no acaba al Tribunal Suprem sinó al Tribunal Superior de Justícia, i el Tribunal Superior de Justícia de Catalunya (TSJC) no s'ha pronunciat sobre aquest tema", explica Bassas.
A Catalunya la situació no està resolta. Encara hi ha dubtes de quin és el termini que s'hauria d'aplicar. El debat a Catalunya està entre 3 i 10 anys.
Els presidents de les audiències provincials de Barcelona van emetre un criteri unificat en el qual consideraven que són 10 anys, però si fem cas de la normativa catalana de les obligacions periòdiques parlem de 3 anys. També hi ha una minoria que considera que s'ha de seguir el criteri del Suprem, diu l'administradora de finques.
Indefensió i inseguretat dels veïns afectats
Els veïns són els perjudicats en els casos de morositat en una comunitat, i aquesta inconcreció de la llei a Catalunya causa "indefensió i inseguretat" als propietaris afectats per veïns morosos, diu als "Matins" l'advocat de comunitats Xavier Prats, i propietari afectat.
Hi ha morosos per diverses raons, "gent que no pot pagar la hipoteca i automàticament deixa de pagar les quotes comunitàries", explica Prats, o també per defuncions. "Els fills no accepten l'herència, o es fan el ronso o no apareix l'hereu", com un cas a Lleida on fa 20 anys que intenten trobar el propietari d'un pis després de la mort del seu propietari. Hi ha propietaris, explica, que "han hagut fer moltes derrames i bestretes per pagar les despeses de cada mes, com llum, ascensor, assegurança..."
Tot i que la majoria dels casos es donen en veïns que conviuen a la mateixa escala, diu Bassa segons la seva experiència, durant la crisi immobiliària i la covid, molts pisos van caure en mans de bancs i de fons d'inversió i van créixer els impagaments. "Vam tenir un problema de pisos desocupats i dels que ells mateixos no sabien què teníem a la cartera", diu. I afegeix que hi ha bancs que "tenen el costum d'aguantar sense pagar fins que venen el pis i això obliga la resta de la comunitat a finançar les despeses".
A Catalunya la llei obliga a vendre el pis sense càrregues, és a dir, amb tots els deutes pagats, però no aclareix fins a quants anys de deure endarrerit pot reclamar la comunitat.
Presentar la reclamació com més aviat millor
Els dos especialistes recomanen a les comunitats amb veïns morosos que no esperin a presentar la demanda judicial per evitar "que tot i tenir dret a reclamar, (el deute) estigui fora de termini, estigui prescrit, i per veure com han de reduir el deute", diu Prats.
Hem de posar la reclamació el més aviat possible. A vegades la gent té prioritats a l'hora de pagar, quan rep la demanda judicial, paga.
El criteri de les comunitats ha de ser de prudència: no esperar el venciment de 3 anys, reitera Bassas, i "abans d'aquest venciment, posar la reclamació per no haver de dependre de si el jutjat que ens toca és del criteri de 3 anys o de 10 anys".
Com presentar una reclamació per morositat
El primer pas és convocar una reunió o junta de veïns de la comunitat i que en tingui coneixement el morós. A la reunió s'aprovarà la liquidació del deute pendent i la decisió de presentar reclamació extrajudicial, primer, i judicial, si cal, per majoria simple.
"Ara mateix és obligatòria la mediació com a pas previ a la interposició de la demanda judicial", diu Bassa, i, per tant, primer s'ha de parlar amb el veí de manera extrajudicial.
Es comunicarà la decisió de la junta al propietari morós, personalment, al seu domicili o -- si no és possible -- al cartell d'anuncis de l'escala.
Es pot reclamar l'impagament de quotes generals, aportacions a un fons de reserva, o d'obres a la comunitat, per un valor màxim de 250.000 euros.
Si un tema arriba al jutjat, és perquè s'han esgotat totes les vies.
La reclamació al jutjat ha d'anar acompanyada de l'acord de junta i de la comunicació al deutor.
Si la reclamació és superior als 2.000 € i cal tenir advocat i procurador, també es poden afegir a la demanda el pagament de les costes al morós.
Si la demanda és acceptada, el jutge reclamarà el deute al propietari denunciat, a pagar en un termini de 20 dies, o se li embargaran els béns pel valor de l'import reclamat, més els interessos i despeses judicials. Una comunicació que és força dissuasiva, segons Prats.
La gent té prioritats a l'hora de pagar i, quan arriba la demanda judicial, és quan paga.
Amb tot, el demandat pot presentar al·legacions i proves si creu que el deute és inexistent o ja ha fet el pagament.
