Madrid, nova Miami europea o com els nous superrics han disparat els preus dels pisos

No s'havien sentit mai tants accents i variants del castellà a l'exclusiu restaurant El Paraguas, situat a la milla d'or del madrileny barri de Salamanca. Però el que al principi feia una certa gràcia a les grans fortunes autòctones que viuen al barri o el freqüenten, ha acabat desembocant en una certa basarda en adonar-se que ja no tenen la facilitat per trobar-hi taula.

"Els rics també ploren", ironitza un bon coneixedor de les interioritats de l'elit madrilenya.

Una anècdota aplicable també a l'estadi Bernabéu, a les escoles de negocis, i sobretot, a l'habitatge. Madrid està en plena metamorfosi de la capital castissa que era a la nova "Miami europea", on grans fortunes estrangeres, sobretot llatinoamericanes, aterren als barris més cotitzats.

A cop de talonari i sense hipoteca, compren finques en edificis decimonònics amb vistes al parc del Retiro o al costat de la Puerta de Alcalá. I els efectes, en forma d'alça de preus, no es limiten al caríssim barri de Recoletos, sinó que ja està fent taca d'oli a tota la ciutat i està arribant als barris perifèrics.

Més cara que Barcelona

Des de la pandèmia, coincidint amb el desembarcament massiu d'aquestes grans fortunes, Madrid s'ha encarit el doble que Barcelona i, per primera vegada, la supera pel que fa al preu del metre quadrat.

Madrid mor d'èxit amb superrics que tenen un peu a Miami i un altre a la capital espanyola, on la baixa fiscalitat a les rendes altes juga un paper clau.

Veneçuela com a punta de llança

Que Madrid sigui el lloc de residència de grans fortunes llatinoamericanes no és nou. Ja fa temps que una part del barri de Salamanca és coneguda popularment com a Little Caracas. Però si els noms d'opulentes famílies veneçolanes, com els Capriles, Cohen o Betancourt, compartien l'haver fet fortuna a la ciutat al marge de si eren enemigues acèrrimes o no del règim chavista, ara se n'hi sumen també des d'altres indrets.

Han aterrat, sobretot, des de Mèxic. Alguns només invertint-hi; d'altres, a mig camí entre Madrid i l'altra banda de l'Atlàntic, com les famílies Fernández i Aramburuzabala, relacionades amb el gegant de la cervesa Modelo o, fins i tot, expresidents com Peña Nieto, Calderón o Salinas de Gortari.

També hi ha poderoses famílies colombianes, com els Santo Domingo (amb participacions en el gegant de la cervesa AB InvBev o els Novella de Guatemala (fortuna cimentera).

"La pandèmia va marcar un punt diferencial, Madrid va obrir abans que ningú i, a més, segueix sent més barata que altres capitals com París o Londres". Luis Ruelas fa de pont amb aquestes grans fortunes com el màxim responsable a Espanya d'Alterna Consulting, una empresa cotitzada a la borsa mexicana que penja del gegant Actinver.

Ruelas només treballa amb clients llatinoamericans: "El que busquen són propietats de superluxe, molt exclusives, per invertir el seu patrimoni en una moneda forta i segura com és l'euro."

Ho corrobora també una de les immobiliàries més exclusives, Diza Consultores, amb seu a la mateixa Puerta de Alcalá. "Ara mateix els nostres clients són sobretot empresaris consolidats, nacionals però moltíssims internacionals que venen de l'Amèrica Llatina. Veuen oportunitats de negoci, i per això el preu s'ha pràcticament duplicat", explica Guillermo Revilla, soci fundador de la immobiliària.

De Salamanca a Polanco

L'arribada d'aquests superrics també està important models de negoci fins ara desconeguts aquí.

Un exemple són les branded residences, un model creat als Estats Units amb apartaments que inclouen tots els serveis com si fos un hotel cinc estrelles. Això ha vingut acompanyat de la mà de firmes internacionals com Four Seasons, Nobu o Marriott, que han fet que el sector hoteler hagi fet un salt al gran luxe.

També volen la seva part del pastís les entitats financeres, des de bancs llatinoamericans fins als BBVA o CaixaBank autòctons, que han obert oficines al barri de Salamanca dirigides específicament a aquest nou client, per captar i gestionar-li els diners.

Restaurants, boutiques i firmes de luxe també saben que l'arribada d'aquest tipus de veí genera una demanda que abans no existia. S'han transformat carrers sencers, des del passeig de Recoletos, amb negocis emblemàtics com el Gran Café Gijón, que ha canviat de mans i ja s'hi demanen propines al més pur estil americà; fins al carrer Jorge Juan, on les similituds amb l'exclusiu barri de Polanco a Ciutat de Mèxic són cada vegada més evidents.

"Santa Ayuso"

L'epicentre de la transformació és el carrer Jorge Juan, on restaurants com El Paraguas, Amazónico o Ultramarinos Quintín, tots del Grupo Paraguas, triomfen.

Un empori de la restauració, amb propietaris hispanobrasilers, que té la presidenta de la comunitat com a "Santa Ayuso" per deixar-los obrir durant la pandèmia, acaben de reconvertir l'edifici Metrópolis de la Gran Via en un hotel amb un club privat en una de les plantes.

Un concepte, el dels clubs privats, que s'ha estès entre els joves de famílies adinerades, i han sorgit, fins i tot, reticències entre els estrats més benestants per la presència cada vegada més notable d'homòlegs llatinoamericans.

L'estil de vida i els molts serveis que ofereix la ciutat són punts forts, però el que marca la diferència és la llengua i la seguretat. "Parlar el mateix idioma és importantíssim, i després, poder caminar tranquil·lament a qualsevol hora tot passejant sense necessitat d'agafar cotxe, no és habitual a moltes capitals llatinoamericanes", explica Ruelas.

Molts d'aquests beneficis podrien tenir-los a altres ciutats espanyoles, però Ruelas aixeca el dit i assenyala el cel, "tenir un aeroport que et connecta directament és clau" i, a continuació, es toca la butxaca, "la fiscalitat és el factor decisiu a l'hora d'invertir".

Desregulació i impostos baixos

La desregulació al sector de l'habitatge, sumada a una fiscalitat baixa per a les rendes més altes, és un dels grans factors que ha desequilibrat la balança en favor de Madrid per a molts inversors, ja vulguin ser residents o no. El paper de la política i d'Ayuso és important.

Ras i curt, un superric paga molts menys impostos a Madrid que a qualsevol altre indret de l'Estat. Si vol comprar un pis, per exemple, de 3,5 milions d'euros, paga la meitat d'impostos a Madrid que a Catalunya.

La gran diferència és l'impost de transmissions patrimonials, on a Madrid hi ha una tarifa plana del 6%. Dit d'una altra manera, paga el mateix percentatge algú que compra un pis de 150.000 euros que qui en compra un de 10 milions.

"On cadascú té les propietats que vol i les posa al preu que vol", deia Isabel Díaz Ayuso a l'Assemblea de Madrid a finals d'abril, fent gala de la seva política intencionada per fer de la capital el nou Madrid D. F.

Perquè la factura fiscal no només es redueix a l'hora de comprar pisos, Madrid té un dels trams de l'IRPF més baixos per a aquells que guanyen més diners, a més d'un impost de successions pràcticament inexistent pel que fa a grans fortunes, i abans també, de patrimoni (es va eliminar fins que l'Estat en va fer un de propi i Ayuso el va haver de recuperar).

També compta amb un règim fiscal propi, com l'anomenada llei Mbappé, i a escala nacional, es beneficien també de la llei Beckham.

Madrid s'ha encarit el doble que Barcelona

"El mercat immobiliari a Madrid és la llei de la selva", explica un inversor. Es refereix que les administracions no posen gairebé pals a les rodes a l'hora de reconvertir espais com grans blocs d'oficines a residencial al centre de la ciutat.

El preu del metre quadrat n'és l'exemple més clar. Abans de la pandèmia, Barcelona era més cara que Madrid, però sis anys després, la capital espanyola li ha fet el sorpasso. Madrid s'ha encarit un 59%, el doble que Barcelona, on els preus han pujat un 30% en el mateix període.

Però si es comparen els barris més exclusius, com són Recoletos i Sarrià, la bretxa és encara més gran. Si el 2020 partien d'un preu semblant (6.681 euros/m2 vs. 6.511 euros/m2), la capital espanyola s'ha disparat fins als 11.500 euros, mentre Barcelona ho ha fet fins als 7.701 euros.

"S'està generant habitatge, però aquesta generació amb aquests preus està solucionant el problema dels madrilenys i els seus fills? Jo crec que no, més aviat, està generant un problema encara més gros", ho adverteix Oriol Barrachina, conseller delegat de la firma Cushman & Wakefield, bon coneixedor de com ha evolucionat Madrid en les darreres dècades.

Revilla, de Diza Consultores, en canvi, creu que no hi ha cap punt negatiu: "La ciutat està més maca que mai, són patrimonis forts que generen activitat."

La cara B del Miami europeu

El problema és que els que abans vivien o compraven al barri de Salamanca, ara ja no s'ho poden permetre i se'n van als barris més propers com Ibiza o Lista, i així successivament fins a superar l'M-30.

"S'estan contaminant els preus també als barris perifèrics, la taca d'oli arriba a Getafe", explica Barrachina.

Barrachina també adverteix dels riscos econòmics: "Ningú en parla, però a l'hora d'atraure talent, empreses, l'escassetat és un problema gegantí perquè dubten a instal·lar-se si no saben on podran ubicar-se els seus treballadors". Madrid, però, compta amb un factor diferencial amb Barcelona, la capacitat d'expansió sense límits naturals com el mar o la muntanya.

Tampoc hi ha cap límit ni topall pel que fa a l'actual llei d'habitatge, que conté els preus de lloguer. Per tant, l'operació de comprar habitatges per llogar-los a un preu que no para de créixer segueix sent atractiva.

"Un habitatge de dues habitacions al límit de l'M-30 es llogava a 1.400 euros el 2023, ara ja supera els 1.800 euros. A Barcelona aquesta pujada hauria estat impossible amb la regulació actual", exemplifica un dels inversors.

Fins fa poc més d'un any, els estrangers tenien un altre al·licient: si compraven una propietat per més de mig milió d'euros rebien la nacionalitat automàticament. Eren els "golden visa", que va instaurar el PP enmig de la crisi i que ha derogat el PSOE. El seu ús, però, no estava gaire estès.

La Generalitat, "desnonada"

L'augment dels preus i la compra d'edificis per fer-hi habitatges de luxe ha provocat que, fins i tot, empreses i institucions hagin hagut de fer les maletes per buscar altres seus lluny del centre.

L'exemple més clar és el de la Generalitat de Catalunya, que va haver de deixar a finals de l'any passat la seva històrica seu del carrer Alcalá, al costat del Banc d'Espanya, on tenia la llibreria i Centre Blanquerna.

Un fons de capital mexicà i veneçolà va comprar l'edifici per fer una branded residence i la delegació de la Generalitat va traslladar-se a Nuevos Ministerios, un districte fora del centre.

És una ubicació, en teoria, temporal, mentre busquen una seu que puguin comprar al centre. Però quan va fer concurs per comprar un edifici, va quedar desert perquè la rendibilitat i els preus que ofereix el mercat residencial envers el d'oficines és imbatible. Encara no és clar què s'hi farà, perquè el fons que va invertir-hi valora tornar a revendre l'edifici aprofitant el boom immobiliari.

És exactament el mateix cas que li ha passat a una consultora financera que tenia la seva seu entre el parc del Retiro i la Borsa de Madrid. Professionals que estudien els mercats, on la mateixa llei d'oferta i demanda –ara desbocada– els ha acabat fent fora de l'oficina que llogaven des de fa dècades per fer-hi apartaments de luxe.

Prohibició de venda a estrangers no residents

Madrid s'ha convertit en un imant per a multimilionaris, i ja n'hi ha 34.900, uns 5.900 més que fa tres anys, un increment del 20%.

Segons l'informe Henley&Partners, això anirà a més amb l'arribada de 200 milionaris més com a mínim en els pròxims mesos.

La diagnosi que aquestes grans fortunes han tingut incidència sobre el preu és clara. I per això, una de les mesures que el govern espanyol va incloure en el seu pla per contenir el preu va ser la prohibició –a la pràctica– d'operacions per part de grans fortunes no europees. Ho volia fer aplicant un impost del 100% sobre les transaccions que fessin estrangers no europeus, en concret, els no residents, enfocat sobretot a inversors llatinoamericans i dels EUA. A la resta de fortunes estrangeres que encapçalen els rànquings no se'ls hi pot prohibir perquè formen part del mercat únic europeu, on la lliure circulació de capitals és un dels pilars.

Però és una mesura que ha quedat en un calaix, perquè al Ministeri d'Habitatge són conscients de la dificultat que tenen al Congrés, on no compten amb majoria i ja van fracassar amb la pròrroga dels lloguers. "No es renuncia a dur-ho", però, expliquen les mateixes fonts.

Hi ha una diferència substancial entre els inversors que es fan residents i els que no. Aquests últims si una vegada després d'haver comprat, tornen a vendre l'immoble, no paguen l'impost de plusvàlua municipal, aquell que grava el benefici per l'increment del preu i que intenta contenir l'especulació. Una catifa vermella a inversors, que saben totes les tecles que han de tocar, i que afecta tant la façana de Salamanca com la cara B del nou Miami europeu, els barris perifèrics, on comprar ja és un privilegi només reservat per a uns pocs.