Retrat de l'evolució del lloguer de temporada: es multiplica per sis en 5 anys i és un 90% més car

Durant els darrers vint anys els lloguers de temporada han estat testimonials a Catalunya, però entre 2022 i 2024 s'han disparat per esquivar el topall de preus

Actualitzat

Feta la llei, feta la trampa. Els intents de limitar el preu dels lloguers ha disparat els contractes de temporada en detriment dels contractes de llarga duració.

Fins ara, això era el que intuïen els estudis que es basen en els anuncis dels portals immobiliaris. Però ara, les dades a què han tingut accés els serveis informatius de 3Cat permeten posar xifres i mostrar, per primera vegada, una radiografia de l'evolució del lloguer de temporada durant els últims vint anys per entendre quan es disparen i en quines zones del país.

A grans trets, des de l'any 2000 fins a finals del 2022, els contractes de temporada representaven només entre el 3% i el 5% del total de lloguers a Catalunya. La situació és ara completament diferent: si el 2019 es van firmar 3.033 contractes de lloguer de temporada, el 2023 van ser-ne 18.093 i entre gener i setembre del 2024 se'n van fer 10.390. 

L'anàlisi de més de dues dècades de contractes indiquen que el creixement d'aquest tipus d'arrendaments es produeix amb intensitat arreu, sobretot a les principals ciutats, a l'AMB i al litoral.

 

Per exemple, a Girona, durant tot el 2023 i fins al setembre del 2024, s'hi van fer 1.064 contractes de temporada, és a dir, 838 més que tots els firmats del 2018 i el 2019. 

Durant el mateix període, a Barcelona van passar de 3.900 contractes de lloguer de temporada a 18.406, cinc vegades més. De fet, la majoria dels contractes d'aquest tipus es concentren a la capital catalana, on, segons les dades de l'Incasòl del 2024, un de cada cinc nous contractes d'habitatges ja són de temporada. 

 

Aquesta mena de contractes, però, han deixat enrere el seu pic, quan es van multiplicar per sis. Fins a un de cada tres nous contractes de lloguer a Barcelona es van signar com a lloguer de temporada durant el tercer trimestre del 2023, poc després de l'aprovació de la llei estatal d'habitatge que preveia que tornaria un topall en el preu dels lloguers.

Les dades també certifiquen que el nombre de contractes de lloguer, en general, han caigut a Catalunya. Ho han fet amb força els de llarga durada --un 19% menys entre 2019 i 2023-- i, malgrat l'auge dels arrendaments de temporada, se signen menys contractes de lloguer ara que abans de la pandèmia. 
 

El frau de llei darrere dels contractes de temporada

Sembla evident que bona part de tots aquests contractes de lloguer de temporada són en frau de llei perquè molt sovint són signats per persones que no estan de pas a la ciutat.

Mariona Segú, experta en habitatge i professora d'economia de la universitat CY Cergy París, alerta de la gran diferència de poder de negociació entre llogaters i propietaris:

"Els lloguers de temporada són contractes legals, però els llogaters tendeixen a haver d'acceptar qualsevol cosa que els hi posin sobre la taula perquè si no ho accepten ells ho acceptarà el següent que està esperant a la cua. Pot estar passant que hi hagi molta gent que accepti lloguers de temporada, tot i que això no respongui a les seves necessitats ni els seus desitjos".

La desprotecció per a molts llogaters és doble perquè els contractes d'aquest tipus no només queden exclosos del topall del preu dels lloguers, sinó que la seva durada sol ser d'onze mesos, en lloc dels cinc o set anys dels contractes de llarga durada.

Pels propietaris, un altre avantatge dels lloguers de temporada és que no cal obtenir una llicència, com en el cas dels pisos turístics. Segú adverteix, però, que "una alta rotació de llogaters tampoc és rendible" i que els lloguers de temporada "no tenen bonificacions fiscals".

Amb una oferta escassa i amb alta demanda, molts arrendataris es veuen obligats a acceptar contractes de temporada, tot i que no s'ajusta a la seva situació real ni a les seves necessitats. En realitat, busquen un lloguer residencial de llarga durada i, sovint, un mateix llogater acaba encadenant diversos contractes de temporada.
 

Els preus dels lloguers dels habitatges "de temporada" s'enfilen

L'escalada de preus dels contractes de lloguer de temporada ha estat especialment acusada. 

El tercer trimestre del 2019, el lloguer mitjà d'un contracte de temporada a Catalunya era de 584 euros, mentre que el tercer trimestre del 2024 ja arriba als 1.136 euros. És un 94% més en cinc anys.

Els contractes de llarga durada també han pujat, tot i que amb menys força. Si el tercer trimestre del 2019 el contracte mitjà era de 755 euros, el tercer trimestre del 2024 era de 839 euros, un 11% més. 

La major part d'aquests increments se'ls endú, amb diferència, Barcelona. En els darrers cinc anys, els lloguers de temporada a la capital catalana han pujat de 749 euros a 1.390 (+86%) mentre que els lloguers de llarga durada han passat de 1.005 euros a 1.133 (+13%), segons les fiances dipositades a l'Incasòl.
 

Primer intent de contenció de rendes

Les dades a què han tingut accés els Serveis Informatius de 3Cat permeten dibuixar una cronologia inèdita del comportament del mercat de lloguer de temporada i els seus efectes al mercat de l'habitatge.

El setembre del 2020, amb els lloguers enfilant-se mes rere mes, es va començar a aplicar a Catalunya el primer topall dels preus del lloguer. Aleshores, el lloguer de temporada encara era marginal. 

El decret llei va ser impulsat per JxCat i ERC --que aleshores governaven junts--, Catalunya en Comú-Podem i la CUP, arran d'una iniciativa del Sindicat de Llogateres, que el juliol d'aquell mateix any havia presentat una proposició de llei per regular i moderar els preus del lloguer.

A partir d'aquell moment, els contractes en vigor no podien incrementar el seu preu, obligant els propietaris a mantenir les rendes tant per a nous arrendataris com en les renovacions de contractes. A més, els preus que superessin l'índex fixat per la Generalitat s'havien d'ajustar.

Ara bé, el Partit Popular va impugnar aquesta llei davant el Tribunal Constitucional, argumentant que s'envaïen competències de l'Estat. El govern espanyol, de la mà del PSOE, també hi va presentar recurs, però no va demanar la suspensió automàtica de la llei.

La limitació de preus va estar en vigor durant un any i mig, fins al març del 2022. El TC va declarar la norma inconstitucional i Catalunya va tornar al sistema de lloguers anterior, sense els preus limitats per cap índex.

Les noves dades de l'Incasòl indiquen que, durant els mesos que va estar en vigor el primer topall dels lloguers, el nombre de contractes de temporada a Barcelona es va mantenir estable, al voltant del 5%.
 

Segon intent de contenció de rendes

El maig del 2023 va entrar en vigor la primera llei estatal d'habitatge amb l'objectiu de regular els preus del lloguer.

La llei va ser aprovada amb el suport del PSOE, Unides Podem, ERC, Bildu, Més País, Compromís, PRC i Terol Existeix, mentre que PP, Vox, Cs, PNB i Junts hi van votar en contra.

Tot i que la llei és d'aplicació estatal, delega a les comunitats autònomes la competència per aplicar les limitacions de preus del lloguer. Catalunya va iniciar immediatament els tràmits per acollir-s'hi.

Gairebé un any més tard, el març del 2024, el govern espanyol va donar llum verda a la petició de la Generalitat per regular el preu del lloguer a 131 municipis catalans. El setembre d'aquell mateix any, s'hi van sumar 140 municipis més.

El 90% de la població catalana viu, des d'aleshores, en municipis on s'aplica la llei i, per tant, on el preu del lloguer dels nous contractes no pot superar el dels darrers cinc anys, ajustat a l'IPC.

També estableix que els habitatges de grans tenidors --persones físiques o jurídiques amb cinc o més immobles-- han de respectar el preu fixat per l'índex de referència del carrer de l'habitatge.

La lletra petita diu que aquesta regulació no s'aplica a les obres noves ni als habitatges que han experimentat reformes importants, casos en què és possible incrementar el preu del lloguer.
 

Tapant el forat dels lloguers de temporada

Durant la negociació de la llei estatal d'habitatge, els agents socials van alertar que l'exclusió dels lloguers de temporada era una escletxa que alguns propietaris aprofitarien per saltar-se la llei.

A Catalunya, de fet, ja s'estava notant: el primer trimestre del 2023, tan sols a Barcelona, es van signar més de 2.800 contractes de lloguer de temporada, els mateixos que durant tot el 2022.

La normativa es va acabar aprovant sense solucionar el forat dels lloguers de temporada. És en aquest moment en què s'assoleixen els màxims històrics d'arrendaments de temporada, tant a Catalunya com a Barcelona. 

Per solucionar-ho, el Congrés dels Diputats va votar una proposició de llei per posar fre al frau regulant els lloguers de temporada. Junts va tombar-la a última hora, al·legant que es "criminalitzava" la propietat i suposava una invasió de competències.

Tres mesos després, el desembre del 2024, Junts va canviar de parer i va votar a favor de debatre la llei. Ho justificaven dient que la nova proposta contempla el blindatge de les competències de Catalunya, i també que la durada màxima dels contractes de temporada sigui de nou mesos en comptes de sis.

La setmana passada, Carles Puigdemont va suspendre negociacions sectorials amb el PSOE i el futur de la regulació dels lloguers de temporada ha tornat a quedar en l'aire. També, per tant, la plena aplicació del topall al preu dels lloguers.

ARXIVAT A:
Habitatge
VÍDEOS RELACIONATS
Anar al contingut