La cèdula d'habitabilitat, cada cop més difícil d'obtenir malgrat la crisi de l'habitatge
A Catalunya la cèdula d'habitabilitat caduca cada quinze anys. Per poder vendre o llogar un habitatge la cèdula ha d'estar en vigor. Si no, no es pot comercialitzar.
Arquitectes i propietaris critiquen els tràmits feixucs de l'administració, i diuen que cada cop els posa més dificultats per obtenir una cèdula de segona ocupació, és a dir, d'un habitatge de segona mà.
En un context d'urgència habitacional sorprèn que la cèdula d'habitabilitat de segona ocupació sigui cada cop més difícil d'obtenir.
Els arquitectes insisteixen que, per capgirar aquesta situació, cal voluntat política i un canvi en l'aplicació de la normativa.
Motius per denegar la cèdula
L'arquitecte Albert Que detalla algunes situacions en què li han denegat la cèdula d'habitabilitat.
Et pots trobar que no tens cèdula simplement perquè la distribució no coincideix amb la cèdula anterior o la superfície de l'habitatge.
Aquest és un dels motius que hi pot haver. D'altres són que, per a la Generalitat, aquella unitat que ha funcionat durant molts anys com a habitatge no la consideri un habitatge.
És el cas d'alguns estudis o apartaments de menys de 30 metres quadrats, molts construïts amb les remuntes de l'alcalde de Barcelona Josep Maria de Porcioles (1957-1973) al districte de l'Eixample.
Per a aquests pisos afegits a edificis ja existents per fer-los créixer de manera vertical, coneguts com "els barrets de l'Eixample", en molts casos costa aconseguir la cèdula d'habitabilitat.
També és difícil obtenir-la en el cas dels pisos de porteria, o en locals que volen fer un canvi d'ús a habitatge.
L'arquitecte Albert Que diu que s'estan arxivant tantes cèdules d'habitabilitat perquè els controls són molt més estrictes.
Explica que demanen moltíssima documentació, i quan no es pot aportar s'acaba arxivant l'expedient i l'habitatge queda sense tenir cèdula.
Què diu la normativa: 30 dies de termini
Ell l'any passat va demanar 125 cèdules d'habitabilitat i només 10 van obtenir-la sense problemes.
Amb la resta, li van demanar molts requeriments i que aportés molta documentació extra. En alguns casos sí que la va poder aconseguir, però assegura que hi ha molts expedients que queden allà morts.
Es queixa que, de mitjana, pot passar més de mig any per aconseguir la cèdula.
La Generalitat diu que segueixen la normativa i que es fa de manera col·laborativa amb els ajuntaments.
Asseguren que donen les cèdules dins el termini, amb un màxim de 30 dies, que és el que està fixat tant per als pisos de segona mà com per als nous.
En el cas d'aquests últims, diuen que la mitjana és de 16 dies hàbils, mentre que els de segona mà diuen que es triga una mitjana de 13 dies a concedir-les.
Ara la Generalitat anuncia que, amb el pressupost, acceleraran els canvis d'ús. Es tracta d'un acord que diuen que ara cal desenvolupar i que s'ha de fer complint la normativa.
Locals convertits en habitatge, un malson
En alguns casos el periple pot durar anys.
És el que li ha passat al propietari d'un local de Sant Quirze del Vallès, Jordi Garcia Andreu, que quan el va comprar, el 2022, va demanar un canvi d'ús de local a habitatge, però han hagut de passar gairebé 4 anys fins que ha aconseguit la cèdula.
Uns anys de lluita en què ha hagut de contractar un advocat, denunciar que la Generalitat no li concedia cèdula, i ja amb la sentència judicial al seu favor ha hagut de reclamar que s'executés, i que li concedissin.
Va començar els tràmits de sol·licitud el juliol del 2023, i fins a l'11 de maig d'aquest any no li han atorgat la cèdula d'habitabilitat.
"Quants habitatges hi ha com el meu que la Generalitat els denega la cèdula d'habitabilitat per ser locals convertits en habitatge", denuncia aquest propietari.
Gairebe 80.000 cèdules arxivades
Des del 2013 fins ara, la Generalitat ha arxivat o denegat la cèdula d'habitabilitat de 74.767 habitatges de segona mà.
El 2024 es van arxivar 6.267 cèdules i se'n van denegar 166. En total, 6.433 habitatges que no s'han pogut comercialitzar. Se n'havien sol·licitat 106.219.
Les dades es poden consultar a la pàgina 49 de les memòries de l'Agència de l'habitatge de Catalunya, que és el responsable d'aplicar la normativa i atorgar-les.
Les cèdules s'atorguen amb aplicació del decret 141/212.
Un altre arquitecte, l'Alfred Vidiella, del despatx Serra + Vidiella Arquitectes, coincideix a dir que la normativa "és complexa":
L'administració no ho posa fàcil per fer canvis d'ús. Quan no tens un padró, i no pots demostrar que allò ha estat un habitatge, hi ha dificultat per obtenir la cèdula d'aquests habitatges.
L'Ajuntament diu que els motius que expliquen que els darrers anys s'hagin concedit menys llicències de canvi d'ús de local a habitatge són diversos.
Argumenten que es preveu el canvi d'ús de baixos en pisos habitables com a mesura per ampliar el parc residencial, alhora que es vetlla pel teixit comercial de la ciutat.
En aquests casos diuen que actuen perquè en cada operació d'aquestes es compleixin tots els requisits, i que els habitatges compleixin les condicions d'habitabilitat exigibles per assegurar que s'hi pugui viure en bones condicions.
La normativa vigent estableix que els locals situats en planta baixa a Barcelona es poden utilitzar com habitatge, tal com recull la modificació de l'article 255 de les Normes Urbanístiques del Pla General Metropolità, sempre que el local compleixi les condicions següents:
-
No estar situat a una zona de la ciutat on l'afecti alguna limitació en aquest sentit d'un planejament urbanístic de detall. En segons quins àmbits l'Ajuntament posa condicions al canvi d'ús de local comercial a habitatge, per preservar el comerç de barri, l'activitat comercial i la barreja d'usos.
Alguns exemples són: al casc antic de Gràcia, on la modificació del Pla General Metropolità (MPGM) els accepta en carrers que no siguin considerats eixos comercials i condiciona el canvi al fet que els habitatges siguin de protecció; la MPGM del Clot i Camp de l'Arpa; i la MPGM en l'àmbit del casc antic del Poblenou.
- Que l'espai utilitzat com a local disposi o pugui disposar, mitjançant obres d'adequació, de les condicions mínimes d'habitabilitat recollides al Decret 141/2012 de la Generalitat.
-
No suposar un increment de la densitat d'habitatges admesa per la qualificació urbanística que tingui el sòl.
És a dir, un local no podrà passar a habitatge de manera legal, i no podrà aconseguir la cèdula quan ja s'ha arribat al màxim de pisos permès a l'edifici.
L'Ajuntament de Barcelona té detallat, per districtes, tant el número de llicències concedides de canvi d'ús de local a habitatge, com les peticions que hi ha hagut.
Per districtes, destaca el de Sants-Montjuïc tant en nombre de sol·licituds com de concessions.
Membres de la Plataforma 2015 per l'accés a l'habitatge, formada per constructors, professionals immobiliaris, propietaris i arrendataris, i amb seu a Sant Quirze del Vallès, denuncia que s'estiguin posant tants requeriments als propietaris per obtenir la cèdula d'habitabilitat malgrat la manca d'habitatge actual.
L'1 de maig passat, membres de la plataforma es van manifestar a la ciutat de Barcelona per denunciar que hi ha milers de cèdules d'habitabilitat de pisos de segona mà denegades i arxivades.
I van demanar al Parlament de Catalunya la derogació de les cèdules d'habitabilitat de segona ocupació, i que només calgui la inspecció tècnica (ITE), com a la resta de l'Estat.
