Pròrroga de lloguers i topall del 2%: més dubtes que respostes sobre quan i qui s'hi pot acollir
El decret de mesures sobre l'habitatge que el govern espanyol va aprovar per afrontar els efectes de la guerra de l'Iran està vigent des del 22 de març. Això sí, en 30 dies hàbils el govern de Pedro Sánchez haurà de trobar els vots necessaris per convalidar-lo i evitar que decaigui.
Com a punts centrals el decret estableix un topall del 2% en la pujada dels lloguers i una pròrroga de dos anys en els contractes de lloguer que vencin entre el 22 de març i el 31 de desembre del 2027.
I, en una primera lectura del decret, ja s'ha obert la caixa dels trons de les interpretacions i els juristes no acaben d'analitzar-lo de la mateixa manera.
Dubtes sobre el com i quan
Un dels primers dubtes que hi ha és qui i quan pot demanar la pròrroga de dos anys. Segons els juristes del col·legi d'agents de la propietat (API), aquesta normativa seria aplicable als inquilins que han rebut una notificació del propietari de no renovació del contracte. Llavors, segons Josep Ramon Manso, jurista del col·legi d'apis, la pròrroga dona drets quan acaba el contracte: "si durant la vigència d'aquesta normativa a l'inquilí li finalitza el contracte, és quan pot al·legar i demanar la pròrroga, no els altres", diu.
En canvi, des del punt de vista de molts dels advocats que representen els llogaters, cal demanar la pròrroga de qualsevol dels contractes que finalitzi abans del 31 de desembre del 2027, el termini que fixa el decret. A més, consideren que, si es demana mentre estigui vigent, té efectes després encara que el decret no s'acabi convalidant al Congrés.
Per això animen a fer-ho durant aquests dies per així fixar el dret. Segons explica Ivo Recoder, advocat del Sindicat de Llogateres i d'Oasi Urbà, cal enviar un burofax o un correu al propietari. "És igual si l'arrendador ha comunicat o no ha comunicat la seva voluntat d'acabar el contracte quan arribi la seva data de finalització, l'important és que el llogater demani la pròrroga i que ho demani en els pròxims trenta dies", assegura.
El Sindicat de Llogateres és partidari de demanar aquesta pròrroga extraordinària, però també la que preveu la llei d'habitatge del 2023. És una pròrroga de tres anys en el cas de les zones declarades com a tensionades, que és on viu el 90% de la gent.
Per tant, el que estableix el nou decret per poder allargar el contracte queda per sota del que ja s'aplicaria en la majoria dels contractes de lloguer a Catalunya, on nou de cada deu habitants viu en municipis on ja es protegeix als inquilins.
De tota manera, el decret ja diu que no es podran aplicar les dues pròrrogues i que l'inquilí es pot acollir a la que li resulti més avantatjosa.
Per l'advocat Josep Maria Espinet, especialitzat en dret immobiliari, la lògica portaria a pensar que ha de ser el propietari qui comuniqui la finalització del contracte i que l'inquilí llavors demanés la pròrroga.
Apunta que cal tenir cautela amb els missatges que arriben de "sol·licituds indiscriminades d'aquesta pròrroga extraordinària". Per Espinet, "pot produir-se el risc de causar una pèrdua per al llogater en comptes del que es volia protegir, que passi de tenir tres anys a tenir-ne dos".
Quan comença el dret: quan es firma el contracte o quan finalitza?
Aquest nou decret torna a posar sobre la taula el debat que fa temps que hi ha a Catalunya sobre si la referència per establir les pròrrogues dels lloguers ha de ser la data de firma del contracte o de quan s'acaba. No és un debat ni fàcil ni pacífic.
Els propietaris han interpretat sovint que la llei no es pot aplicar als contractes firmats amb anterioritat al 2023. En canvi, els llogaters sempre han defensat que el dret arriba quan s'acaba el contracte.
Segons el Sindicat de Llogateres, precisament, aquest nou decret els reforça en els seus arguments per defensar-ho. A parer seu, el nou decret marca com a data principal la de la finalització del contracte i pensen que això els ajudarà a tancar els litigis entre propietaris i inquilins que s'han acumulat aquests anys.
Però encara s'hi afegeix una situació més, la dels propietaris que van fer contractes abans del 2023 amb preus superiors als que ara exigeix la llei. Ara, quan acaba el contracte, sovint els propietaris opten per no avisar de la finalització, mantenir el llogater i així poder continuar cobrant sense aplicar la llei que marca uns preus de referència. En aquests casos, el Sindicat de Llogateres recomana exigir la renovació del contracte.
Més incidència del decret a les autonomies sense zones tensionades
Catalunya és dels territoris on més municipis han optat per declarar zones tensionades i posar topalls als preus del lloguer i establir una certa protecció per als inquilins.
També ho han fet alguns municipis de Galícia, el País Basc i Navarra. Ara, amb aquest nou decret per combatre els efectes econòmics que pugui tenir la guerra a l'Iran, les condicions per topar el preu i les pròrrogues també s'hauran d'aplicar de manera general.
Per tant, segons Josep Maria Espinet, els efectes d'aquest nou decret es notaran molt més a les comunitats on no s'ha aplicat la norma de zones tensionades. En canvi, el nou decret pràcticament no afectarà la majoria dels catalans, els que ja viuen en zones marcades com a tensionades i que ja tenen els drets i la protecció que preveu la llei del 2023.
