Els grans propietaris apugen més el preu del lloguer que els petits, segons un informe d'Esade
Com més pisos té un propietari, més tendeix a encarir els lloguers. Aquesta és la conclusió principal a la qual ha arribat EsadeEcPol, el think tank de l'escola de negocis d'Esade, en un estudi que analitza l'evolució dels preus en funció de si els arrendadors són grans tenidors.
Durant el període del 2019 al 2023, previ a la regulació dels preus del lloguer a Catalunya, l'informe constata que els propietaris de cinc o més habitatges van registrar un increment mitjà del preu del 13,5%, un percentatge que es va reduint progressivament com menys pisos es posseeixen fins al 7,2% dels qui només n'arrenden un.
L'estudi, elaborat pel director d'EsadeEcPol, Jorge Galindo, utilitza dades del Panell de Llars de 788.000 habitatges de l'Agència Tributària. Per al cas de Catalunya, tanmateix, no contempla l'impacte de la regulació dels preus, en vigor des del 2024, que impedeix l'augment de les mensualitats –i fins i tot pot obligar els grans tenidors a abaixar-les–.
"Encara necessitarem almenys un any per veure si es dona una igualació de preus a Catalunya", expressa Galindo en referència a la possibilitat que el topall de la llei d'habitatge faci reduir aquesta bretxa entre grans i petits propietaris. Amb tot, Galindo adverteix que la regulació també "ha reduït l'oferta", i això també pot afegir pressió sobre els preus.
Sigui com sigui, el que s'observa en el seu estudi és que a tot Espanya els anomenats "multiarrendadors" tendeixen a apujar més les mensualitats, un fet que es constata també a l'hora de renovar els contractes. Quan arriba aquest moment, el petit propietari encareix l'arrendament un 3,8% de mitjana, mentre que el gran aplica un augment d'un 5,2%. És el que els autors del document anomenen "prima de renovació".
A què respon aquesta diferència?
Una de les hipòtesis és la "velocitat d'ajustament", assenyala l'informe, que es tradueix en el fet que els grans tenidors "actualitzen" més ràpidament els preus. Però n'hi ha d'altres: que els petits propietaris seleccionen llogaters més estables, encara que sigui a preus més reduïts, o que no sempre tenen els pisos arrendats com a inversió.
L'estudi, que cal precisar que només analitza propietaris que són persones físiques –en queden fora empreses i fons d'inversió–, descarta, per altra banda, que la diferència de preu s'expliqui per la concentració de pisos en un sol barri o municipi. "No importa tant on es tenen els habitatges, sinó la quantitat que es posseeix", afirma Galindo.
L'autor baixa al detall de província per analitzar els casos de Barcelona i Madrid. Per a la demarcació de la capital catalana, constata del 2019 al 2023 un increment de l'11%, i atribueix a l'efecte dels multiarrendadors un 7,5% d'aquesta pujada. En el cas de Madrid, explicaria el 20%.
