Com es compren els pisos a Catalunya: préstecs familiars, inversió estrangera i al comptat
La baixada dels tipus d'interès també impulsa les vendes, que van a l'alça però encara són lluny del pic de la bombolla immobiliària
El mercat immobiliari no frena, esperonat per tipus d'interès baixos, molta demanda i poca oferta. Aquest juny les vendes van tornar a pujar, i si eixamplem una mica la perspectiva, veurem que des de la pandèmia la tendència és cap amunt.
L'últim trimestre, d'abril a juny, a Catalunya es van vendre gairebé 27.000 habitatges, un 21% més que l'any 2024. Són xifres molt altes, però encara lluny dels màxims de la bombolla immobiliària, quan en un trimestre --el primer del 2006-- es van vendre prop de 45.000 habitatges.
Llavors era una bombolla finançada a crèdit i fonamentada en l'obra nova. Avui, el mercat immobiliari és diferent i hi intervenen d'altres factors més enllà del crèdit barat.
Préstec als fills o donació
L'impuls de les vendes i els preus està deixant enrere molts compradors potencials, que en molts casos han d'acudir a la família per poder fer el primer pas.
Habitualment, es tracta d'avançar els diners per a l'entrada de la hipoteca. Un fenomen que s'ha accentuat els últims anys, segons els notaris. Ho explica Albert Domingo, membre de la junta directiva del Col·legi Notarial de Catalunya: "Ara, el més habitual és que els pares ajudin, a través d'un préstec o d'una donació".
Les dues opcions tenen implicacions legals i tributàries diferents.
A Catalunya, la donació de quantitats en metàl·lic a fills o altres descendents per comprar un habitatge com a residència habitual té una reducció del 95% en l'impost de successions i donacions. Ara bé, l'import màxim de la donació és de 60.000 euros, el beneficiari no pot tenir més de 36 anys i la suma de les bases imposables general i de l'estalvi de l'IRPF no pot ser superior als 36.000 euros (un cop restats els mínims personals i familiars). "En realitat, pagues poc", diu Domingo:
"Els pares són la peça clau per poder executar una compra als fills, perquè si no, molts d'ells no assolirien la possibilitat del mercat de l'habitatge en propietat."
El préstec s'ha de formalitzar legalment i declarar a Hisenda, però està exempt d'impostos. "Evidentment, si no s'ha pogut tornar, allò sumarà com a crèdit dins l'herència" (formarà part del cabal hereditari), explica Domingo, que acostuma a veure préstecs sense interessos amb un termini "folgat" entre deu o quinze anys.
"El préstec, en definitiva, com que l'han de tornar, està subjecte però exempt de l'impost de transmissions patrimonials i, per tant, no paga impostos", afegeix.
Molta demanda, poca oferta
Poca oferta, molta demanda (per creixement de l'economia i la població, a més de la compra per inversió local o d'estrangers) i poca oferta disponible (sobretot d'obra nova) condicionen el mercat fins al punt que "per cada habitatge a la venda, la demanda quasi que triplica l'oferta", explica Emiliano Bermúdez, soci de Don Piso. "Aquest és el problema estructural que tenim, i anirà a més", diu Bermúdez.
"El dèficit estructural d'habitatge és un problema que s'agreuja en les grans capitals. I a Catalunya és un problema que afecta bàsicament les quatre capitals catalanes, i especialment Barcelona i l'àrea metropolitana."
Tot plegat condiciona el perfil del comprador, amb un perfil de rendes "mitjanes i altes", explica Bermúdez, que en molts casos volen canviar d'habitatge. També compradors estrangers, "sobretot en el cas de Catalunya és Barcelona, la metropolitana i la costa, bàsicament, i a la resta de l'Estat està molt localitzat en grans capitals, i sobretot en l'arc Mediterrani i en les illes".
"Els estrangers ara mateix representen entre un 15 i un 20 per cent del total vendes en el sector immobiliari i aquesta quota de participació ha crescut en els últims dos anys."
Compres al comptat
També hi ha compres al comptat, d'inversors, o de "gent gran, que ven el seu habitatge i reinverteix els diners en un de més petit o amb més accessibilitat", explica Albert Domingo, del Col·legi de Notaris. "És habitual que els estrangers paguin al comptat. És a dir, fan les transferències des del seu país o en el seu país han obtingut el finançament. També la podrien obtenir aquí, però és més complicat."
La baixada de l'euríbor, que ha abaratit les hipoteques, amb bancs més disposats a concedir préstecs, també ha impulsat la compravenda d'habitatge.
A Catalunya, al juny les operacions s'han disparat prop d'un 30% respecte a fa un any. Al conjunt d'Espanya, al voltant d'un 18%. Aquest maig es van constituir 6.898 hipoteques a Catalunya, un 30% que el 2024.
A diferència del que passava amb la bombolla immobiliària, ara el motor del mercat és l'habitatge usat. Per cada habitatge nou comprat, se'n venen 4 de segona mà. I el creixement de la compravenda ve acompanyat d'una pujada de preus. A Catalunya, comprar-se un habitatge és un 12% més car que l'any passat.
