Quants pisos buits hi ha a Catalunya? El govern recorre a la intel·ligència artificial per saber-ho

A partir de l'any que ve la Generalitat vol treballar conjuntament amb els ajuntaments per mobilitzar els habitatges buits dels municipis. Primer, però, cal saber realment quants en tenim, amb dades actualitzades i que corresponguin a la realitat de cada municipi. Per això s'està desenvolupant, amb intel·ligència artificial, un model que identificarà els pisos buits.

S'està fent des de fa dos mesos a Lleida, al Centre Internacional de Mètodes Numèrics a l'Enginyeria, el CIMNE, per encàrrec de la Generalitat.

Com ho fan? Al CIMNE introdueixen les dades dels consums d'aigua, els elèctrics, el padró, i la informació obtinguda porta a porta per alguns ajuntaments.

Quan la Generalitat tingui aquest mapa d'habitatges buits, d'acord amb els ajuntaments plantejaran estratègies per mobilitzar-los cap al mercat de lloguer.

Com es feia fins ara per saber si un pis estava buit?

El director general d'Habitatge, Jordi Mas Herrero, reconeix que s'ha estat molts anys sense abordar la situació dels pisos buits.

Explica que per determinar si un habitatge estava buit a Catalunya fins ara calia que un funcionari hi fes una inspecció.

Ara ha canviat la llei per facilitar que un ajuntament pugui determinar si un habitatge està buit aprofitant les dades.

A partir de l'any que ve es disposarà d'aquest mapa de prevalença d'habitatges buits. Així, Generalitat i ajuntaments tindran la informació per poder actuar, tal com anuncia Jordi Mas: "Tots aquests habitatges que ara estan utilitzats gens o 15 dies o una setmana, o que estan abandonats, tot aquest actiu que tenim construït és el que hem d'intentar activar."

Assegura que en els últims anys hi ha hagut moltes segones residències que s'han convertit en primeres residències i que això explicaria com s'ha pogut absorbir bona part del creixement demogràfic.

Quines mesures es volen prendre?

Pel govern de la Generalitat els programes d'inspecció municipals que planteja el Pla Territorial Sectorial de l'Habitatge de finals del 2024 no han de tenir l'objectiu de penalitzar sinó que han de servir per contactar amb els propietaris i afavorir que aquests habitatges buits es puguin posar al servei de la societat.

De fet, ara per ara, la Generalitat no és partidària de posar sancions per mantenir els pisos desocupats durant més de dos anys.

El director general d'Habitatge, Jordi Mas, admet que no s'inicien aquests tràmits perquè els procediments judicials són molt llargs i complicats i quan s'arriba al final del procés, en la majoria dels casos, es demostra que el pis ja no està desocupat i que s'ha posat a la venda: "Creiem que és més positiu enfocar-se en aquesta estratègia d'incentivació i que n'obtindrem més bons resultats que amb una penalització extrema com arribar a l'expropiació."

Quines mesures s'han aplicat fins ara?

De moment hi ha diverses mesures que busquen desincentivar que els pisos estiguin buits. Els ajuntaments d'arreu de l'Estat poden aplicar un recàrrec sobre l'IBI en determinats supòsits d'habitatges desocupats.

Per poder tenir la condició de desocupat, l'habitatge ha de pertànyer a un titular de quatre o més immobles d'ús residencial.

L'habitatge ha d'estar desocupat de forma continuada i sense causa justificada durant més de 2 anys.

El recàrrec té una finalitat dissuasiva més que recaptatòria, i respon a la necessitat de protegir la funció social de la propietat afavorint el dret d'accés a l'habitatge dels ciutadans.

Inicialment, aquest recàrrec es podia fixar fins a un màxim del 50% de la quota de l'IBI. Posteriorment, amb l'aprovació de la Llei 12/2023 pel dret a l'habitatge, el 2023 es va ampliar la possibilitat que els ajuntaments puguin arribar a incrementar-lo fins al 150% si concorren determinades circumstàncies:

• Fins al 50%: si l'habitatge residencial està desocupat durant més de 2 anys.
• Fins al 100%: si la desocupació supera 3 anys, modulant el percentatge en funció del temps de desocupació.
• Es podrà afegir un 50%: en supòsits de titulars de dos o més immobles d'ús residencial declarats desocupats en el mateix municipi.

Per aplicar el recàrrec, no n'hi ha prou amb sospitar que un pis està desocupat. Cal que l'ajuntament tramiti un expedient de declaració de desocupació.

13 municipis han aplicat recàrrecs sobre l'IBI

L'any 2025, segons dades de la Diputació de Barcelona, es van practicar 230 liquidacions d'aquest recàrrec, l'import de les quals ascendeix a 106.026,43 euros.

Aquestes liquidacions corresponen a 13 municipis que van finalitzar la tramitació d'expedients amb la definitiva declaració d'immoble d'ús residencial desocupat amb caràcter permanent.

Els municipis que han aplicat recàrrecs als propietaris perquè mantenen el pis buit són: Corbera de Llobregat, Manlleu, Olesa de Montserrat, Olivella, Palafolls, Rubí, Sant Fruitós del Bages, Sitges, Sobremunt, Viladecavalls, Viladecans, Vilafranca del Penedès i Sant Llorenç d'Hortons.

5 d'aquests municipis han optat pel recàrrec del 50% i 8 municipis han optat pel recàrrec del 150%

Causes justificades de desocupació

Les causes justificades de pisos que es mantenen buits són: el trasllat temporal per raons laborals o de formació, el canvi de domicili per situació de dependència o raons de salut o d'emergència social.

També els immobles destinats a usos d'habitatge de segona residència amb un màxim de quatre anys de desocupació continuada, els immobles subjectes a actuacions d'obra o rehabilitació, que l'habitatge sigui objecte d'un litigi, que estigui en venda amb un màxim d'un any en aquesta situació, o de lloguer, amb un màxim de sis mesos en aquesta situació.

Impost sobre habitatges buits

Una altra de les mesures que s'aplica des del 2015 a Catalunya és l'impost sobre els habitatges buits als grans tenidors que tenen més de 15 habitatges buits de més de 150 metres quadrats, i que fa 2 anys que estan desocupats sense causa justificada.

Aquest impost grava l'incompliment de la funció social de la propietat dels habitatges pel fet de romandre desocupats de manera permanent. L'import a pagar es determina en funció dels metres quadrats del pis.

La recaptació obtinguda a través d'aquest impost ha estat de gairebé 3 milions d'euros el 2025, concretament 2,84 milions d'euros. Una xifra semblant a la recaptada el 2023, amb 2,43 milions d'euros.

El 2024, gràcies a l'impost d'habitatges buits es van aconseguir 7 milions. Segons el Departament d'Economia es recapten menys diners amb l'impost d'habitatges buits perquè molts d'aquests habitatges buits han passat a lloguer social o assequible.

Els ingressos derivats de l'impost serveixen per ampliar la partida destinada a la compra de pisos per a lloguer social.

Què estan fent alguns ajuntaments per mobilitzar pisos buits?

Hi ha ajuntaments, com el Prat de Llobregat que intenta captar pisos buits d'entitats financeres perquè el posin a lloguer a canvi de bonificacions fiscals i garanties de cobrament. El cap d'habitatge social de Prat Espais, Miguel Ángel Díaz explica que fins ara aquesta iniciativa els ha funcionat: "Durant uns anys ens ha servit per incorporar-los al parc. Ara el mercat torna a funcionar i els estan venent".

Fa 3 anys al Prat van fer un estudi per veure quins pisos buits hi havia al municipi, i en van detectar 180. Per expliquen que les dades de pisos buits a Catalunya són orientatives perquè la declaració de pisos buits dels grans tenidors és una declaració voluntària.

A Olesa de Montserrat l'Ajuntament ha fet un registre d'habitatges buits a través d'una empresa especialitzada en arquitectura i urbanisme, que ha fet un creuament de dades de consum d'aigua i dels habitatges on no hi ha ningú empadronat al domicili.

El resultat de l'estudi els ha permès saber que entre el 2024 i el 2025 hi ha hagut 120 pisos buits repartits per tot el municipi.

Ara volen incentivar els propietaris dels pisos buits amb una subvenció a la rehabilitació per fer-hi petites obres i rebaixes fiscals perquè els posin a la borsa de lloguer per sota del preu de mercat.

L'alcalde, Marc Serradó, explica que ofereixen "incentius fiscals i seguretat jurídica i econòmica al petit propietari a canvi que el lloguer estigui un percentatge per sota del preu de mercat".

Què diuen les dades oficials?

Les dades oficials donen aquesta xifra: 417.652 habitatges buits a Catalunya.

Són dades obtingudes a partir del consum elèctric i que facilita l'Idescat mitjançant el cens de població i habitatges de l'INE al 2021.

Pel director general d'Habitatge de la Generalitat, Jordi Mas Herrero, aquestes dades fan servir una metodologia interessant però explica que el problema és que es van fer l'any 2021 sobre consums del 2020, que és quan hi havia la pandèmia.

Per tant, hi ha molts habitatges sense consum que es poden correspondre a habitatges que temporalment la gent havia deixat buits per anar a viure a la segona residència: "Hi ha un cert debat sobre la validesa d'aquesta dada precisament per l'any en què es va fer l'anàlisi... però en tot cas és un punt de partida amb el qual hem de poder treballar."

Segons aquestes dades, Barcelona és la ciutat que té més pisos on no hi viu ningú, 75.488, i la segueixen Terrassa amb 9.623, Tarragona amb 8.312, l'Hospitalet de Llobregat amb 8.197 i Badalona 7.714.

Són les últimes dades que tenim. Abans es recollien cada deu anys, però el 2021 es va decidir que es recollirien dades cada cinc anys i per tant, el 2026 tocaria recollir dades noves que s'haurien de publicar el 2027.

Un 17% dels pisos buits de grans tenidors estan ocupats

Les dades específiques dels pisos buits propietat de grans tenidors que obté l'Agència de l'Habitatge de Catalunya són més recents, del 2024.

Estan obligats a registrar-se els habitatges buits o ocupats sense títol provinents de les execucions hipotecàries propietat de les entitats financeres o altres persones jurídiques.

A finals del 2024 hi havia 25.443 habitatges buits propietat d'entitats financeres o altres grans tenidors a Catalunya, que ho van declarar.

El 37% d'aquests pisos estaven amb condicions d'habitabilitat, el 12% pendents de rehabilitar, i un 17%, ocupats.