Hipoteques inverses: el complement a la pensió dels pares que pagaran els fills
Es plantegen com una opció per a la gent gran per obtenir un complement a la pensió, però les hipoteques inverses són un producte financer complex que sovint acaba comportant càrregues inesperades.
A diferència d'una hipoteca tradicional, en què el propietari paga quotes al banc per comprar un immoble, en la hipoteca inversa és l'entitat financera qui abona una renda mensual, trimestral o en un pagament únic al propietari, utilitzant l'habitatge habitual com a garantia.
Per l'advocat especialista en herències i testaments Àlex Ebrat, cada vegada és més habitual trobar-se amb casos d'hipoteques inverses.
Amb l'augment de l'esperança de vida, cada vegada són una opció més valorada.
D'acord amb la llei, només hi poden optar persones a partir dels 65 anys, dependents o amb una discapacitat igual o superior al 33%, i els pagaments es reben fins al moment de la mort.
És llavors quan els hereus han de liquidar el deute, i en cas de no poder-hi fer front, poden perdre l'habitatge. Una situació habitual, arran dels interessos que comporten aquest tipus d'hipoteques que, com una bola de neu, creixen mes a mes i fan el deute sempre més gran.
Deute de 200.000 euros per un préstec de 80.0000
L'advocat expert en dret bancari Arcadi Sala-Planell s'ha trobat que el deute final pot doblar, o més, l'import inicial rebut.
Al seu despatx hi ha arribat un cas d'un home el pare del qual va contractar una hipoteca inversa i que va estar rebent 450 euros al mes durant 15 anys.
En total va ingressar 81.000 euros, que ara, en morir, li reclamen a ell. Però la sorpresa ha estat que la quantitat que ha de tornar són 215.000 euros, 134.000 dels quals són interessos: "Els interessos es calculen de forma progressiva. Són interessos sobre interessos, i el deute sempre va a més".
El termini habitual que sol aplicar el banc perquè els hereus puguin pagar el deute és de dotze mesos. Si els hereus no tenen prou liquiditat o temps per aconseguir-la, el banc executa la garantia del préstec i es queda el pis.
Això fa que els bancs es quedin pisos pagant quantitats mínimes, ridícules.
L'advocat afegeix que els bancs es fixen en clients amb necessitat de diners, poca esperança de vida i pisos en propietat que tinguin un valor alt: "El perfil majoritari són clients de 75 anys amb pisos de 500.000 euros".
En el moment de contractar la hipoteca inversa, la llei no obliga els deutors a informar els hereus. L'advocat expert en herències Àlex Ebrat ha vist que, en alguns casos, els fills no saben que el seu pare o la seva mare tenia aquest deute i se'l troben en el moment d'obrir el testament.
Quan l'import per recuperar el pis és desorbitat, les famílies acaben renunciant a l'herència.
Totes les hipotques inverses s'han de signar davant d'un notari. Des del Col·legi de Notaris, el seu degà, José Alberto Marín, explica que tenen l'obligació de comunicar íntegrament el contingut de la hipoteca.
Qui contracta la hipoteca pensa en el fet que necessita els diners i, malgrat advertir-lo, no pensa en les conseqüències per als hereus.
Marín assegura que si el contractant no entén bé el contingut, els notaris no signen els contractes i que tampoc ho fan quan es detecten clàusules abusives.
D'acord amb dades del Col·legi de Notaris, en els darrers 10 anys, el nombre d'hipoteques inverses contractades a Catalunya ha augmentat un 1.375%.
Un percentatge que es dispara perquè en números absoluts encara són poques, però suficients per dibuixar una tendència clarament a l'alça.
A Catalunya, s'ha passat de només 8 hipoteques l'any 2015 a 118 el 2025. A escala estatal, l'evolució és similar: de 30 hipoteques inverses el 2015 a 366 el 2025, és a dir, un augment del 1.120%.
Aquest creixement, però, no es distribueix de manera homogènia. De les 118 hipoteques inverses signades el 2025, 109 es concentren a la demarcació de Barcelona, mentre que 5 són a Girona, 4 a Tarragona i cap a Lleida.
La concentració s'explica, en part, pel major valor dels immobles a l'àrea metropolitana de Barcelona, que fa que aquest producte sigui més viable i atractiu tant per a les entitats financeres com per als propietaris.
Consum ha sancionat 7 bancs per clàusules abusives
L'Agència Catalana de Consum es va adonar que les hipoteques inverses eren un producte creixent i, tot i no tenir cap reclamació, van engegar una inspecció preventiva.
Es van fixar en 9 entitats bancàries i empreses asseguradores que comercialitzen hipoteques inverses i 7 d'aquestes 9 van ser sancionades amb fins a 160.000 euros.
Entre les irregularitats que s'hi van detectar hi ha la falta de transparència. Marta Rovira, subdirectora general d'Atenció i Formació en Consum, explica que diversos dels contractes revisats la redacció de les clàusules era enrevessada i pràcticament impossible d'entendre.
Els contractes eren pràcticament inintel·ligibles.
Algunes d'aquestes clàusules, a més, van trobar que eren abusives: interessos que superaven el 8%, obligació de contractar altres productes com per exemple assegurances o comissions indegudes com ara fer la taxació de l'immoble.
També van detectar una mala atenció al consumidor perquè en molts casos no s'oferia un telèfon gratuït on poder reclamar ni tampoc informació sobre mesures alternatives de resolució de conflictes com la mediació o l'arbitratge.
És important demanar dues taxacions per comparar.
A la seva pàgina web, l'Agència Catalana de Consum ofereix una guia per entendre com funcionen les hipoteques inverses, on insisteixen en la importància de comprendre els costos i despeses que pot suposar: les condicions actuals i també les conseqüències futures que pot tenir per als hereus.
Recomanen assessorar-se bé abans de contractar la hipoteca, anar-hi acompanyat de familiars o d'associacions de consumidors i comparar diverses taxacions de l'habitatge a hipotecar.
En aquesta guia també s'indica com reclamar en cas de conflicte. Si no s'aconsegueix resoldre directament amb l'entitat bancària, es pot reclamar a través d'organismes de consum que puguin fer d'àrbitres o mediadors. Com a últim recurs, queda la via judicial.
Alternatives a la hipoteca inversa
Tant l'Agència Catalana de Consum com els advocats consultats recomanen altres opcions més transparents per obtenir liquiditat durant la jubilació, com vendre l'habitatge habitual i comprar-ne un de més petit o llogar-ne alguna habitació.
Per poder-hi seguir vivint en les mateixes condicions però, existeix l'usdefruit vitalici. Consisteix a vendre la nua propietat de l'immoble però mantenint el dret d'ús i gaudi de l'immoble fins a la defunció.
Qui hi viu assumeix les despeses de manteniment, subministraments i impostos com l'IBI, mentre que el nu propietari es fa càrrec de les reparacions extraordinàries i millores estructurals.
Com que no es transmet la totalitat de la propietat, el preu que percep el venedor és inferior al valor de mercat i es pot rebre tant en un pagament únic com en rendes periòdiques. Aquesta opció, tot i implicar la pèrdua de la propietat, ofereix més claredat i menys riscos d'endeutament futur.
Efecte "bola de neu" i altres aspectes a tenir en compte
És important abans de contractar una hipoteca inversa fixar-se en els costos i les despeses que hi pot haver associades, com la comissió d'obertura, les despeses de gestió o les despeses del notari i del Registre. Cal que la taxació de l'habitatge sigui la correcta i no pas a la baixa, perquè d'això dependran quants diners es cobren cada mes.
El que cal analitzar amb deteniment, però, són sobretot els interessos, que acostumen a ser més elevats que en una hipoteca convencional. Normalment estan entre el 5% i el 7% i en la majoria dels casos es calculen de forma progressiva. Per entendre-ho, això vol dir que el primer mes s'acumulen els interessos del primer pagament; el segon, s'acumulen del primer i el segon, i així successivament. Això vol dir que el deute creixerà amb el temps i sempre anirà a més.
També és habitual que l'entitat ofereixi la contractació d'una assegurança de vida per garantir que cobraran el deute quan la persona mori, per si de cas els hereus no se'n poden fer càrrec perquè no tenen prou liquiditat o perquè el valor del pis no és suficient. Tot i que en molts casos es fa, aquesta assegurança no pot ser imposada obligatòriament.
L'altra assegurança que s'insta a contractar és la de renda vitalícia, per si se supera l'esperança de vida prevista al contracte, seguir cobrant les mensualitats fins al final.
Pel que fa als impostos, els ingressos percebuts a través de la hipoteca inversa no tributen a l'IRPF durant el període d'esperança de vida. No obstant això, les mensualitats que es cobren no s'actualitzen amb l'IPC, de manera que es mantenen constants al llarg del temps, i això vol dir que es va perdent poder adquisitiu.
També existeix el risc que el deute acumulat superi el valor de l'habitatge, fet que pot obligar els hereus a assumir una part del deute fins i tot després d'entregar el pis.
